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淺議房地產案件的執行
作者:陳娟
隨著市場經濟的日益發展，房地產已成為人們生活中不可或缺的一部分，人民法院在執行程序中執行被執行人的財產時，以房地產為執行對象的案件成不斷上升趨勢。由于房地產本身的特殊性以及復雜性，對其強制執行必然會涉及到債權、物權等種種法律規定，因此，在實際操作中，如何正確適用法律，并靈活運用法律解決涉房地產案件執行中出現的種種問題，一直是困擾執行人員的“老大難”問題。本文正是在這種情勢下，就如何解決房地產案件中存在的各種問題，切實維護債權人合法權益，作粗淺的分析與探討。
一、房地產的概念和特征
房地產包括房產和地產，其中房產是指土地上的房屋等建筑物及構筑物，地產主要是指土地使用權。涉房地產案件主要是指案件的執行標的或對象為房地產以及與房產相關的權利。房地產案件有其自身的特殊性，主要表現在以下三個方面：首先，房地產與人們的生產生活息息相關，在對案件執行過程中，往往涉案標的或對象是房地產以及與房產相關的權利，還有相關的抵押權、租賃權、土地使用權等。其次，作為案件執行標的的房產都是特定標的物，除具有不可替代性外，其價值巨大且具有不特定性。房產的價格除了政策規定的確定因素外，還受地區、環境、時間、交通、市場等因素的影響，同一地區，同一房型，價格可能不一樣，沒有統一的市場行情，因此只有經過有評估資格的專門機關評估作價才能確定價格。再次，由于房地產中房產不能脫離地產而存在，所以房產的所有權與土地的使用權通常是聯系在一起的，即權利人如果擁有了房產的所有權，也即擁有了相應的土地使用權，故房產所有權與土地使用權還具有依附性，在執行時必須一并執行，即“房隨地走、地隨房走”的原則，而且必須經國家專門機關批準辦理登記手續。
二、當前執行房地產案件的通常做法
以往，各法院在處理涉及房地產執行的案件時，查封和處理房地產時做法不一，嚴重損害了法律的嚴肅性和統一性。最高人民法院為了進一步規范民事執行中的查封、拍賣措施，維護當事人的合法權益，出臺了《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》以及與國土資源部、建設部聯合發布了《關于人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）等規定，使執行過程中對財產的處理程序有了較為明確的規定，并規范了執行和協助執行房地產案件的工作秩序。具體執行房地產案件時，通常有以下幾種做法：
1、將涉案房地產依法定程序拍賣或變賣后的所得價款，用于清償債務；
2、對拍賣、變賣不成后的房地產經債權人同意后，可由債權人租賃，租金用于抵償債務，也可租給第三人，用第三人應付的租金清償債務；
3、如果債務人已將房產抵押給其他債權人的，經拍賣所得價款在抵押權人優先受償后余額用于清償債務；
4、經雙方同意也可將涉案房產作價后直接折抵給債權人，差額部分多退少補；
5、如果執行標的是在建房屋，在確認其所有權后予以查封，限期債務人履行債務，到期不履行的，委托拍賣，將拍賣款用于清償債務；
6、如果經三次拍賣仍流拍，申請執行人和相關權利人不同意以物抵債的，解除查封，將房產退還給被執行人；
7、對土地使用權的執行。如果債務人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權的，其土地使用權拍賣所得價款優先支付土地出讓金和國家稅收，余額清償債務。如果執行的房產的土地使用權是劃撥方式取得的，經土地管理部門、房產管理部門批準后該土地使用權連同地上建筑物構筑物一并拍賣。
三、執行房地產案件過程中存在的問題
執行房地產案件一直以來是執行工作中的“老大難”問題，盡管最高人民法院相繼出臺了針對房地產執行的一些較為明確具體的規定，使強制執行法律有了進一步的完善，但由于房地產案件的復雜性和多樣性，在司法實踐中不可避免地會出現這樣或那樣的問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）執行房地產時確定歸屬的的問題。
在執行房地產時，首先要確定被執行的房地產是否屬于被執行人所有，這是能否對該房地產采取強制執行措施的前提條件。但在執行實踐中，往往會出現以下幾種情形，需要執行人員引起注意：
1、對沒有產權證書的房地產的執行；2、對被執行人已實際擁有，但未辦理產權變更登記的房地產如的執行；3、對被執行人已實際轉讓，但未辦理產權變更登記的房產的執行；4、對登記名義人與實際權利人不一致時的執行；5、對房地產歸屬不一，即只有房屋所有權，而沒有土地使用權的房屋應如何執行。
（二）農村宅基地和集體土地能否作為房地產予以執行。
（三）對尚未取得產權證照的預售商品房的執行。
（四）對涉及第三人權利的被執行人房地產的執行。
（五）對在合作建房中的被執行人房地產投資權益的執行。
（六）對房地產的預查封和輪候查封制度如何具體適用的問題。
四、房地產案件執行中存在問題的解決辦法
在民事執行程序中，人民法院采取查封、拍賣等強制措施執行房地產案件時，必然會涉及到債權、物權等法律的種種規定，因而，在實際執行中如何正確適用法律，運用法律解決房地產案件執行中出現的各種問題，顯得尤為重要。
（一）對被執行房地產歸屬的確認。在執行房地產案件時，首先要確定被執行的房地產的歸屬。《通知》第五條第一款的規定“人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準。”由此可見，對于已進行登記的房地產，按照登記管理部門的登記確定權屬。一般來說，登記在被執行人名下的房地產，可視為被執行人所有。但在司法實踐中，對此類問題有以下幾種特殊情況，筆者認為可作如下處理：