——黃金成等25人訴武侯區(qū)房管局物業(yè)管理行政決定案
案例編寫人：沈 建 案例評(píng)析人：沈 建 發(fā)布時(shí)間：2005-10-25 10:35:49
[本案要點(diǎn)提示]
對(duì)物業(yè)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域的行為提起的訴訟是新類型案件，相關(guān)法律規(guī)范對(duì)如何進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分沒有明確規(guī)定，在沒有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)的情況下如何判定行政主管部門劃分的行政行為是否合法是本案的示范之處。通過本案的審理，確定了房管局對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分系其履行職責(zé)的行為，并對(duì)目前法律、法規(guī)沒有明確劃分標(biāo)準(zhǔn)的情況下如何認(rèn)定劃分行為的合法性提供了一定的思路。
[案情]
上訴人（原審原告）黃金成等25人。
被上訴人（原審被告）成都市武侯區(qū)房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱武侯房管局）。
上訴人黃金成等25人系“中央花園清水河片區(qū)”內(nèi)業(yè)主。該片區(qū)位于成都市草金公路以北、清水河以南，按開發(fā)時(shí)間順序和規(guī)格分為一期、二期、三期、精裝版一區(qū)、二區(qū)、沿河別墅和臨河別墅等樓群，共有207幢5726套。不同樓群之間有圍墻、道路分割為相對(duì)獨(dú)立的院落，院落之間有些市政公共通道，其中一期樓群所處地域?qū)偕逞呱鐓^(qū)居委會(huì)，其他屬金雁社區(qū)居委會(huì)。該小區(qū)有部分供電設(shè)備為小區(qū)自管，共用設(shè)施、設(shè)備及其他物管用房未作法定權(quán)屬界定。2003年11月24日被上訴人武侯房管局向成都市中央花園清水河片區(qū)業(yè)主發(fā)出通知，主要內(nèi)容為：根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)則（試行）》，鑒于中央花園清水河片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套情況的特殊性和跨金雁、沙堰兩社區(qū)居委會(huì)管轄區(qū)域的實(shí)際情況，針對(duì)業(yè)主提出的建議和意見，在不改變現(xiàn)有房屋及公共設(shè)施、設(shè)備現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，將該片區(qū)劃分為A區(qū)（原中央花園一期）、B區(qū)（原臨河別墅）、C區(qū)（原中央花園二期含沿河別墅）、D區(qū)（原中央花園精裝版一區(qū)）、E區(qū)（原中央花園三期含精裝版二區(qū)），請(qǐng)各區(qū)根據(jù)相關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。該小區(qū)部分業(yè)主不服武侯房管局的上述通知，向成都市武侯區(qū)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，武侯區(qū)政府于2004年2月25日作出了維持武侯房管局劃分物業(yè)管理區(qū)域的決定。
2004年3月黃金成等25人向原審法院起訴稱，武侯房管局作出的劃分物業(yè)管理區(qū)域的決定沒有法律依據(jù)，該決定將造成不同區(qū)域的業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不一致，侵害了廣大業(yè)主的利益，故要求撤銷武侯房管局的上述決定。
武侯房管局辯稱，對(duì)中央花園清水河片區(qū)物管區(qū)域的劃分符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，作出物管區(qū)域劃分決定的目的是為物業(yè)使用人創(chuàng)造和保持整潔文明的生活環(huán)境，對(duì)物管區(qū)域的劃分并未涉及小區(qū)配套設(shè)施、設(shè)備的權(quán)屬界定，且作出劃分決定前已采用問卷形式征求了廣大業(yè)主的意見，故該決定事實(shí)清楚，法律依據(jù)充分。
[審判]
成都市武侯區(qū)人民法院對(duì)本案進(jìn)行審理后認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，被告武侯房管局具有對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行行政管理的職權(quán)。原告黃金成等25人系被告所劃分的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，受被告上述通知行為的拘束、管理，由此與被告發(fā)生爭(zhēng)議，有權(quán)提出行政訴訟。《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施以后，四川省尚未出臺(tái)相關(guān)具體的物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法，但此前已發(fā)布實(shí)施的相關(guān)規(guī)定在不與新規(guī)定抵觸的前提下，未被廢止的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效，故被告依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及四川省的相關(guān)規(guī)定，并考慮到中央花園清水河片區(qū)建筑規(guī)模較大，分屬兩個(gè)社區(qū)及業(yè)主自主管理的不同愿望等因素所進(jìn)行的物業(yè)管理區(qū)域劃分的行為具有合理性和正當(dāng)性，且被告對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃分不是對(duì)公共配套設(shè)施、設(shè)備權(quán)屬的認(rèn)定，由劃分造成的公共配套設(shè)施、設(shè)備所有權(quán)、使用權(quán)及相關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偟臓?zhēng)議可以通過業(yè)主相互協(xié)商、民事訴訟等途徑解決。遂判決駁回黃金成等25人的訴訟請(qǐng)求。
