按揭沒(méi)辦成首付咋辦 特殊情況未約定應(yīng)退首付款
已經(jīng)向開(kāi)發(fā)商支付了10多萬(wàn)元首付款的張先生怎么也沒(méi)想到，銀行由于正在進(jìn)行系統(tǒng)政策調(diào)整而無(wú)法為其提供剩下的20多萬(wàn)元住房按揭貸款……開(kāi)發(fā)商認(rèn)為銀行提供不了按揭不應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)這個(gè)后果，便要求張先生三個(gè)月內(nèi)付清余款。然而在三個(gè)月內(nèi)付清20多萬(wàn)元對(duì)于張先生來(lái)說(shuō)是根本不可能的事情，但如果付不出這２０多萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商就要解除合同并且沒(méi)收張先生全部的首付款。面對(duì)這樣的結(jié)果，張先生簡(jiǎn)直欲哭無(wú)淚！
案情回放：辦不了按揭請(qǐng)退首付款
?。玻埃埃的辏吃?，張先生與城南某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)房合同，該房屋總價(jià)款為４０余萬(wàn)元，合同約定采用七成二十年按揭方式付款；辦理按揭的銀行為某農(nóng)業(yè)銀行，合同約定，開(kāi)發(fā)商自合同簽訂日起一個(gè)月內(nèi)通知張先生到銀行簽訂按揭合同。合同簽訂后，張先生依約支付３０％的首付款，并按要求提供了辦理按揭所需要的全部材料及證明文件。合同簽訂一周后，張先生與某農(nóng)業(yè)銀行順利簽訂了按揭合同，但一個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商通知張先生按揭因故無(wú)法辦理；在開(kāi)發(fā)商的安排下，張先生又與某工商銀行重新簽訂按揭合同，令他意想不到的是這一次按揭依然未能辦理。張先生從開(kāi)發(fā)商處了解到不能辦理按揭的原因是銀行系統(tǒng)政策調(diào)整所致，開(kāi)發(fā)商無(wú)力幫其解決。正在張先生不知道怎么辦的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商提出張先生必須在三個(gè)月內(nèi)付清余款的要求，否則將沒(méi)收張先生所有的首付款并解除協(xié)議。張先生根本無(wú)力支付高達(dá)２０多萬(wàn)元的房屋余款，便要求開(kāi)發(fā)商解除合同退還所有首付款，雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。
法律說(shuō)法：特殊情況未約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)退首付款
按揭不能辦理可由多種原因造成，原因不同，處理方式也會(huì)不同。因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。因銀行政策發(fā)生重大變化導(dǎo)致無(wú)法辦理按揭，非因買(mǎi)賣雙方的原因，在合同對(duì)此沒(méi)有約定時(shí)，購(gòu)房者可以要求解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者已付的購(gòu)房款本金、利息或定金，買(mǎi)賣雙方都無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
在本次案例中，張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同中沒(méi)有約定按揭不能辦理的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定約定不明時(shí)依法定，則張先生可依法要求解除購(gòu)房合同，退還購(gòu)房首付款及利息。
律師叮囑:意外情形應(yīng)補(bǔ)充約定
以上案例中銀行系統(tǒng)政策調(diào)整的情況，只是按揭不能辦理的多種原因之一，購(gòu)房者還會(huì)遇到這樣那樣按揭不能辦理的原因。為了防范購(gòu)房按揭無(wú)法辦理的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房合同中應(yīng)該明確無(wú)法辦理按揭之后的付款方式或解決方式，分清責(zé)任以提高購(gòu)房者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保護(hù)自己的合法權(quán)益。
同時(shí)，鑒于像按揭無(wú)法辦理等由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的情況購(gòu)房者難以在簽約時(shí)預(yù)見(jiàn)，那么購(gòu)房者可與開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中做一個(gè)相關(guān)約定，即增加一個(gè)“非因雙方原因?qū)е隆秱€(gè)人住房貸款借款合同》不能簽訂時(shí)，由買(mǎi)賣雙方協(xié)商購(gòu)房余款的支付方式或解除購(gòu)房合同?！被蝾愃频谋苊獯祟惽闆r出現(xiàn)的條款。
按揭沒(méi)辦成首付咋辦 特殊情況未約定應(yīng)退首付款
