1998年11月30日，某鄉(xiāng)土地所向村民董某補(bǔ)發(fā)了黃集建字第18號集體土地建設(shè)用地使用證，同年12月3日，該鄉(xiāng)村建所報(bào)經(jīng)縣建設(shè)局審批后，向董某頒發(fā)了二間二層房屋的潢黃字第0018號房產(chǎn)證。1999年1月1日，董某以該房產(chǎn)作抵押向某信用社貸款60000元用于購貨，期限三個(gè)月，并且在縣房管部門辦理了抵押登記手續(xù)。董某貸款后不久即遇車禍身亡。貸款到期后，信用社追款無著，遂向法院起訴，要求董某的繼承人在接受遺產(chǎn)的范圍內(nèi)償還貸款，并要求行使抵押權(quán)。
法院于1999年7月15日作出判決，判決董某的繼承人在判決生效后三日內(nèi)，以其繼承財(cái)產(chǎn)償還信用社貸款60000元及利息，逾期以抵押的房產(chǎn)折價(jià)清償。宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴。 案件執(zhí)行過程中，董某舅父王某以某鄉(xiāng)政府發(fā)證有誤為由，向法院提起行政訴訟，要求判令某鄉(xiāng)政府和某縣建設(shè)局撤銷董某的房產(chǎn)證和土地使用證，并要求賠償經(jīng)濟(jì)損失，即律師代理費(fèi)2000元。董某的繼承人也以第三人的身份參加訴訟，要求撤銷董某的房產(chǎn)證和土地使用證。法院遂裁定中止民事案件的執(zhí)行。此前王某曾在董某死后于1999年6月書面申請?jiān)撜蜂N董某的土地使用證和房產(chǎn)證，該政府未作處理。
法院對行政案件審理后認(rèn)為，某建設(shè)局和某鄉(xiāng)政府在向董某頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)違反了省《村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證試點(diǎn)實(shí)施方案》關(guān)于辦證程序的規(guī)定，即未取得四鄰、村民組、村委會簽字，且未向社會調(diào)查核實(shí)，張榜公布。集體土地使用證應(yīng)由縣人民政府頒發(fā)，某鄉(xiāng)政府向董某頒發(fā)土地使用證系超越職權(quán)行為，王某要求賠償錯(cuò)誤發(fā)證造成其律師代理費(fèi)損失，于法無據(jù)，遂判決某鄉(xiāng)政府及某建設(shè)局于判決生效后一個(gè)月內(nèi)，撤銷董某的房產(chǎn)證和土地使用證，對王某要求賠償?shù)恼埱笥枰择g回。判決生效后，某鄉(xiāng)政府和縣建設(shè)局未履行義務(wù)，王某和第三人也未申請執(zhí)行。民事判決亦未恢復(fù)執(zhí)行。
[分歧] 上述行政判決判令行政機(jī)關(guān)限期撤銷董某業(yè)已抵押的房產(chǎn)證，由此引發(fā)一系列問題：該行政判決對已經(jīng)生效并進(jìn)入執(zhí)行程序的民事判決帶來什么影響，民事判決能否繼續(xù)執(zhí)行，抵押合同是否有效成立，抵押權(quán)人能否行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人在行政訴訟中是否具有訴訟主體的資格，如果行政判決不能執(zhí)行，抵押權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。由此，在本案的處理上出現(xiàn)以下分歧意見。 第一種意見認(rèn)為，該抵押合同無效。理由是：抵押權(quán)的設(shè)定屬于處分行為，抵押權(quán)人對抵押物應(yīng)當(dāng)具有處分權(quán)。
《最高人民法院<關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見>》(以下稱《民通意見》)第113條規(guī)定：“以自己不享有所有權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無效。”董某的房產(chǎn)證被法院行政判決限期撤銷，其就喪失了對該房產(chǎn)享有處分權(quán)的依據(jù)。因此，董某在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)，與某信用社簽訂的抵押合同應(yīng)屬無效。鑒于董某的繼承人與信用社的借款合同案已經(jīng)生效，該案應(yīng)按審判監(jiān)督程序，中止原民事判決的執(zhí)行，認(rèn)定抵押無效，并據(jù)此作出判決。 第二種意見認(rèn)為，該抵押合同效力待定。理由是：按照《合同法》第51條的規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”對于抵押人無權(quán)處分而設(shè)定的抵押權(quán)，經(jīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人承認(rèn)或者抵押人事后取得所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)生抵押權(quán)產(chǎn)生的法律后果。也就是說，這種行為是一種效力待定行為。本案董某的房產(chǎn)證是因?yàn)檗k證程序問題被判決撤銷，其非為真正的房產(chǎn)所有人并不確定，有待行政機(jī)關(guān)的重新確認(rèn)。如果行政機(jī)關(guān)重新確認(rèn)董某仍為房產(chǎn)的真正所有權(quán)人，則抵押合同有效，反之，則合同無效。鑒于本案行政判決沒有判決行政機(jī)關(guān)重新作出具體行政行為，也沒有將抵押權(quán)人列為第三人，行政判決有誤，應(yīng)對行政案件按審判監(jiān)督程序進(jìn)行再審，并據(jù)此作出判決。行政案件再審后，根據(jù)情況，再對民事判決進(jìn)行處理。
第三種意見認(rèn)為，該抵押合同有效。理由是：《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。該法沒有對抵押人無權(quán)處分而設(shè)定抵押權(quán)的效力作出無效的規(guī)定，《民法通則》亦未對此設(shè)置一般規(guī)定，依據(jù)法理，財(cái)產(chǎn)登記簿上列明的所有人，實(shí)際并非財(cái)產(chǎn)的所有人，就該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，債權(quán)人善意信賴該登記而與之設(shè)定抵押權(quán)的，基于登記的公信力原則，債權(quán)人仍然可以取得抵押權(quán)。本案董某是房產(chǎn)證上列明的所有權(quán)人，后房產(chǎn)證雖被法院判決限期撤銷，但其在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以房屋所有權(quán)人的身份進(jìn)行的，信用社不知道也不可能知道該房產(chǎn)證有瑕疵，而是善意信賴所有權(quán)證上的登記事項(xiàng)，與董某簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)，受登記公信力的保護(hù)，信用社仍可行使抵押權(quán)。