宣判后，黃金成等25人不服，向成都市中級(jí)人民法院提起上訴，要求撤銷原判及被上訴人武侯房管局的通知，其主要理由為：一、相關(guān)條例、規(guī)章雖賦予被上訴人劃分物業(yè)管理區(qū)域的行政職權(quán)，但中央花園清水河片區(qū)的劃分在此前已經(jīng)完成，被上訴人將該片區(qū)再行劃分屬變更物業(yè)管理區(qū)域，其變更行為沒有法律依據(jù)；二、被上訴人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃分造成對(duì)共用設(shè)備設(shè)施使用的混亂，是對(duì)廣大業(yè)主利益的侵害；三、一審法院所適用的法律不適用于物業(yè)管理區(qū)域的劃分，其采信的證據(jù)不符合證據(jù)規(guī)則。
被上訴人武侯房管局辯稱，被上訴人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行劃分符合行政法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，也充分考慮了中央花園清水河片區(qū)的實(shí)際情況。原審判決正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
一、二審?fù)徶校簧显V人武侯房管局均未提供證據(jù)證明其在作出被訴的物管區(qū)域劃分決定時(shí)，考慮了中央花園清水河片區(qū)內(nèi)除物管用房以外的其他物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備等因素，并表示物管區(qū)域劃分以后，業(yè)主間若對(duì)娛樂設(shè)施的使用、公共配套設(shè)施相關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偘l(fā)生爭(zhēng)議，可以通過相互協(xié)商或民事訴訟等途徑解決。
成都市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，被上訴人武侯房管局于2003年11月24日對(duì)成都市中央花園清水河片區(qū)業(yè)主發(fā)出通知的內(nèi)容系對(duì)該片區(qū)物管區(qū)域進(jìn)行劃分，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》的規(guī)定，被上訴人武侯房管局作為其管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理部門，具有對(duì)中央花園清水河片區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行劃分的行政職權(quán)，上訴人黃金成等25人認(rèn)為被上訴人作出的上述通知系對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的變更、該變更行為沒有法律依據(jù)的上訴理由不能成立。被上訴人考慮到中央花園清水河片區(qū)建筑規(guī)模較大，分屬兩個(gè)社區(qū)等實(shí)際情況，出于便于管理等因素對(duì)該片區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分的行為并無不當(dāng)，但根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條第二款的規(guī)定，被上訴人在劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，被上訴人在本案訴訟中沒有提供證據(jù)證明其在對(duì)中央花園清水河片區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分時(shí)考慮到了除物管用房以外的其他共用設(shè)施設(shè)備等因素，而在物業(yè)管理區(qū)域劃分時(shí)不考慮共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)等因素，可能會(huì)對(duì)物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益造成損害。故被上訴人作出的劃分中央花園清水河片區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的通知不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條第二款的規(guī)定，依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第1目、第六十一條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，該院于2004年12月3日判決如下：一、撤銷成都市武侯區(qū)人民法院（2004）武侯行初字第12號(hào)行政判決。二、撤銷被上訴人成都市武侯區(qū)房產(chǎn)管理局于2003年11月24日對(duì)成都市中央花園清水河片區(qū)業(yè)主發(fā)出的通知。三、責(zé)令被上訴人成都市武侯區(qū)房產(chǎn)管理局重新劃分成都市中央花園清水河片區(qū)物業(yè)管理區(qū)域。
