房地產(chǎn)抵押以抵押的標(biāo)的物來區(qū)分，可分為房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押和預(yù)購商品房抵押(按揭);按擔(dān)保的債權(quán)是否特定來區(qū)分，還可以分出最高額抵押。抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，擔(dān)保物權(quán)是以保證債的履行為目的，在債務(wù)人或第三人的所有物或者權(quán)利上設(shè)定的限制物權(quán)。
房地產(chǎn)抵押權(quán)有哪些效力?
一、優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>
房地產(chǎn)抵押以后，債務(wù)人如果不按期履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。1
1、擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、因債務(wù)人未履債務(wù)而發(fā)生的違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押當(dāng)事人也可以約定擔(dān)保的范圍。列入擔(dān)保范圍的均屬優(yōu)先受償?shù)姆秶?/p>
2、用于抵押的標(biāo)的物是房屋和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在行使抵押權(quán)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對(duì)于處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。新增的房屋是建在使用權(quán)已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、擴(kuò)建，按房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則，或是考慮到處分抵押物時(shí)房地產(chǎn)受讓人對(duì)房屋的利用這一因素，都應(yīng)當(dāng)將新增的房屋與抵押物一同處分。但新的房屋無論是否由抵押人所建，是另一個(gè)所有權(quán)的客體，不屬于抵押物，抵押權(quán)人因而無權(quán)優(yōu)先受償。
二、追及的效力。
房地產(chǎn)抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權(quán)，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人將已抵押的的房地產(chǎn)讓與他人時(shí)，抵押權(quán)人可以追及抵押物而行使其權(quán)利，如抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響。如果抵押權(quán)人追及抵押物行使抵押權(quán)，而使受讓人受到損失，其損失應(yīng)由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔(dān)保法規(guī)定：在抵押期間，抵押辦轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
三、物上請(qǐng)示權(quán)。
抵押權(quán)人對(duì)抵押的房地產(chǎn)享有物上請(qǐng)求權(quán)。即包括抵押人在內(nèi)，無論誰非法侵害抵押，抵押權(quán)人都可以以權(quán)利的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。
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