：你好。我在１９９８年８月１６日，與某供銷社簽訂一份房屋轉讓買賣協議。協議規定，供銷社將坐落在某商城的一間４０平方米的副食品營業房，以１３萬元的價格轉讓給我。協議簽訂后，我當日付款１２３０００元，雙方約定待供銷社在１９９８年底辦好房屋所有權證后付清余款７０００元，但供銷社一直未為我辦理房產證。后來得知，供銷社早在與我簽訂房屋轉讓買賣協議之前，１９９７年１１月就已將該副食品營業房作為貸款抵押物抵押給中國農業銀行某支行，由于供銷社不能償還到期貸款，中國農業銀行某支行已向當地人民法院提起訴訟，受理法院在２００１年２月作出中國農業銀行某支行勝訴的判決并且通過強制執行程序，對該爭議房屋進行強制拍賣。在這種情況下，我與供銷社所簽訂的房屋轉讓協議有效嗎？我應當如何保護我的合法權益？
張某
張某：你好。來信所問的問題是關于合同標的物抵押在先，合同是否有效的問題。根據我國《民法通則》的有關規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下所作的行為，是無效民事行為。《擔保法》第４９條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效”。
供銷社將銀行貸款抵押物又重新轉讓賣給你，并且沒有告訴你房屋已經抵押的情況，其行為違反了我國《民法通則》的有關規定，也違反了《擔保法》第４９條的規定，屬于欺詐行為，你和供銷社所簽訂的房屋買賣協議應當依法確認無效。房屋轉讓協議雖然無效，但法律還是會保護你的合法權益的。
《合同法》第５８條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任”。根據《合同法》的上述規定，供銷社作為過錯方，除應當向你（沒有過錯的一方）返還全部購房款以外，還應當賠償你因為購房合同無效而受到的損失，包括利息損失和其他因此受到的損失。
你可以以《合同法》的規定為依據，向供銷社要求其賠償你的全部損失。如果供銷社拒絕賠償，你可以向人民法院提起訴訟，請求人民法院依法保護你的合法權益。
從本案可以看出在房地產交易的過程中，僅審查合同的內容還是不夠的，更重要的是查清合同標的物是否存在權利瑕疵。如果在簽訂房屋轉讓協議之前，到房地產管理機關調查核實一下交易房屋的權利狀況，就可以知道房地產的真實狀況，也就不會簽訂協議購買已經辦理抵押登記的房屋了。
