第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理,保障抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《陜西省城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)、建設(shè)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)抵押行為。
第三條 本辦所稱房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法取得的房地產(chǎn),向抵押權(quán)人提供房地產(chǎn)擔(dān)保,以取得抵押權(quán)人提供的貸款或向抵押權(quán)人保證履行債務(wù)。
本辦法所稱抵押人,是指將依法取得的房的產(chǎn)提供給抵押權(quán)人作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或其它組織。
本辦法所稱抵押權(quán)人,是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或其它組織。
第四條 房地產(chǎn)抵押應(yīng)遵循自愿互利的原則,不得違反國(guó)家法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定,依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押受法律保護(hù)。
第五條 市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)抵押的管理工作。市房地產(chǎn)交易所(以下簡(jiǎn)稱“交易管理部門(mén)”)負(fù)責(zé)本市城區(qū)房地產(chǎn)抵押登記、合同審核、監(jiān)證、處分等具體管理工作。各縣房地產(chǎn)管理部門(mén)是本轄區(qū)房地產(chǎn)抵押的行政主管機(jī)關(guān)。
第二章 抵押設(shè)定
第六條 依法取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位和個(gè)人,均可依照本辦法以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押,依照本辦法接受房地產(chǎn)抵押的單位和個(gè)人均可成為抵押權(quán)人。
第七條:以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,應(yīng)連同該房屋占用的土地使用權(quán)同時(shí)抵押,所設(shè)定的抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押;
(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)及受保護(hù)的文物、古建筑的房地產(chǎn);
(三)已列入國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍的房地產(chǎn);
(四)被依法查封、扣押或施以其它司法保全措施的房地產(chǎn);
(五)依法不得抵押的房地產(chǎn)。
第九條 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
第十條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的(不含不可分割的房地產(chǎn)),抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。
房地產(chǎn)抵押后,該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分。
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。
第十一條 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的,視為同一房地產(chǎn)抵押。同一房地產(chǎn)抵押提供的債權(quán)之和不得超過(guò)該房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)值。
第十二條 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押。
第十三條 以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,抵押人應(yīng)書(shū)面通知其它共有人,并以抵押人所占有的份額為限;以共同其有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,抵押人應(yīng)事先征得其它共有人的書(shū)面同意,所有共有人均屬抵押人。
第十四條 已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,抵押人應(yīng)將租憑情況如實(shí)告知抵押權(quán)人,并書(shū)面通知承租人,原租憑合同繼續(xù)有效。
第十五條 外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,須經(jīng)企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)書(shū)面批準(zhǔn)。
第十六條 企業(yè)、事業(yè)單位分立或者合并后,原抵押合同繼續(xù)有效,其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤的時(shí)其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)繼續(xù)履行原抵押合同。
第三章 抵押合同簽訂、監(jiān)證和登記
第十七條 房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人必須訂立書(shū)面抵押合同,抵押合同須載明以下主要內(nèi)容:
(一)抵押人、抵押權(quán)人的姓名或名稱;
(二)抵押貸款或債務(wù)擔(dān)保的數(shù)額、期限、利率、支付方式等;
(三)抵押房地產(chǎn)座落、結(jié)構(gòu)、面積、四至界限、建筑面積、評(píng)估價(jià)格;
(四)抵押房產(chǎn)的占管人、占管方式、占管責(zé)任及意外損壞、滅失、補(bǔ)救方式和責(zé)任;
(五)抵押物保險(xiǎn)的受益人;
(六)違約責(zé)任;
(七)簽訂抵押合同的時(shí)間、地點(diǎn);
(八)抵押雙方當(dāng)事人認(rèn)為必須明確的其它事項(xiàng)。
第十八條 以預(yù)購(gòu)商品房抵押的,須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。
第十九條 抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可由當(dāng)事人協(xié)商議定,也可由市房產(chǎn)局認(rèn)可的按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行注冊(cè)的具有資質(zhì)的評(píng)估同構(gòu)評(píng)估確定。
法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十條 抵押物需進(jìn)行保險(xiǎn)的,應(yīng)由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān),抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移交抵押權(quán)人保存,在抵押期間,抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
第二十一條 抵押合同簽訂后,抵押當(dāng)事人可根據(jù)需要在合同簽訂所在地的公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。
第二十二條 抵押雙方當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂之日起二十日內(nèi),持抵押合同、有關(guān)批準(zhǔn)文件及以下證件向交易管理部門(mén)申請(qǐng)抵押登記:
(一)抵押合同,抵押登記申請(qǐng)書(shū);
(二)抵押雙方當(dāng)事人身份證明、法人資格證書(shū);
(三)《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》或生效的房屋預(yù)售(購(gòu))合同;
(四)抵押人上級(jí)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件;
(五)產(chǎn)權(quán)共有人的同意書(shū);
(六)監(jiān)證機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)該提供的其它證件。
第二十三條 交易管理部門(mén)在收到抵押登記申請(qǐng)后,應(yīng)于五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)。
第二十四條 以依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的,房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后,由抵押人收?qǐng)?zhí),并向抵押人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的,交易管理部門(mén)應(yīng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證時(shí),正式辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第二十五條 抵押合同自批準(zhǔn)抵押登記之日起生效,未經(jīng)抵押登記抵押行為無(wú)效。
第四章 預(yù)購(gòu)(售)房屋抵押登記
第二十六條 在本市預(yù)購(gòu)商品房、公有住房需辦理貸款抵押的單位和個(gè)人均可到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)登記。
第二十七條:本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房和分有住房的貸款抵押,是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款,將所購(gòu)商品房和公有住房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
