購房人要想知道所購房產(chǎn)的抵押情況，可以有三種途徑：
1、向登記機(jī)關(guān)查詢。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條、四十二條的規(guī)定，以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。在北京市，辦理房地產(chǎn)抵押登記的部門一般是市、區(qū)兩級(jí)國土資源和房屋管理局的權(quán)屬登記部門。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定，“登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。”因此，買房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。
2、檢查開發(fā)商的證件。根據(jù)房地產(chǎn)抵押登記管理的有關(guān)辦法，以房地產(chǎn)作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在權(quán)屬證件上作相應(yīng)記載。因此，要知道開發(fā)商是否交納土地出讓金，購房人可以要求開發(fā)商出示所取得的占用地塊的國有土地使用權(quán)證的原件。要知道是否抵押給了銀行，購房人可以要求開發(fā)商出示所屬的該幢房屋的大房產(chǎn)權(quán)證，如果在國有土地使用權(quán)證和大房產(chǎn)權(quán)證原件的備注欄中均沒有注明它項(xiàng)權(quán)利(抵押)的詳細(xì)情況，則該房屋沒有抵押給銀行。檢查開發(fā)商的證件應(yīng)當(dāng)注意三個(gè)問題：(1)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持看原件。很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了;(2)注意審查證件的真?zhèn)?(3)看清抵押的記載情況。
3、通過媒體查詢。從今年開始，為了方便當(dāng)事人了解房地產(chǎn)的抵押情況，北京市國土資源和房屋管理局將北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目抵押登記情況進(jìn)行公示，刊登在有關(guān)媒體上，購房人可以通過《北京房地產(chǎn)》雜志等有關(guān)媒體了解自己所購房產(chǎn)的抵押情況，但不一定全面。如果發(fā)現(xiàn)所購的房產(chǎn)或土地已被開發(fā)商抵押，購房人該如何處理呢?需要告訴購房人的是：被抵押的房產(chǎn)不一定不能買。以在建工程做擔(dān)保向銀行申請(qǐng)抵押貸款投入續(xù)建，達(dá)到法定規(guī)模后經(jīng)批準(zhǔn)邊建邊將商品房預(yù)售出去，以收進(jìn)的購房款償還銀行貸款、交納稅費(fèi)并充做利潤，是國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通行做法。在實(shí)際操作中，如果開發(fā)商將抵押的房產(chǎn)(包括房屋所在的土地使用權(quán)被抵押)進(jìn)行銷售的話;在辦理預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，必須取得抵押權(quán)(一般為銀行)的同意，由抵押權(quán)人出具同意辦理的書面信函。需要說明的是，抵押權(quán)人同意抵押人辦理預(yù)售登記或者產(chǎn)權(quán)過戶并不意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)。因此，有人認(rèn)為“辦理了預(yù)售登記的房屋就不會(huì)出現(xiàn)問題”的觀點(diǎn)是值得商榷的。作為購房人，如果需要購買此類房產(chǎn)的話，可以參考以下辦法：
1、如果付款方式不是按揭貸款的話，購房人可以要求自己將與自己所購房產(chǎn)抵押部分相應(yīng)的購房款全部或者部分直接交給抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人解除對(duì)于該部分房產(chǎn)的抵押。應(yīng)該說這樣操作也是有法律依據(jù)的：《擔(dān)保法》第四十九條第三款規(guī)定，“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。”
2、如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行不是同一銀行的話，可以與開發(fā)商在合同中約定，由貸款銀行將款項(xiàng)的全部或者部分直接支付給作為抵押權(quán)人的銀行，后者在收到該部分款項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)解除對(duì)所購房產(chǎn)相應(yīng)部分的抵押。
3、如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對(duì)比較簡單，銀行為保護(hù)自己的利益會(huì)對(duì)所貸款項(xiàng)進(jìn)行適當(dāng)處理，同時(shí)會(huì)間接地降低購房人的抵押風(fēng)險(xiǎn)。如果經(jīng)過調(diào)查，所購房產(chǎn)沒有被抵押，則購房人是不是就可以放心大膽地購買呢?同樣需要告訴購房人的是：沒被抵押的房產(chǎn)不一定沒風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檎{(diào)查時(shí)沒被抵押的房產(chǎn)，開發(fā)商不一定在此后就不會(huì)抵押。甚至在辦理了預(yù)售合同登記之后，從法律上說，開發(fā)商仍然有權(quán)將該房產(chǎn)進(jìn)行抵押。
