房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權仍由產(chǎn)權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產(chǎn)權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。房產(chǎn)抵押有哪些類型呢？房產(chǎn)抵押的效力如何呢？
一、土地使用權抵押
1、出讓土地使用權
出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
2、劃撥土地使用權
劃撥土地使用權是指土地使用者依法通過各種方式無償取得的土地使用權。劃撥土地使用權不能單獨抵押但是，在當事人具有合法的土地證、房產(chǎn)證的前提下，可以通過簽訂土地使用權出讓合同向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以劃撥土地使用權上的房屋抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金等方式抵押土地使用權。
3、集體土地使用權
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。
二、預購商品房貸款抵押
預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。
三、在建工程抵押
在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
四、房屋抵押的效力
(一)優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>
房地產(chǎn)抵押以后，債務人如果不按期履行債務，債權人有權依照法律的規(guī)定以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價所得的價款優(yōu)先受償。1
1、擔保的范圍包括主債權及利息、因債務人未履債務而發(fā)生的違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押當事人也可以約定擔保的范圍。列入擔保范圍的均屬優(yōu)先受償?shù)姆秶?/p>
2、用于抵押的標的物是房屋和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權。在行使抵押權時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。新增的房屋是建在使用權已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、擴建，按房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致原則，或是考慮到處分抵押物時房地產(chǎn)受讓人對房屋的利用這一因素，都應當將新增的房屋與抵押物一同處分。但新的房屋無論是否由抵押人所建，是另一個所有權的客體，不屬于抵押物，抵押權人因而無權優(yōu)先受償。
(二)追及的效力。
房地產(chǎn)抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人將已抵押的的房地產(chǎn)讓與他人時，抵押權人可以追及抵押物而行使其權利，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。如果抵押權人追及抵押物行使抵押權，而使受讓人受到損失，其損失應由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔保法規(guī)定：在抵押期間，抵押辦轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的價款，應當提前清償所擔保的債權。
(三)物上請示權。
抵押權人對抵押的房地產(chǎn)享有物上請求權。即包括抵押人在內(nèi)，無論誰非法侵害抵押，抵押權人都可以以權利的名義獨立請求法律保護。
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