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　　a廠因長期經營不善，欠債較多，一棟廠房被法院拍賣，債權人b公司與c銀行先后向法院申報債權，b公司以先來后到為由，要求法院先將拍賣款項還給他們，而c銀行則竭力反對，認為他們才是最有權首先得到債務清償的。法院支持了c銀行的請求，請問這究竟是為什么呢？

　　這是面其實有個優先受償權問題。原來a廠在向銀行貸款時，曾將廠房作抵押，而a廠與b公司的債權債務是業務往來中發生的，也沒有什么擔保。根據《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，在債權逾期得不到清償時，房屋抵押權人有優先得到清償的權利，而且它優先于普通債權，同時登記在先的房屋抵押權又優先于順序在后的房屋抵押。

　　出現哪些情況，抵押權人可以處分房地產

　　１、債務期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；２、抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；３、抵押人被依法宣告解散或者破產的；４、抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；５．抵押合同約定的其他情況。

根據我國法律規定，抵押合同應以書面形式訂立，并且須辦理登記后方才生效。未登記的合同無效。

　1．抵押合同的主要條款

　（1）抵押人、抵押權人的名稱或個人姓名、住所；

　（2）主債權的種類、數額；

　（3）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地向積及四至：

　（4）抵押房地產的價值；

　（5）抵押房地產的占用管理人，占用管理方式，占用管理責任及意外損毀、滅失的責任；

　（6）債務人履行的期限：

　（7）抵押權滅失的條件；

　（8）違約責任；

　（9）爭議解決方式；

　（10）抵押合同訂立的時間與地點；

　（11）雙方設定的其他事項。