一、被執(zhí)行房地產(chǎn)歸屬確定
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第五章“房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理”中，第五十九條、第六十條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。
在執(zhí)行房地產(chǎn)時(shí)，首先要確定被執(zhí)行人的房地產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行登記的房地產(chǎn)，應(yīng)按照房產(chǎn)管理部門(mén)的登記確定權(quán)屬。一般來(lái)說(shuō)，只要房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下，就應(yīng)當(dāng)視為被執(zhí)行人所有，法院就可以將其作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行。
二、強(qiáng)制執(zhí)行常見(jiàn)障礙
房地產(chǎn)案件的執(zhí)行牽涉到很多政策性的問(wèn)題，人民法院的很多工作都需要有關(guān)部門(mén)的配合和支持，因此執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題很多難以執(zhí)行，存在的原因有以下幾點(diǎn)：
(一)適用法律難。我國(guó)民事訴訟法以及最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行規(guī)定》)均沒(méi)有對(duì)涉及房地產(chǎn)的執(zhí)行作出具體的規(guī)定，造成實(shí)踐中各地法院在查封和處理房地產(chǎn)時(shí)做法不一，常常發(fā)生相同條件的個(gè)案處理結(jié)果卻相異，損害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。
(二)要求協(xié)助執(zhí)行難。人民法院執(zhí)行房地產(chǎn)案件，須由房地產(chǎn)管理部門(mén)及時(shí)協(xié)助，并協(xié)調(diào)一致地工作。但有的房地產(chǎn)登記管理部門(mén)基于種種因素的影響，或拒不履行人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的通知;或?qū)θ嗣穹ㄔ翰榉獾姆康禺a(chǎn)擅自解封，違規(guī)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù);或在協(xié)助執(zhí)行時(shí)向人民法院收取名目繁多的費(fèi)用;或找出種種借口推委拖延，給人民法院的執(zhí)行工作設(shè)置了一些障礙。
(三)房地產(chǎn)變現(xiàn)難。依我國(guó)現(xiàn)行獨(dú)特的土地政策，可供交易的土地范圍極小，只有通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，集體所有的土地禁止交易，這就給涉及集體土地的不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)帶來(lái)困難。即使在能夠上市交易的土地中，行政主管部門(mén)出于部利益的驅(qū)動(dòng)，也往往使人民法院變價(jià)處理房地產(chǎn)難以順利進(jìn)行。
三、特殊房地產(chǎn)的執(zhí)行
(一)農(nóng)村房產(chǎn)的執(zhí)行問(wèn)題。
1、農(nóng)村房產(chǎn)的法律界定及其特征。
農(nóng)村房產(chǎn)一般是指在農(nóng)村集體土地上所建造的房屋，其既無(wú)嚴(yán)格法律意義上的土地使用權(quán)證，也無(wú)房屋所有權(quán)證，因而無(wú)法進(jìn)入一般的房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易，即無(wú)法正常流通。在農(nóng)村，宅基地屬村集體所有，農(nóng)民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度，要求一戶(hù)一宅，宅基地不得轉(zhuǎn)讓。可見(jiàn)，農(nóng)村居民私有住房具有兩個(gè)特點(diǎn)：(1)宅基地來(lái)源的政策性、福利性。(2)房屋流通的限制性。農(nóng)村房產(chǎn)，按其用途主要可分為兩大類(lèi)，即村民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工(商)業(yè)用房。兩者的所有權(quán)法律特征除了相同或相似外，尚有一個(gè)顯著的區(qū)別，這就是村民住宅所有權(quán)的“相對(duì)完整性與合法性”，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房產(chǎn)的“相對(duì)缺陷性與違法性”，村民住宅在建造前均經(jīng)村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批，故具有相對(duì)完整合法的所有權(quán)。雖然農(nóng)民的宅基地歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán)，但宅基地上的附著物，如房屋等，則歸農(nóng)民所有，農(nóng)民對(duì)其可以占有、使用、收益和處分。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的工(商)業(yè)用房，則基本沒(méi)有經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地主管部門(mén)的審批，沒(méi)有履行必要程序，大多是與所在村以簽訂土地租賃合同的形式而取得土地使用權(quán)的。
2、農(nóng)村房產(chǎn)的可執(zhí)行性分析。
由于作為執(zhí)行標(biāo)的物的農(nóng)村房產(chǎn)具有其特殊法律特征，所以，在對(duì)該類(lèi)財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行上存在障礙：在理論上表現(xiàn)為執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)上的瑕疵，在實(shí)踐中則表現(xiàn)為無(wú)法直接進(jìn)行拍賣(mài)或變賣(mài)，對(duì)村民住宅同時(shí)還表現(xiàn)在實(shí)體處分及執(zhí)行程序上的障礙。農(nóng)村房產(chǎn)作為民事執(zhí)行標(biāo)的物時(shí)所出現(xiàn)的上述執(zhí)行上的障礙，與我國(guó)土地立法上確定土地的兩種所有制，即國(guó)家所有與集體所有，以及土地所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓相關(guān)。
