一本房產(chǎn)證究竟可以抵押多少次？又能夠抵押借出多少現(xiàn)金來？對于這兩個問題，眾多業(yè)內(nèi)人士幾乎都異口同聲地回答“沒有上限”。那么，事實果真如此嗎？還有這樣無限次的抵押貸款又是如何操作的呢？后續(xù)的風(fēng)險如何控制？
現(xiàn)象
4次抵押房產(chǎn)科“超值”貸款
張先生早前花30萬元首付，在河?xùn)|某樓盤購買了一套價值100萬元的新房，并拿到了房產(chǎn)證。可眼看到年底了，手上資金明顯不足，于是他想拿這套房出來作抵押，借些現(xiàn)錢救救急。
張先生一位朋友得知此事后，趕緊過來幫忙。他說，如果張先生自己去操辦，這套房最多只能抵押貸到20萬元。但如果他親自出馬，憑著對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，再加上前期建立的人脈資源，即使抵押變現(xiàn)60萬元也不成問題。張先生于是將自己的房產(chǎn)證交給他，并委托他全權(quán)辦理。
不久之后，朋友果然拿到60萬元現(xiàn)金擺在張先生面前。對方順便解釋道，這套房在銀行已經(jīng)有70萬元貸款，算是第一次抵押；第二次抵押變現(xiàn)20萬元，找的是民間借貸公司；第三次找其他朋友抵押套現(xiàn)20萬元；第四次找的是一名政府部門工作人員。“做這種事情，得看個人能力”，因為一般人很難做到4次抵押，抵押套現(xiàn)額度也很難超出房產(chǎn)市值的。
調(diào)查
一般抵押不會超房產(chǎn)市值？
居柳州記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于今年樓市動蕩較大，“炒房團”一時不敢隨便降價處理手中房源。時至年底，大家又面臨資金短缺的窘境，于是采用抵押變現(xiàn)的方法救急。
“理論上講，一套房可以抵押無數(shù)次的，抵押出來的現(xiàn)金也沒有上限，”資深業(yè)內(nèi)人士殷先生指出，但事實上一套房不可能抵押到超出其市值，“最多（抵押到）7折，民間大膽一些的或許到8折”。
究竟能不能抵押到超出這套房的市值？“這就得看個人信譽了。”資深業(yè)內(nèi)人士張先生認為，民間抵押次數(shù)越多、抵押額度越高，就越需要抵押人有具有很高的信譽。即便到最后，也可以不需要房產(chǎn)證等抵押物，“用書面或口頭約定即可，最多找律師公證一下”。張先生進一步指出，抵押額度越高，產(chǎn)生的利息就會越高，風(fēng)險也就越大，“最后發(fā)生糾紛，怎么處理就不知道了”。
抵押手續(xù)已經(jīng)被放寬
據(jù)了解，目前銀行基本不支持二次抵押。“以前辦理二次抵押，還得去房管部門確定，并且還需要評估公司進行評估。”資深業(yè)內(nèi)人士左先生指出，現(xiàn)在房管部門對這些流程都進行了精簡。
他進一步表示，房管部門之前甚至對二次抵押額度都有限定。據(jù)了解，以前的房屋抵押額度，住宅不超過市值的70%，商業(yè)不超50%。現(xiàn)在已經(jīng)基本放開，具體抵押額度，可由抵押雙方自行商定。
業(yè)內(nèi)人士謝先生也表示，不僅房管部門精簡了抵押手續(xù)，連民間借貸也不需要太多流程，“一般只需要提供半年的銀行流水賬”，用于考察抵押人是否有能力償還。謝先生還指出，這種民間借貸都可以找一些小中介或民間投資公司辦理，“因為它們可以向銀行和房管部門等，申請到很多個人拿不到的便捷”。
后市
拍賣后，銀行為第一債權(quán)人
一套房經(jīng)過數(shù)次抵押，額度已經(jīng)達到很高，甚至超出其市值以后，就會出現(xiàn)較大風(fēng)險。好比上述案例中，如果張先生得到錢之后不要這套房了，或者數(shù)年之后他無力償還這130萬元，將會發(fā)生什么后果呢？
根據(jù)眾維律師事務(wù)所律師韋仲烈的解釋，這時候法院有可能將這套房拿出來拍賣，拍賣價格一般很難達到130萬元，可能只有80萬元，甚至更低。“銀行作為第一債權(quán)人，需要優(yōu)先被償清”，也就是說，拍賣出來的80萬元，其中70萬元得償還給銀行，剩下的10萬元由第二、第三、第四債權(quán)人等，看否擁有房屋抵押權(quán)或簽訂相關(guān)合同，如果有就可以按照比例進行分配。
至于剩下的50萬元缺口，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，債權(quán)人一般會通過兩種途徑來索取：第一種方法是走法律程序，要求抵押人在規(guī)定期限內(nèi)償清；第二種方法就是找追債公司，或不得不采取極端辦法。
