上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

商品房預售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有權人對自己的財產(chǎn)有完全的自主權，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當然可以用在建的房屋進行抵押。但這時就存在一個問題，如果預售方已經(jīng)通過簽訂預售合同將房屋預售給購買方，購買方依據(jù)預售合同享有的權利并非物權，而是針對特定對象的一種請求權和獲得將來利益的期待權，在性質(zhì)上屬于債權。而預售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權則是一種物權。如果預售方不能如期與抵押權人結清債務，依據(jù)物權優(yōu)于債權的原理，抵押權人特優(yōu)先對房屋行使抵押權，這對購買方顯然是極為不利的。因此對已經(jīng)預售的商品房在立法上應禁止再抵押。雖然2003年6月1日的司法解釋規(guī)定，預售方必須將抵押情況如實地告知購買方，對于預售方隱瞞不告的，購買方有權要求返還已付房款及其利息、賠償損失并可請求預售人承擔賠償損失。但筆者認為產(chǎn)權有無暇疵是購買者最關心的事，應從立法上禁止開發(fā)商以預售房屋設立抵押，一方面是對開發(fā)商實力的考驗，另一方面，也是保證購房者利益的需要。對于特殊情況，須以預售房屋設立抵押的，應嚴格規(guī)定設立條件和設立抵押貸款占開發(fā)房屋價值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對于設立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權利無瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。