房地產抵押法律知識介紹
該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。
以國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用的國有土地使用權同時抵押；以國有土地使用權抵押的，應將該土地上的房屋同時抵押。鄉村的土地使用權不得單獨抵押；以鄉、村企業的建筑物抵押的，其占用的土地使用權同時抵押
抵押財產
可以抵押的財產包括
1．抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
2．抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
3．抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
4．抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；
5．抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
6．依法可以抵押的其他財產。
抵押合同
抵押合同應當包括以下內容：
1．被擔保的主債權種類、數額；
2．債務人履行債務的期限；
3．抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；
4．抵押擔保的范圍；
5．當事人認為需要約定的其他事項。
房地抵押
房地產抵押是指抵押人（債務人或第三人）以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人（債券人）提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以抵押物折價或者以拍賣變賣該抵押物的價款優先受償；但設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，拍賣所得用于交納土地使用權出讓金后的余款，抵押權人方可優先受償。
房地產抵押，應憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理，且應以書面形式訂立抵押合同，并應到原房地權屬登記部門辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。
房地產抵押貸款中的五個問題
隨著經濟的發展，房地產抵押業務逐年增多，它較好地解決了企業發展中資金短缺的問題，同時也在新的領域拓展了金融業務。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，如企業不按法定程序辦理抵押登記手續，金融機構把關不嚴；有關房地產抵押貸款方面的規范性文件滯后，執行不一；房地產多頭管理，單位間溝通不夠；企業破產、抵押房地產處置受阻；評估機構無序競爭，超值評估等等。這不僅給房地產主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機構帶來不同程度的貸款損失和風險。如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度。
一、用假證抵押，重復抵押，債權落空
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應注銷的房地產權證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產主管部門在辦理他項權利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據評估報告總額來測算抵押面積的相應的抵押金額，只在抵押合同或他項權利證明書上標明，未在土地證或實地分割的抵押地塊上作標記。結果容易出現重復抵押，當處置債權時，無法保證債權的實現。還有一種情況，不法分子先將房地產在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復抵押。
分析：這類問題，多發生在開展這項業務的初期階段，原因是房地產多頭管理，部門間溝通不夠，有關抵押登記方面的規范性文件滯后，造成金融機構執行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續不完善，造成金融機構經濟損失和房地產部門管理上的混亂。
對策：金融機構對房地產貸款必須堅持兩證齊全，堅持在兩主管部門辦理完他項權利證書時，方可簽訂貸款合同。另外，房地產主管部門與金融三家應經常溝通，有條件時，相關基礎信息聯網，實現信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機構要堅持在圖上和實地標出抵押范圍分割出相應資產的土地面積，然后根據評估報告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準確性，債權實現的可靠性。
二、企業破產，債權難以實現
分析：相當部分企業，從金融機構貸款后，未能改善經營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產，待破產處置資產時，出現了幾種情況：
第一種情況，貸款時，金融機構要求企業以房地產抵押，并辦理了合法的房地產登記手續。但根據國家有關規定，企業破產財產處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關稅費。這二項往往使企業所處置的財產收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機構呢？所以，金融機構的優先受償是空的。
第二種情況，對瀕臨破產的企業抵押貸款，金融機構應盡早要求企業處置房地產以抵償債務。企業使用的土地，絕大多數是劃撥性質的國有土地，處置到金融機構，必須經過土地主管部門辦理出讓手續，因企業無力出錢辦理出讓手續，金融機構要想獲取房地產，必須代企業出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產。獲取了房地產，金融機構既不易經營，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補償往往抵不上企業貸款數額。
第三種情況是個別企業土地屬于集體性質的建設用地，處置還要經過補辦征為國有性質土地，這道手續補辦難度比第二種情況更為復雜，涉及集體補償等審批。
第四種情況，金融機構抵押貸款受償獲得的出讓性質的國有土地，可以通過土地主管部門辦理轉讓手續，以實現貸款的償付。防止抵押的土地資產實現前后，容易產生的違法占地和隱形交易的問題。
對策：金融機構應對貸款企業經營、財務狀況以及預期收益能力，以及抵押物土地的性質，規范用途趨向，其他產權狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發展的企業、瀕臨倒閉的企業更要慎重處置。經審查可給予貸款的，要求企業以合法的房地產抵押擔保，包括集體性質的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關的合法登記。房地產主管機構也應主動積極協調有關部門，特別對金融機構前幾年抵押登記手續不完善的地方予以理解、支持，協調相關部門補辦完善抵押登記手續，以便化解金融風險，確保信貸安全。