當(dāng)然在實(shí)際操作中，權(quán)屬登記部門不一定會(huì)給予辦理。但權(quán)屬登記部門的做法未必合法。因?yàn)楹炗嗕N售合同之后，購房人取得的只是一種期權(quán)，房屋的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商所有，房產(chǎn)的所有權(quán)只有在辦理產(chǎn)權(quán)過戶之后才轉(zhuǎn)移給購房人。在轉(zhuǎn)移之前，開發(fā)商當(dāng)然擁有將自己的房產(chǎn)進(jìn)行抵押等方式處置的權(quán)利，目前我國的有關(guān)法律對(duì)此并無禁止性規(guī)定。因此權(quán)屬登記部門的合理做法有待于今后物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定使其合法化。對(duì)于購房人而言，購買此類房產(chǎn)，可以在合同中規(guī)定，開發(fā)商不得將該房產(chǎn)及土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任和處理辦法，甚至可以約定購房人有權(quán)隨時(shí)檢查開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證。
一、經(jīng)司法拍賣而流拍的法律風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于已抵押的房產(chǎn)，債權(quán)人可以在債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，通過向法院提起訴訟，經(jīng)作出判決后再申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這時(shí)可根據(jù)<最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)> 第40條的規(guī)定，人民法院可以強(qiáng)制拍賣該已抵押的房產(chǎn)，而實(shí)現(xiàn)債權(quán)。然而在司法實(shí)踐中，對(duì)于房產(chǎn)的拍賣，首先必須按市場(chǎng)價(jià)對(duì)被拍賣房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后按評(píng)估價(jià)對(duì)外公開拍賣。實(shí)踐中有很多房產(chǎn)在拍賣時(shí)因房價(jià)等種種原因?qū)е铝髋?。也就是說已抵押的房最終賣不出去，這樣債權(quán)人的債權(quán)就無法最終實(shí)現(xiàn)。
二、生活所必須的房產(chǎn)不得拍賣、變賣或者抵債的法律風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)<最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定>的第6條的規(guī)定：對(duì)被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)的家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如果債務(wù)人以其生活所必須的房產(chǎn)作抵押向債權(quán)人借款的，一旦債務(wù)人不能還款時(shí)，債權(quán)人也難以能過司法途徑實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
三、如何規(guī)避房產(chǎn)抵押中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于債權(quán)人或借款人來說，首先必須先要調(diào)查了解債務(wù)人提供作抵押的房產(chǎn)是不是債務(wù)人及撫養(yǎng)其家屬生活所必須的居住房屋。如果債務(wù)人提供的是第三人的房產(chǎn)的話，債權(quán)人就必須調(diào)查了解該房產(chǎn)是不是第三人及所撫養(yǎng)其家屬所必須的居住房屋。
其次是通過簽訂附生效條件的房屋買賣合同與房產(chǎn)抵押登記相結(jié)合的方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。具體操作是，一是按正常程序辦理房產(chǎn)抵押登記相關(guān)手續(xù);二是通過第三人與債務(wù)人簽訂附生效條件的房屋買賣合同。我們要注意的是：該第三人必須與債權(quán)人是利益共同體，所附生效條件約定為，“該房屋經(jīng)法院拍賣而流拍時(shí)房屋買賣合同生效，否則不能生效”。當(dāng)然房屋價(jià)格的約定以低至最終房屋能夠賣出去為目的。這樣一旦出現(xiàn)已抵押的房屋經(jīng)法院拍賣而流拍時(shí)，第三人與債務(wù)人簽訂的房屋買賣合同就生效了，這時(shí)可申請(qǐng)法院讓第三人直接將房款支付給債權(quán)人，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。而第三人又因與債務(wù)人簽訂的房屋買賣合同中約定的房價(jià)很低，該已抵押的房屋變現(xiàn)的可能就不用說了