根據(jù)民法理論，所有權(quán)的內(nèi)容包括權(quán)益與權(quán)能兩個(gè)方面，權(quán)益為所有人獨(dú)享所有物之一般價(jià)值與使用價(jià)值的利益。農(nóng)村房產(chǎn)，尤其是村民住宅，盡管無(wú)嚴(yán)格法律意義上的所有權(quán)屬證明，但其一般經(jīng)過(guò)了規(guī)定程序的審批，符合相關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，因而其所有權(quán)屬性是不容置疑的。至于目前存在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋的權(quán)屬，雖無(wú)權(quán)屬證明，大多也未經(jīng)審批，但這是在我國(guó)二十多年改革開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代背景下形成的，總體還是符合我國(guó)在這一時(shí)期的法律、規(guī)章的，且社會(huì)對(duì)其所有權(quán)并不否認(rèn)，事實(shí)上企業(yè)也一直在行使著房屋所有權(quán)，有些企業(yè)還取得了作為擔(dān)保而融資的利益，大多涉案執(zhí)行也恰是由此而引起。所以，不應(yīng)以表觀的“法律”對(duì)之機(jī)械對(duì)待，而應(yīng)從其符合所有權(quán)本質(zhì)屬性的特性中去理解，確立其“準(zhǔn)”所有權(quán)的法律地位。
(二)合作建房投資權(quán)益的執(zhí)行
在當(dāng)前的房地產(chǎn)投資形式中，采取合作建房的形式較多，而合作建房一般采取兩種方式：雙方即土地方與投資方，采用成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，按股份分享投資利潤(rùn)或房屋產(chǎn)權(quán);雙方即項(xiàng)目所有方與投資方，采用合作的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)并按照投資比例獲取利潤(rùn)和分配房產(chǎn)。關(guān)于執(zhí)行中對(duì)合作建房中的被執(zhí)行人房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)遵循最高院《執(zhí)行規(guī)定》中第五十一、五十三、五十四條的規(guī)定。
1、對(duì)以項(xiàng)目公司的形式合作建房的執(zhí)行問(wèn)題。
執(zhí)行中若該項(xiàng)目公司為被執(zhí)行人，則其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行。若該項(xiàng)目公司的股東為被執(zhí)行人時(shí)，一般則只能執(zhí)行該股東的房地產(chǎn)投資權(quán)益，而不能直接執(zhí)行該項(xiàng)目公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。理由是：
(1)股東對(duì)該項(xiàng)目公司享有的房地產(chǎn)投資權(quán)益與該項(xiàng)目公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是兩個(gè)不同的概念。股東的房地產(chǎn)投資權(quán)益獨(dú)立地屬于股東所有，而該項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的所有權(quán)利為項(xiàng)目公司獨(dú)立所有。
(2)股東對(duì)該項(xiàng)目公司享有的房地產(chǎn)投資權(quán)益在一般條件下不具備有形財(cái)產(chǎn)的形態(tài)，而是以一種無(wú)形的權(quán)利形態(tài)出現(xiàn)的。這種權(quán)利具體體現(xiàn)在其對(duì)項(xiàng)目公司的收益、決策、管理、分配等行為上。因此，把房地產(chǎn)投資權(quán)益直接等同于具體的房地產(chǎn)實(shí)物是錯(cuò)誤的。在執(zhí)行被執(zhí)行人在該項(xiàng)目公司享有的房地產(chǎn)投資權(quán)益時(shí)，首先要對(duì)該項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)狀況，尤其是對(duì)贏利情況進(jìn)行調(diào)查和審查，確認(rèn)該項(xiàng)目公司是否贏利以及贏利的多少;其次，應(yīng)查明贏利是否已經(jīng)支付;再次，區(qū)別不同的情況作出處理。如有收益且尚未支付的，法院可依據(jù)最高院《執(zhí)行規(guī)定》第五十一、五十三條的規(guī)定，裁定凍結(jié)被執(zhí)行人應(yīng)得的收益及房地產(chǎn)投資權(quán)益，并向該項(xiàng)目公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，責(zé)令其不得將該收益及房地產(chǎn)投資權(quán)益支付給被執(zhí)行人。如被執(zhí)行人對(duì)該項(xiàng)目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃該項(xiàng)目公司的存款或執(zhí)行其房地產(chǎn)以清償被執(zhí)行人的債務(wù)。如被執(zhí)行人的房地產(chǎn)投資權(quán)益具有價(jià)值且可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔ嚎梢砸罁?jù)最高院《執(zhí)行規(guī)定》第五十四條的規(guī)定，通過(guò)對(duì)被執(zhí)行人享有的投資權(quán)益的變價(jià)轉(zhuǎn)讓來(lái)清償其債務(wù)。執(zhí)行法院裁定凍結(jié)、轉(zhuǎn)讓被執(zhí)行人的房地產(chǎn)投資權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向工商行政管理部門(mén)和該項(xiàng)目公司以及該項(xiàng)目公司的其他股東發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，明確規(guī)定各自的協(xié)助義務(wù)，如有違反而造成投資權(quán)益流失的，依法追究其相應(yīng)的賠償責(zé)任。
2、對(duì)以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的形式合作建房的執(zhí)行問(wèn)題。
執(zhí)行中若該項(xiàng)目所有人是被執(zhí)行人，其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行。但若該項(xiàng)目的其他投資人是被執(zhí)行人時(shí)，該房地產(chǎn)在一般情況下不得直接執(zhí)行。理由是：
(1)房地產(chǎn)投資收益權(quán)是一種預(yù)期的收益而非確定的收益。因?yàn)椋康禺a(chǎn)權(quán)益的最終實(shí)現(xiàn)，有賴(lài)于投資人必須忠實(shí)地履行合同。