否則，由于信用社沒有參與行政訴訟案件的審理，從而可能使王某與董某的繼承人惡意串通行為受到法律保護(hù)。事實(shí)上，行政判決生效后，王某和第三人均未申請行政機(jī)關(guān)履行行政判決確定的義務(wù)，也進(jìn)一步說明了這種行為的存在。因此，鑒于本案行政判決沒有履行，其不應(yīng)對民事案件的效力產(chǎn)生影響，抵押權(quán)人仍應(yīng)行使抵押權(quán)。對本案民事判決應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行，即使王某為真正的權(quán)利人，對其造成的損失，應(yīng)由董某承擔(dān)。 [評析] 適用物權(quán)制度的基本原則——公示與公信原則是處理本案的關(guān)鍵，我國的《物權(quán)法》雖然尚未頒布，但不能說我國沒有建立物權(quán)制度。就不動產(chǎn)抵押登記而言，我國土地法、城市房地產(chǎn)管理法以及擔(dān)保法等相關(guān)法律規(guī)定，在不動產(chǎn)物權(quán)變動上，我國采取登記成立主義，即登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，登記具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)的功能，在抵押權(quán)不履行登記手續(xù)時(shí)，抵押權(quán)不能創(chuàng)設(shè)和生效。這就為物權(quán)變動的成功和安全設(shè)置了雙重保險(xiǎn)，即當(dāng)事人合意僅使抵押合同成立，而登記才能使物權(quán)發(fā)生變動的效力，才能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。
登記在作為成立要件時(shí)，起到了與公信力制度相同的作用。現(xiàn)就本案涉及的以下幾個(gè)方面的問題作簡要分析： 一、房屋產(chǎn)權(quán)登記的性質(zhì)與效力。 房屋產(chǎn)權(quán)登記是房產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的申請，依照法定程序?qū)ζ浞课莓a(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查，核實(shí)、注冊登記，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的行為。包括房屋所有權(quán)和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記。我國房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度，最早始于國務(wù)院于1983年頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》。《城市房地產(chǎn)管理法》第一次在法律上明確規(guī)定了房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。該法第五十九條規(guī)定：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”房屋產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中的主要行政手段，它具有產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，公示和管理的職能，凡在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋，不論產(chǎn)權(quán)歸誰所有，都必須按照產(chǎn)權(quán)登記辦法和產(chǎn)權(quán)登記程序，由房產(chǎn)管理部門發(fā)給房屋產(chǎn)權(quán)證書，房屋產(chǎn)權(quán)人憑證管理自己的房屋。房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一憑證，亦是產(chǎn)權(quán)得到法律確認(rèn)的依據(jù)，具有法律賦予的公示、公信效力。 雖然本案涉及的是農(nóng)村房產(chǎn)，相關(guān)的法律尚未出臺，不能完全適用城市房地產(chǎn)法的規(guī)定，但有些地方對農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的登記工作也出臺了相關(guān)規(guī)定，其基本精神是一致的。由此可以看出，我國對土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，都把登記作為有效要件，認(rèn)定未經(jīng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)立在法律上不能產(chǎn)生效力。可以說，房地產(chǎn)的權(quán)屬登記是一種物權(quán)的公示方式，其功能在于對正在交易的第三人提供消極的信賴?yán)妫粗灰獩]有公示就沒有物權(quán)變動，以此判定物權(quán)歸屬，進(jìn)而維護(hù)交易安全。而與之相輔相成的公信原則，則保護(hù)信賴公示的第三人取得經(jīng)過公示但非實(shí)際權(quán)利人處分的權(quán)利，犧牲真正權(quán)利人的經(jīng)過瑕疵公示的權(quán)利。 本案涉及的是登記的公信力，它是指物權(quán)登記機(jī)關(guān)在登記簿上所作出的各種登記，具有使社會公眾信其正確的效力。即使登記錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記權(quán)利人進(jìn)行交易的第三人，其所得利益仍將受到法律保護(hù)。一個(gè)登記在不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人，雖然在事實(shí)上可能不是權(quán)利人，但是由于不動產(chǎn)登記簿是國家建立的，它記載的內(nèi)容，第三人沒有理由不相信。因此，第三人根據(jù)國家建立的不動產(chǎn)登記簿取得不動產(chǎn)物權(quán)，國家應(yīng)該予以保護(hù)。目前，我國《物權(quán)法建議稿》第28條已明確規(guī)定了“不動產(chǎn)登記的權(quán)利正確性推定作用”原則。鑒于我國尚未建立不動產(chǎn)登記補(bǔ)償制度，國家賠償法亦沒有將錯(cuò)誤登記造成的損失納入賠償范圍，原權(quán)利人只能向與其有直接法律關(guān)系的人請求賠償。
