現階段針對農村村民私有房屋的轉讓是否有效主要存在以下兩種觀點
(一)農村私有房屋買賣合同無效論
這種觀點認為，農村房屋買賣必然會涉及宅基地使用權的轉讓問題，而宅基地是與村民的集體成員權密不可分的。依據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定∶“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房證”、2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。因此宅基地的轉讓是違法行為，涉及宅基地轉讓的農村私有房屋買賣合同當然是無效合同。
(二)農村私有房屋買賣合同有效論
這種觀點認為，判斷農村房屋買賣合同的效力，應當以合同法規定的有效要件為標準，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同，而且合同法的基本精神是意思自治，誠實信用。農村房屋買賣是當事人意思自治的原則的體現。所以將該條適用于農村私有房屋買賣合同效力認定是不妥的。
在我國的《物權法》中，農村房屋所有權、宅基地使用權屬于兩種不同種類的物權，前者為所有權，后者為用益物權。根據物權法定原則，房屋所有權的設定、變動與宅基地使用權的設定、變動遵照各自的規則，適用不同的法律規范。例如，房屋的原始取得通常是通過建造完成的，而宅基地使用權是通過審批獲取的。因此，在探討與兩者有關的法律問題時，應當承認房屋的所有權有時與宅基地使用權是可以分開的。因此，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記并不是房屋轉讓合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響轉讓合同的效力。只要轉讓合同符合合同的有效要件，合同即視為有效。《合同法》第四十四條第二款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”，其規定合同生效必須辦理的批準登記手續與房屋產權過戶登記是兩個不同性質的為問題。
《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”，該規定即為物權區分原則——物權變動的原因與物權變動的結果相區分。區分原則的基本要求是：合同歸合同，變動歸變動。即房屋轉讓合同是屬于債權行為，合同是否有效是債權法的效力問題，房屋過戶登記是物權行為，物權變動是否有效是物權法效力問題;前者是原因，后者是前者履行的結果。故合同是否有效，從簽訂之日就已經確定，而不能通過是否履行反過來決定合同的效力。[3]如果合同簽訂后，因主觀原因(當事人不協助辦理)或因客觀原因(行政機關不予辦理)無法過戶，屬于不履行合同義務或履行合同不符合約定，只是不發生物權變動的結果，不影響合同的效力。
同時根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》(法釋{1999}19號)第4條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”國務院1999年的通知及2004年的決定兩個文件并非行政法規，而只是相關部門的規范性文件，不能作為認定合同無效的依據，所以農村宅基地房屋買賣并不存在法定的無效事由。
《土地管理法》雖然規定了“一戶一宅”和“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設”，但是，從其立法精神來看，這些條文主要的法律效果體現在國家對集體土地地行政管理上，旨在維持農業用地的數量，防止農用地特別是耕地被違法占用，保證農民的自下而上之本，而宅基地本身就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少。同時違反該規定的，除了要承擔行政法律責任外，最重要的是不得再申請宅基地，這些規定雖然是強制性規范，但與合同的效力并未聯系在一起。從法律上講，行政法律規范的效力和適用范圍，不能“越權”波及到民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的必然要求。
即使在認可《土地管理法》的相關強制性規范內容下，但根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》(法釋〔2009〕5號)規定：“第十四條合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。”
根據解釋規定及相關法理學說，強制性規范包括效力強制性規范和管理性或取締興規范。所謂效力性規范，指法律及行政法規明確規定違反了這些禁止性規定將導致合同無效或者合同不成立的規范;或者是法律及行政法規雖然沒有明確規定違反這些禁止性規范后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規范后如果使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。所謂管理性規范或取締性規范，指法律及行政法規沒有明確規定違反此類規范將導致合同無效或者不成立，而且違反此類規范后如果使合同繼續有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規范。
對于強制性效力性規定的區分方法,王教授提出三分法:
第一,法律、法規規定違反該規定,將導致合同無效或不成立的,為當然的效力性規定;
第二,法律、法規雖然沒有規定:違反其規定,將導致合同無效或不成立。但違反該規定若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益,這也屬于效力性規定;
第三,法律、法規沒有規定:違反其規定,將導致合同無效或不成立,雖然違反該規定,但若使合同繼續有效并不損害國家利益和社會公共利益,而只是損害當事人利益的,屬于取締性規定(管理性規定)。[4]根據《土地管理法》關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定而不是強制性效力規范，不能以此確認房屋轉讓合同的效力為無效。
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