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房地產執行中當事人該注意什么
關震張啟濤
在案件的執行程序中，經常需要以被執行人的房地產作為標的或執行對象，對房地產強制執行必然涉及債權與物權法等諸多法律的種種規定，因而在實際執行中
如何正確適用法律是很重要的。
一、房地產執行時確定財產歸屬的幾種情況
在執行房地產時，首先要確定被執行人的房地產是否屬于被執行人所有。司法實踐中，有以下幾種情況需要引起注意：1.對于已進行登記的房地產，按照法定管理部門的登記確定可能性，一般來說，登記在被執行人名下的房地產，視為被執行人所有。2.未登記的建筑物，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確認權屬。3.對于未登記在被執行人名下的財產，登記名義人(案外人)與被執行人均認為財產屬于被執行人時，可以視為被執行人的財產。4.登記名義人否認該財產屬于被執行人時，申請執行人認為登記為虛假的，應提起撤銷該登記的訴訟，經訴訟撤銷該登記并轉登記為被執行人名下時，方可作為被執行人的財產進行執行。5.被執行人通過繼承、判決或執行裁定取得房地產所有權的，雖未經辦理過戶登記，也可以對該財產采取執行措施。6.以房地產作價或入股作為公司注冊資本，并經工商登記的，該房地產未辦理過戶登記，當該公司作為被執行人時，該房地產可以視為該公司的財產進行執行。
二、關于對房地產投資權益的執行
房地產投資采取合作建房的形式較多，合作建房一般采用兩種方式：一是雙方即土地方與投資方，采用成立項目公司的形式進行開發，按股份分享投資利潤或房地產權；二是雙方即項目所有方與投資方，采用合同的方式進行開發并按照投資比例獲取利潤和分配房產分成。
(一)以項目公司的形式合作建房的
若項目公司為被執行人，則所開發的房地產可以直接作為被執行人的財產予以執行，若項目公司的股東為被執行人時，一般不能直接執行項目公司所開發的房地產。
在執行被執行人的項目公司享有投資權益時，首先要對項目公司的經營狀況尤其是贏利情況進行調查和審查，確認項目公司是否贏利及贏利多少；其次，應查明贏利是否已經支付；再次，區別不同的情況作出處理。有收益且未支付的，法院應裁定凍結其收益，并向項目公司發出協助執行通知書，責令其不得將該收益支付給被執行人。被執行人對項目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃項目公司的存款或執行其房地產以清償被執行人的債務。
(二)以合作開發項目合同的形式合作建房的
若項目所有人是被執行人，其所開發的房地產可以直接作為被執行人的財產予以執行。但若其他投資人是被執行人時，該房地產在一般情況下不得直接執行。理由是：
1.投資收益權是一種預期的收益而非確定的收益。因此，房地產權益的最終實現有賴于投資人必須忠實地履行合同。
2.投資權益具有不確定性，因為合同履行期間，隨著投資人投資的變化會導致權益分配的比例變化。由于此種合作形式的房地產開發均是以項目所有人的名義報建和銷售的，投資人忠實有效地履行完合作建房合同后，投資人有權要求項目所有人依合同的約定給付利潤或價值相當的房屋，亦即被執行人對項目所有人擁有債權。對這種合資建房形成的房地產投資權益的執行，合作合同已履行完畢的，可按照《規定》中對被執行人到期債權執行的規定進行；對合作建房合同正在履行中的房地產投資權益的執行，可以按照未到期債權的執行來辦理：即向項目所有人發出執行通知書，禁止項目所有人在到期后向被執行人支付，待到期后，再發出履行通知要求項目所有人直接向申請執行人履行。