反擔保房產(chǎn)抵押登記根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，建設(shè)部辦公廳在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(建設(shè)部令第 99 號)的基礎(chǔ)上，組織起草了《房屋登記辦法》(征求意見稿)。為了進一步增強立法的透明度，提高立法質(zhì)量，經(jīng)報請部領(lǐng)導同意，已將《房屋登記辦法》(征求意見稿)全文公布，廣泛征求社會各界意見。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記屬于房屋他項權(quán)利登記，房屋他項權(quán)利登記則是房屋權(quán)屬登記的一個種類。按《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，在抵押當事人向登記機關(guān)提出登記申請以后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機關(guān)應(yīng)當在30天內(nèi)核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
2000年9月，建設(shè)部印發(fā)了《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導性意見》，從此以后，很多城市把辦理抵押權(quán)登記的時限減為5個工作日。在這短短的幾天時間內(nèi)，登記機關(guān)應(yīng)依照登記的程序，完成收件、審核到核準登記的一系列工作，其間，每一個環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)問題，不容忽視。
在房地產(chǎn)抵押權(quán)登記中應(yīng)當關(guān)注以下幾個問題：
一、確認由抵押當事人向登記機關(guān)提出申請
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，他項權(quán)利登記應(yīng)由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同申請，這一規(guī)定中的權(quán)利人即是房屋所有權(quán)人，他項權(quán)利人即是抵押權(quán)人。當事人在填寫登記申請表時，應(yīng)當簽名以示對申請登記事項的真實性負責。
在實際工作中有時會遇到這樣的情況：當?shù)盅阂环綖樽匀蝗藭r，由于抵押人在提出登記申請時未當場簽字、或是由他人代為簽字。事后抵押人即房屋所有權(quán)人會對抵押申請表上的簽名或加蓋的私人印章提出異議。進而否認抵押權(quán)登記的合法性。
有些金融機構(gòu)為了改善服務(wù)，為貸款人代辦抵押權(quán)登記，但是沒有讓抵押人出具委托書、由金融機構(gòu)的工作人員作為抵押人的代理人申請，而僅僅用抵押人的身份證和印章申請登記。這樣的做法極易引起爭議。
按現(xiàn)有的規(guī)定，并沒有要求當事人一定要在提出登記申請時當場在申請表上簽名，有很多抵押人也習慣于使用私人印章。對于私人加蓋的印章，我國大陸雖然尚未建立私人印章的注冊制度，但無論是在行政管理或是司法實踐中，都承認私人加蓋的印章具有一定的效力，不能認為僅有私章而未有簽名的登記文件無效。問題在于一巳對登記產(chǎn)生爭議，就很難認定其真?zhèn)巍Ｈ绠斒氯朔Q在登記文件中加蓋的印章系偽造，或是印章系被盜用。一方面，偽造或是盜用他人印章的事確實也時有發(fā)生。另一方面，詭稱印章系偽造、盜用的也屢見不鮮，難以辨別其真實狀況。
對登記機關(guān)而言，身份證只能用以核對當事人(抵押人、抵押權(quán)人或其代理人)身份，持有他人的身份證并不能證明就是接受他人的委托。因此，憑他人的身份證件和印章是不能受理登記的。也有一些登記表上雖有簽名，但不是在申請時所簽，而是在提交申請前已事先簽好，倘若事后查明為他人所代簽，登記機關(guān)將會十分被動。因此，采用當事人在登記機關(guān)當場簽名的方法，可以確認抵押當事人向登記機關(guān)提出了登記申請，基本杜絕此類糾紛。
二、抵押共有的房地產(chǎn)是否經(jīng)過共有人同意
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意。這一規(guī)定并未區(qū)分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份額單獨進行抵押，這種抵押應(yīng)當是有效的。但是房地產(chǎn)能設(shè)定擔保就在于它的交換價值，特別是用于抵押的房產(chǎn)很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，屆時實現(xiàn)抵押權(quán)就會十分困難，徒增社會糾紛。因而，建設(shè)部做出這一規(guī)定是必要的。
抵押一方以共有的房地產(chǎn)抵押，如果沒有事先征得其他共有人的書面同意，抵押人和抵押權(quán)人雙方都存在過錯。因為這一規(guī)定來自抵押管理辦法，而并非登記辦法，這是對抵押雙方當事人的要求，即抵押人在訂立抵押合同前就應(yīng)當征得其他共有人的書面同意。
