貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，受多種合同關(guān)系約束，存在多個房地產(chǎn)權(quán)利人：
一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系，
二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出
質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔保關(guān)系。
所以，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件，還要考慮貸款合同關(guān)
系的特殊性。
貸款擔保方式對所購房屋轉(zhuǎn)讓的約束
1.抵押房屋的轉(zhuǎn)讓
采取所購房屋抵押擔保方式辦理的個人住房貸款，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對賣房
人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款
未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù)，這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入
一個交易死循環(huán)。如何解決這個問題呢：
(1)賣方可以用其它擔保方式做替代擔保，暫時解押，待房屋過戶，房屋出售所得價
款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質(zhì)押暫時取代抵押房屋
作為未還貸款的擔保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過戶后，用收回
的房款提前還清貸款。
(2)買賣雙方通過二手房中介機構(gòu)進行交易，如果中介機構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房
合作協(xié)議，通常可由中介機構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔保，并能過中介機構(gòu)辦理二手
房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。
2.第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押對房屋轉(zhuǎn)讓的影響
借款人采用第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押的，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時也應先征得
貸款銀行書面同意，并與銀行、購房人協(xié)商好購房資金歸還銀行貸款的結(jié)算方式，避免
因未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)讓貸款所購房屋，或轉(zhuǎn)讓房屋所得價款未及時償還銀行貸款而被銀行
罰息甚至收取違約金。同時，如果《保證合同》、《質(zhì)押合同》中有關(guān)條款對所購房屋
的約定，決定是否要將貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓行為事先通知第三方擔保人，以避免糾紛。
3.無論何種情況，房屋轉(zhuǎn)讓前，都應及時辦理各類合同的變更手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓后，
應及時辦理貸款提前還款和房屋過戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關(guān)擔保合同的終止手
續(xù)。
4.目前北京市房屋轉(zhuǎn)讓基本上通過中介機構(gòu)進行，大的房屋交易市場往往與銀行有
二手房貸款合作關(guān)系，因此，房屋轉(zhuǎn)讓人通過大的交易市場轉(zhuǎn)讓房屋容易與銀行溝通信
息，簡化手續(xù)。
貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，購房人能否辦理個人住房貸款？回答是肯定的。對購房人而言，
這種貸款與商業(yè)銀行辦理的二手房貸款程序基本一樣，主要不同點是：
（一）由于轉(zhuǎn)讓的房屋是貸款所購，因此貸款銀行要求轉(zhuǎn)讓雙方的購房資金都通過
貸款銀行結(jié)算，由于受讓方也申請銀行貸款，因此，轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款，受讓方
得到貸款都要在同一天進行，銀行會在雙方資金的結(jié)算時間、方式上做特殊安排，房屋
轉(zhuǎn)讓雙方都應該按照事先協(xié)商好的時間、方式辦理借款、還款手續(xù)，這樣才能保證交易
正常進行；
（二）對于轉(zhuǎn)讓期房的，由于開發(fā)商要為受讓方提供期房階段第三方保證，因此房
屋轉(zhuǎn)讓雙方要與貸款銀行和開發(fā)商協(xié)調(diào)好貸款發(fā)放、償還時間，并將開發(fā)商退給期房轉(zhuǎn)
讓方的資金、期房受讓方支付給開發(fā)商的房款、開發(fā)商為期房轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款
金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計算清楚，避免交易過程中出現(xiàn)不必要的糾紛。
