已抵押商品房轉(zhuǎn)讓
目前，房地產(chǎn)市場空間活躍,房價一路走高。買房人通過抵押貸款購房相當(dāng)普遍，同時，通過抵押貸款購得的房屋再轉(zhuǎn)讓的情況也越來越多。
按照我國擔(dān)保法第四十九條規(guī)定的規(guī)定,抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
擔(dān)保法并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓已抵押的房產(chǎn)必須要得到享有抵押權(quán)的銀行的同意,這是合理的,因?yàn)榈盅簷?quán)是物權(quán),具有追及效力,即使房產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓第三人,債務(wù)人到期不履行債務(wù)時,銀行仍可以對該房產(chǎn)行使抵押權(quán),第三人因此受到損害的,可以向轉(zhuǎn)讓人追償。
但是, 上海市房地產(chǎn)抵押辦法第四十五條（抵押物的轉(zhuǎn)讓）規(guī)定：
抵押人通知抵押權(quán)人時，應(yīng)當(dāng)同時提出轉(zhuǎn)讓抵押物的價格和對轉(zhuǎn)讓款的處理方式，并與抵押權(quán)人就此進(jìn)行協(xié)商。
抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的15天內(nèi)書面答復(fù)抵押人，并可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案；逾期未作答復(fù)的視作無異議。抵押權(quán)人認(rèn)為轉(zhuǎn)讓抵押物的價格明顯低于其價值的，可以要求抵押人提供新的擔(dān)保；抵押人不同意提供新的擔(dān)保的，抵押權(quán)人可以不準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓該抵押物。
抵押人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，或者預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案申請時，應(yīng)當(dāng)提交其與抵押權(quán)人關(guān)于轉(zhuǎn)讓款處理方式的協(xié)議或者其通知抵押權(quán)人而抵押權(quán)人逾期未作答復(fù)的證明，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)據(jù)此移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記或者預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。
這一條規(guī)定：抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓價格的，可以不準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓該抵押物，另外，轉(zhuǎn)讓人要與抵押權(quán)人關(guān)于轉(zhuǎn)讓款處理方式達(dá)成協(xié)議，換句話說，如果不能達(dá)成一致，則轉(zhuǎn)讓人不能轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，這一條實(shí)際上限定轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓已抵押的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人的同意。
其他地方也有類似的規(guī)定。這種規(guī)定，的確減小了銀行的經(jīng)營風(fēng)險，但與擔(dān)保法明顯相悖，妨礙了房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行。