(2)房地產(chǎn)投資權(quán)益具有不確定性，因?yàn)楹贤男衅陂g，隨著投資人投資的變化而會(huì)導(dǎo)致權(quán)益分配的比例變化。由于此種合作形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均是以該項(xiàng)目所有人的名義報(bào)建和銷(xiāo)售的，投資人忠實(shí)有效地履行完合作建房合同后，投資人有權(quán)要求該項(xiàng)目所有人依合同的約定給付利潤(rùn)或價(jià)值相當(dāng)?shù)姆课荩嗉幢粓?zhí)行人對(duì)該項(xiàng)目所有人擁有債權(quán)。對(duì)這種合資建房形成的房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行，合作合同已履行完畢的，可按照最高院《執(zhí)行規(guī)定》中對(duì)被執(zhí)行人到期債權(quán)執(zhí)行的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)合作建房合同正在履行中的房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行，可以按照最高院《執(zhí)行規(guī)定》第五十一條未到期債權(quán)的執(zhí)行來(lái)辦理即向該項(xiàng)目所有人發(fā)出凍結(jié)裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，禁止該項(xiàng)目所有人在到期后向被執(zhí)行人支付。待到期后，再作出提取裁定從該項(xiàng)目所有人處提取，或者可以要求該項(xiàng)目所有人直接向申請(qǐng)執(zhí)行人履行。
(三)關(guān)于抵押房地產(chǎn)的執(zhí)行問(wèn)題。
1、房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記手續(xù)。
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，是屬于一種擔(dān)保物權(quán)。《擔(dān)保法》第三十條、第四十一條、第四十三條規(guī)定，抵押人應(yīng)以書(shū)面形式訂立抵押合同，并應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效，當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。
2、房地產(chǎn)抵押債中抵押人應(yīng)優(yōu)先受償
根據(jù)最高人民法院《執(zhí)行規(guī)定》第四十條的規(guī)定：人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)的留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押等措施，財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)后所提價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)。如果抵押人的債權(quán)未到清償期的應(yīng)當(dāng)按照《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，向抵押權(quán)人提前清償，可向其約定的第三人提存，以保護(hù)抵押人的優(yōu)先受償權(quán)。
3、房地產(chǎn)抵押人可依法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰戏ǘǔ绦颍男蟹ǘǖ氖掷m(xù)，應(yīng)允許自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)康禺a(chǎn)抵押人通過(guò)轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)，可以周轉(zhuǎn)、籌措資金用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)，從而為債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)提供了物質(zhì)保障。反之，限制房地產(chǎn)抵押人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無(wú)法緩解其資金困難，交易不順暢，這不符合公平兼顧效率原則。
(四)關(guān)于對(duì)尚未取得產(chǎn)權(quán)證照的預(yù)售商品房的執(zhí)行問(wèn)題。
預(yù)售商品房在尚未取得產(chǎn)權(quán)證照時(shí)，其權(quán)屬仍歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為被執(zhí)行人，法院可以依法對(duì)以上預(yù)售商品房進(jìn)行執(zhí)行。但是，當(dāng)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)為執(zhí)行標(biāo)的物時(shí)，對(duì)已全部支付或部分支付房款但未取得產(chǎn)權(quán)證照的購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)益如何進(jìn)行保護(hù)，這是執(zhí)行實(shí)踐中亟待解決的問(wèn)題。最高人民法院在2002年6月20日《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))中曾指出：1、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。2、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。以上批復(fù)雖然是對(duì)合同法第二百八十六條如何適用的有關(guān)解釋?zhuān)P者認(rèn)為其精神同樣也適用于保護(hù)對(duì)已全部支付或部分支付房款，卻尚未取得產(chǎn)權(quán)證照的購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)益，這是我們?cè)趫?zhí)行中對(duì)尚未取得產(chǎn)權(quán)證照的預(yù)售商品房的執(zhí)行所應(yīng)遵循的基本原則。
(五)關(guān)于在執(zhí)行中對(duì)房地產(chǎn)采取何種查封措施的執(zhí)行問(wèn)題。
人民法院在執(zhí)行案件中經(jīng)常要對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)采取查封措施，再通過(guò)法定程序處置、抵償對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人的欠款。對(duì)于房產(chǎn)、土地使用權(quán)有三種查封方法：1、通過(guò)有關(guān)協(xié)助不予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù);2、責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)證照交人民法院保管;3、加貼封條或張貼公告。相關(guān)的法律依據(jù)有《民事訴訟法》第一百二十三條和最高人民法院《執(zhí)行規(guī)定》第四十一條。
