在房價飆升的市場環境下，全國曾經出現過一股個人合資建房的潮流。廣州市花都區獅嶺鎮駿豪陽光花園也是這樣一個小區，但合資建房的風險卻最終令這里的業主們防不勝防。眾業主一起出錢買了地，又一起出錢蓋了樓。在各戶花費數百萬元建好房后，業主們卻發現，他們的房子居然被開發商抵押貸款了———也即意味著，業主們連商品房買賣合同都簽不了，辦房產證更是難上加難。國土房管部門的資料顯示，駿豪陽光花園的抵押共涉及80多戶業主，包括3萬平方米的用地，和土地上8萬平米的建筑物。
賣地
開發商拿地后不開發轉售個人
據國土房管部門的資料顯示，2005年，獅嶺鎮第一次舉行國有土地拍賣。一家名為東信房地產開發有限公司的企業，通過合法的招拍掛拿下了南航大道東側一塊地號為“(花國用)第721352號”的國有土地。在網站上，該公司稱，拍下這塊地花費了4000多萬元。
根據政府部門核準，該地塊的開發功能是商住用地。開發商先后取得了該用地的規劃許可和建筑許可。
令業內人士意外的是，這塊地卻未經開發，就被賣給了分散的業主。
建房
上百名業主買地自己蓋樓
一份由開發商和業主在2006年7月17日簽訂的“認購商住用地建房合同”顯示，開發商與這名陳姓業主通過協商的方式，完成了其中一小塊土地使用權的轉讓交易。這塊總用地面積432.86平方米，總建筑面積2663.3平方米的土地，被以每平方米3350元的價格售出，總金額145萬元。
業主分3次，將這筆金額交給了開發商，雙方的土地使用權轉讓完成。
在這份法律依據模糊的合同中，開發商承諾，在房子竣工后為業主辦理房地產權證，但沒寫明多長時間內辦妥。業主的義務則是要在兩年內將工程建設完成。
像這樣的合同，開發商與上百名業主都一一簽訂。
一位業內人士介紹，按照現行法律規定和慣常做法，開發商在取得國有土地的使用權后，除整體轉讓給有開發資質的公司外，必須進行統一規劃和開發，房地產項目建成后，由開發商到國土房管部門進行大確權，而后對外出售，售出的房子再一一進行小確權。但東信公司未經開發，在土地環節就將使用權出售了。
抵押
業主收樓時才發現白辛苦一場
東信房地產開發有限公司成立于2003年底，由兩位股東構成，當年兩人分別出資640萬元和160萬元注冊了該公司。據一位介入此事的律師介紹，
東信公司此前已經開發了康信園、駿鴻園、寶峰豪庭等3個小區。
大量業主取得土地使用權后，合資雇傭了建筑公司，按照規劃要求，經過長達數年的建設，目前駿豪陽光花園已基本建設完成。業主們開始準備收樓入住。
但是收樓過程并不順利。在與開發商溝通時，對方答復是小區還未通過驗收，需要在樓宇的很多地方整改后，通過驗收才能簽訂商品房買賣合同。
久拖之下，今年6月4日，業主委托律師到廣州市國土房管局花都分局產權科查詢得知，該小區B區8棟到15棟的所有在建工程都被開發商抵押了。
自己買的地，自己建的房，開發商未經業主同意就抵押了，業主們很震驚。
在雙方協商中，業主們得知，他們此前與開發商簽訂的“認購商住用地建房合同”，實際上是開發商與業主們進行的私下交易，所有交易都未在國土房管部門得到確認。2004年前后，由于全國房價上漲，北京、廣州、深圳、杭州等部分城市都出現過合資建房的現象，在這個背景下，業主們與房產商簽定了自建房合同。
顯然，在一切公開合法的資料上，該小區的所有權還在開發商那里。
國土房管部門的資料顯示，駿豪陽光花園的抵押共涉及80多戶業主，包括了3萬平方米的用地，和土地上8萬平米的建筑物。
這些在建工程被抵押給農村信用合作社花都信用社后，開發商獲得了1.2億元的借款，這些錢已經劃到開發商的賬上。這場抵押中，由恒鼎公司作出的第三方評估認為，已抵押的在建工程價值達到2.5億元。
更令業主震驚的是，這一抵押借款早在去年7月14日就完成了。而他們直到近1年之后才獲悉。
按照抵押合同，抵押的期限將持續到2012年6月20日，利率為4.5‰，由東信公司的兩名股東作了擔保。
“開發商4000多萬元拿的地，在轉讓給業主時，從大家手上已經拿了一兩億了，投資成本早就收回了，但開發商還是不滿足，又把在建工程抵押出去貸了1.2億元。”一名律師說，雖然目前沒有查到A區有被抵押的情況，但業主們都很擔心，既然“認購商住用地建房合同”未經認可，開發商辦理抵押借款沒有法律上的障礙，那么A區無疑也面臨著被抵押的風險。
有望解封
開發商計劃9月份還清貸款
業主們多次與開發商協商，希望可以盡快給抵押的房子解封。
但據一位與開發商多次打交道的業主說，開發商在6月5日答復的還款計劃是：今年6月10日還2000萬元，6月20日還2000萬元，7月再還2000萬元，至此就可以解封一半房子。到9月，開發商再還完剩下的6000萬元，所有的抵押房地產就可以全部解封。
對于這一計劃，業主們一度覺得還款時間太長。但前日，東信公司的法人代表黃先生告訴記者，他與業主之間的協商還算順利，在6月8日，他就已經還掉了5000萬元借款，剩下的款項將在本月底還清。雙方約定明天再就細節進行協商。
辦證之路
業主盼早收房早拿證
但據業主介紹，開發商提出，房子解封后，要簽訂商品房買賣合同，并辦理房產證，需要按照現在的評估價，在房地產交易的監控賬戶里注入一筆資金。
“開發商愿意拿出500萬元，但是這些錢肯定不夠，希望每個業主再拿出二三十萬元，湊夠按評估價買賣一棟房子的錢，然后一起放進監控賬戶，先辦理一棟房子的產權證。然后這筆錢再流動起來，陸續給后面幾棟房子辦證。”一位業主說。
本來已經花費了上百萬元買地，又花了幾百萬元建房，現在房子還沒拿到，又說要錢令業主難以接受。律師也認為，“業主們在出錢買地和建樓后，已經履行完了義務，如果真的要打錢到監控賬戶，也應該是開發商拿出這筆錢。”
但是該律師認為，其實開發商只要給房管部門列個清單，說清楚每個業主支付了多少錢，再加上“認購商住用地建房合同”，就不需要再打錢到監控賬戶。
