婁某與王某系朋友。1994年4月，婁某因經商需用款，將自己的宛房字第3020209號房產所有權證、房地產評估單、身份證復印件交給王某為其貸款。后王某對婁某稱，款未貸來。同年7月25日，婁某欲向王某要回自己的房產證，王某則稱房產證丟失，給婁某寫出出錢為婁補辦房產證的保證書。而實際上婁某的房產證并未丟失，而是王某將婁某的房產證交給了陳某，由陳某于1999年4月29日持婁某的房產證，在信用社抵押貸款50000元，利率月息6.12‰，期限六個月，并經宛市房屋產權戶籍登記部門辦理了宛市房他字990166號他項權證。貸款到期后，借款人陳某未予償還。2001年6月30日，信用社通知婁某還款，此時婁某才知道其房產證不是丟失了，而是被王某交給陳某作貸款抵押了。婁某即向信用社對該房產抵押提出異議，但婁又怕信用社變賣該房產，給信用社寫出了同年7月7日前還款7000元利息的保證。婁某遂以王某為被告，以信用社及陳某為第三人向南陽市宛城區人民法院提起訴訟，要求王某、信用社及陳某返還自己的宛房字第3020209號房產證，在該案的審理過程中，經婁某申請，對陳某與信用社簽訂的貸款合同及抵押擔保借款合同上保證人及抵押人處的“婁××”的簽名進行鑒定，結論為“婁××”三字不是婁某本人所寫。
2005年7月4日，南陽市宛城區人民法院審結了這起借款抵押擔保糾紛。法院審理認為，信用社與陳某所簽訂的貸款合同及抵押擔保借款合同中關于借款部分，系信用社與陳某之間的真實意思表示，且不違背國家有關法律規定，該部分為有效合同，信用社已依合同約定將款貸給陳某，陳某應依合同及時履行還款義務。關于信用社與陳某所簽訂的貸款合同及抵押擔保借款合同中約定以婁某房產作抵押的效力問題，王某未經婁某知道讓陳某持婁某的房產證、身份證復印件，房屋評估單抵押貸款為陳某自己所用，王某的行為應屬越權代理行為，該項抵押為無效抵押。而信用社屬金融單位，未按規定對借款抵押擔保事項進行審查核實，把貸款發放給陳某，造成抵押擔保無效的過錯在于信用社。婁某對王某越權代理行為所造成的后果不應承擔任何民事責任，故婁某不應當承擔抵押擔保責任，信用社應返還婁某的房產證。
一、該抵押擔保是否有效的關鍵是王某未經婁某知道將房產證交給陳某的行為應如何定性。
婁某將自己的房產證交給王某，委托王某為其貸款，婁某與王某之間形成了委托代理關系;而王某將婁某的房產證交給陳某，委托陳某貸款，王某與陳某之間則形成了轉委托代理關系。轉委托是法律允許的，也是有條件的。根據《中華人民共和國民法通則》第六十八條規定：“委托代理人為被代理人的利益需要轉委托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應當在事后及時告知被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉托的人的行為負民事責任，但在緊急情況下，為了保護被代理人的利益而轉托他人代理的除外。”可見，轉委托必須具備下列條件：第一，必須是為了被代理人的利益;第二，應當事先取得被代理人的同意;第三，事先未經被代理人同意而轉委托的，只有在緊急情況下，為了保護被代理人利益的目的，代理人才可不承擔民事責任。由此可見代理可以轉委托，但不得無條件地擅自轉委托。否則，因此所產生的后果，應當由委托代理人承擔。什么是緊急情況?根據最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第八十條的解釋，由于急病、通訊聯絡中斷等特殊原因，委托代理人自己不能辦理代理事項，又不能與被代理人及時取得聯系，如不及時轉托他人代理，會給被代理人的利益造成損失或擴大損失的，屬于民法通則第六十八條規定中所說的緊急情況。顯然，婁某委托王某辦理貸款，而婁某、王某、陳某同住一個城市，通訊比較暢通，王某在沒有告知婁某的情況下讓陳某辦理貸款事項，不符合若干問題所解釋的緊急情況。結合本案，王某將婁某的房產證交給陳某，委托陳某貸款，不是為了被代理人的利益，也沒有事先取得被代理人的同意，也不屬于緊急情況下而實施的轉委托，且該筆貸款也并非為被代理人婁某的利益而是陳某所用。所以，王某未經婁某同意將婁某的房產證件交于陳某進行貸款抵押的轉委托關系不成立，屬越權代理。越權代理進行的抵押行為屬無效行為。所以，王某未經婁某知道將房產證交給陳某的行為屬越權代理造成的無效民事行為。
二、造成抵押無效的責任該由誰承擔
在肯定陳某越權代理進行的抵押行為屬無效行為的同時，需要分清造成抵押無效的責任該由誰承擔。
首先，既然王某未經婁某同意將婁某的房產證件交于陳某進行貸款抵押的轉委托關系不成立，屬越權代理，那么，按照《民法通則》第六十六條“沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。”的規定，婁某在信用社追要欠款時，給信用社寫出同年7月7日前還款7000元利息的保證，是因為害怕信用社變賣其房子，是在被迫的情況下實施的行為，并非是對借款合同抵押擔保責任的追認。按照《最高人民法院關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第十條：“一方以欺詐、脅迫等手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所形成的借貸關系，應認定為無效。”的規定，婁某在信用社追要欠款時，給信用社寫出同年7月7日前還款7000元利息的保證，是因為害怕信用社變賣其房子，是在被迫的情況下實施的行為，屬無效行為。所以，婁某不承擔陳某越權代理所產生的法律責任。
其次、信用社在辦理與陳某的抵押貸款手續時不符合有關貸款的規定，根據《中國人民銀行貸款通則》第二十五條第四項：“借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內容的《借款申請書》并提供抵押物、質物清單和有處分權人的同意抵押，質押的證明及保證人擬同意保證的有關證明文件。”第二十七條：“貸款調查：貸款人受理借款人申請后，應當對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查，核實抵押物、質物、保證人情況，測定貸款的風險度。”第二十九條第二款：“抵押貸款，質押貸款應當由抵押人，出質人及貸款人簽訂抵押合同，質押合同，需要辦理登記的，應依法辦理登記。”等規定，信用社應當要求抵押人婁某提供同意抵押的證明書，對抵押物進行核實。本案中信用社未要求抵押人婁某提供同意抵押的證明書，也沒有對抵押物進行核實。就與陳某簽訂了抵押貸款合同，損害了婁某的合法權益。由于信用社工作人員的不負責任，造成該抵押無效的后果應由信用社自行承擔。信用社在承擔責任的同時，可依法追究王某與陳某越權代理給信用社造成損害的法律責任。