(1)對(duì)已辦理房產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)證明的查封。
對(duì)房產(chǎn)、土地使用權(quán)的查封，應(yīng)首先向相關(guān)房產(chǎn)、土地管理部門(mén)查詢(xún)其權(quán)屬的檔案材料，詳細(xì)了解相關(guān)財(cái)產(chǎn)的資料。同時(shí)要求有權(quán)機(jī)關(guān)出具權(quán)屬證明，權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。對(duì)土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人(被執(zhí)行人)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)查封。另外，根據(jù)最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》可以采取預(yù)查封和輪候查封登記的方式查封土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)。
(2)對(duì)未辦理房產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)證照的查封。
對(duì)于被執(zhí)行人未辦理房產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)證照登記的，即在正式查封、預(yù)查封規(guī)定的情形以外的財(cái)產(chǎn)，將采取加貼封條或張貼查封公告的形式查封，并同時(shí)送達(dá)民事裁定書(shū)。采取這種查封方法應(yīng)注意對(duì)查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍照或攝像，以便在封條或公告滅失時(shí)或與其他法院發(fā)生執(zhí)行競(jìng)合時(shí)作為執(zhí)行證據(jù)。查封時(shí)若被執(zhí)行人拒不到場(chǎng)，應(yīng)通知當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)到場(chǎng)所見(jiàn)證，并在查封筆錄上簽字。
四、應(yīng)對(duì)建議
(一)正確理解和適用《關(guān)于人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》。
地方各級(jí)人民法院紛紛要求最高人民法院與有關(guān)政府部門(mén)協(xié)調(diào)，對(duì)人民法院執(zhí)行房地產(chǎn)過(guò)程中所遇到的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確規(guī)范。同時(shí)國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理部門(mén)也反映，人民法院在查封和處理房地產(chǎn)時(shí)，法律手續(xù)不全，確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬失準(zhǔn)，甚至隨意對(duì)房地產(chǎn)登記管理部門(mén)及人員進(jìn)行罰款、拘留，也要求與最高人民法院聯(lián)合發(fā)文就執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行房地產(chǎn)問(wèn)題作出具體規(guī)定。
2004年2月，最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了法發(fā)〔2004〕5號(hào)文件，即《關(guān)于人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》，對(duì)涉及房地產(chǎn)案件的民事強(qiáng)制執(zhí)行程序及協(xié)助執(zhí)行程序進(jìn)行了具體規(guī)范。《通知》的出臺(tái)，對(duì)于保證人民法院生效裁判文書(shū)及其他生效法律文書(shū)的順利執(zhí)行，規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行房地產(chǎn)案件的工作秩序，保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人、案外人的合法權(quán)益，必將起到積極作用。《通知》共分三十條，主要內(nèi)容有：人民法院執(zhí)行房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);關(guān)于國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)的協(xié)助義務(wù);關(guān)于預(yù)查封、查封標(biāo)的物的處分、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)權(quán)屬的確認(rèn)、集體土地的處理等，較為全面地規(guī)范了執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行房地產(chǎn)主體的行為，尤其對(duì)房地產(chǎn)的查封、預(yù)查封以及查封沖突時(shí)的輪候等房地產(chǎn)執(zhí)行制度作了創(chuàng)新性的規(guī)定。
(二)正確理解和適用最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》。
為了進(jìn)一步規(guī)范人民法院對(duì)房地產(chǎn)的執(zhí)行，依法公平保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院審判委員會(huì)第1371次會(huì)議討論通過(guò)了最高人民法《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，其主要內(nèi)容包括：1、屬于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以依法拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債。2、執(zhí)行被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬生活必需的已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋應(yīng)當(dāng)遵守嚴(yán)格的條件和程序。3、臨時(shí)住房應(yīng)當(dāng)計(jì)收租金，而且優(yōu)先扣除。4、被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不得強(qiáng)制遷出。
