明明白白還貸清清楚楚退?！∶髅靼装走€貸清清楚楚退保
在今年1月1日執行新貸款利率前，不少人為了減少利息壓力而在忙碌提前還貸、退保的事，有的投資者還轉賣手頭多余的物業以減輕貸款壓力。但歸還部分貸款后的月供、相應退多少保險費，往往是銀行、保險公司算多少，消費者就認多少。這筆賬算起來很專業，對不懂行的消費者來說就是筆“糊涂賬”，算多算少也難判斷，嚴女士最近到保險公司退保就遇到了多算保險費的事。所以，大家有必要了解一下銀行、保險公司有關的計算公式，做到明明白白還貸，明明白白退保。另外，年關將至，很多房貸族都期望拿到年終獎后就交給銀行，這筆錢怎樣交才能更節省利息？怎么支配才更合理？這也是筆要搞明白的賬。
本報記者吳偉洪攝
1如何提前還貸才劃算
提前還貸就是為了省利息，要做到既劃算又適合自己的經濟能力，當然就不是件很隨意的事，消費者要有筆預期的賬算。
選擇哪種提前還貸方式更省利息
記者查閱了多家銀行的資料，發現對提前還款方式的名稱盡管有別，但實質相同，總的來說分為全部提前還款、部分提前還款兩大類。其中，全部提前還款法毋庸置疑是最節省利息的方法，辦理手續也最簡單。但要提醒的是，借款人選擇這種方法要量力而行，不能為全部提前還清銀行債務而打亂其他資金計劃。
另一大類是部分提前還款法。這種還款法有三種方式可選擇。為了消費者更容易判斷選擇，我們以一個真實的個案做實例。
喬先生向銀行貸了22萬元，貸款期限是2003年9月——2013年9月共120期，采用等額本息還款法，月供2338元。目前，已還16期，還剩104期，貸款余額為198155元，現申請提前還款5萬元。
第一種：月供不變，將還款期限縮短。銀行工作人員計算，喬先生這5萬元可把貸款期限縮短兩年半，即2011年5月就可全部還清貸款，節省利息23295元。
第二種：減少月供，還款期限不變，喬先生的月供款將由原來的2338元減少到1781元，節省利息12543元。
第三種：月供減少，還款期限也縮短。經銀行工作人員計算，這5萬元可在月供減少到2000元的同時，把貸款年限縮短1年，即到2012年9月可還清貸款，節省利息17783元。
由以上實例可見，月供、貸款年限同時減少的還款方式最節省利息。如果個人的經濟能力允許，選擇這種方式也不錯。
不還錢如何減少利息
假如借款人手頭沒有足夠資金可提前還款，但又想節省利息，那么還有縮短貸款年限、變更還款方式兩種方法可選擇。
仍然以喬先生為例，如果喬先生不提前還5萬元，保持貸款余額不變，只把貸款年限由2013年9月縮短到2008年9月，即貸款年限縮短5年，再繼續月供3年半就能把剩余貸款還清。那么，喬先生縮短貸款年限后的月供為2813.6元，節省利息6292元。
另一種就是變更還款方式。喬先生目前采用的還款方式是等額本息法，這種方式比等額本金法要多支付利息。如果喬先生改為等額本金還款方式，那么新的第一期月供支付利息的計算就另當別論了。
提前還貸是否虧本？
很多采用等額本息法的借款人準備提前還貸，但認為自己已經把大筆利息支付給了銀行，現在又提前還銀行的錢，這么做挺吃虧，干脆就先不還了。但實際上，提前還款并不吃虧，反而是越早還越能節省利息、越劃算。
記者咨詢銀行工作人員了解到，等額本息還款法的特點是，利息遞減，本金遞增，在貸款的前幾年，本金基數大，利息相應也高。如果是從節省利息的角度考慮，最好是在貸款的前幾年爭取多還款，使總貸款中的本金基數下降，在剩余的貸款中，利息負擔就會減校所以，提前還款并不會吃虧，反而是幫你減掉了不少利息。
2提前還貸計算方式
不論采取哪種方式提前還款，消費者都想知道新的月供是怎么計算出來的，還錢也好還得明明白白。記者從銀行了解到，如果采用等額本息還款方式，不論是月供變、年限變還是兩個都變，或者是不還錢是縮短貸款年限，計算新的月供都參照相同的計算原理，即應根據未償還貸款余額及剩余還款期數計算還款額，計算公式為：
借款人可套用公式，根據自己的貸款余額和剩余還款期數就能計算出新的月供款額。
3提前還貸如何退保
不論是提前還貸還是縮短貸款年限，緊接著要準備的就是到保險公司退保，這件事可千萬別忘了。但退多少，怎么退，當中還有什么訣竅？先看看嚴女士的經歷，可能很多人就會明白點什么。
個案
嚴女士2003年9月以17.5萬元在天河買了套房子，向銀行申請了20年、14.5萬元的貸款。相應的，嚴女士也到銀行指定的保險公司購買了20年的個人房屋抵押綜合保險。
這種保險包括財產損失保險和還貸保證保險，保險金額為17.5萬元，保險費率分別為0.6251‰和0.4‰，保險期限自2003年9月29日零時到2023年9月28日二十四時，保險費為2262元。
2004年12月14日，嚴女士轉賣這套房子后，便到保險公司退保。工作人員計算，這套房投保一年零三個月，應收保險費717元，該退的保險費為1545 元。嚴女士納悶了，自己曾有套房子也是買來一年后就轉賣，保險期限、保險費和實際保險時間都與這套房子相近，投保的保險公司是該保險公司的另一家支公司，但扣除的保費只有200多元，為什么這次就扣了717元呢？
保險公司的工作人員給嚴女士打出了一張單，寫明白了退保的計算公式。其中，還貸保證險應退保費＝保險金額×保險期限初還貸保證險保險基礎費率×剩余退保系數剩余月數／保險期限月數×(1－5％)＝14.5萬元× 0.4‰×8.5875×225／240×(1－5％)＝443.60元。
財產損失險應退保費＝保險金額×財產損失險保險基礎費率×剩余退保系數×(1－5％)＝17.5萬元×0.53‰×15.1900×(1－5％)＝1334.10元。合計應退保費為1777.70元。
經這么一折騰，保險公司又給嚴女士退了232元，扣除的保費降低到了484元。
嚴女士還是覺得蹊蹺，既然有計算公式，為什么兩次的計算結果會相差200多元？保險公司的工作人員給出的答復是，電腦出錯了。嚴女士心里不踏實，就把自己的經歷報料給《黃金樓市》。
