近年來住房抵押貸款保險業(yè)務的重要性逐漸為國內(nèi)務大保險公司所認識，但其業(yè)務的發(fā)展過程卻極為緩慢。
安居才能樂業(yè)，擁有自己的住房無疑是人們生活中舉足輕重的一項內(nèi)容。對于大多數(shù)家庭而言，購房開支是一筆不小的數(shù)目。有一個故事，講的是中國老太攢了一輩子的錢，在臨死前住上了自己的房子；而美國老太則住了一輩子的大房子，在臨死前還清了貸款。現(xiàn)在，住房抵押貸款對于我們已經(jīng)不再陌生，并逐漸成為人們普遍采取的購房方式。
然而無論對于作為住房抵押貸款債權人的銀行，還是作為債務人的購房者，目前的住房抵押貸款制度都存在著一定的問題，還不成熟、不完善。
首先，銀行在經(jīng)營中要權衡風險收益。住房抵押貸款給銀行帶來的收益是顯而易見的。相對于企業(yè)逃廢債而造成的不良貸款，由于住房抵押貸款可以通過變賣住房獲得賠償，因而風險較小，被很多銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但抵押住房作為一種能夠長期使用的財產(chǎn)，始終存在抵押物風險。由于自然的或人為的原因，無意或有意地造成不動產(chǎn)抵押物的滅失，將造成抵押住房價值大部分的損失。同時，一旦借款人無法按時還款，銀行還要承擔住房一時難以賣出以及賣房折價損失的風險。所以借款人的還款能力和信用也就顯得十分重要。在社會信用體系不健全的情況下，銀行為了掌握借款人的情況。防范風險所采取的一系列措施，無形中提高了購房者的貸款成本，制約了購房者的借款積極性。在這種情況下，發(fā)展住房抵押貸款保險是一種化解住房抵押貸款風險，促進住房抵押貸款熱潮的現(xiàn)實選擇。
以房地產(chǎn)金融比較發(fā)達的美國為例，美國有兩種主要的抵押貸款保險。一種是由聯(lián)邦政府提供的抵押貸款保險，如聯(lián)邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)。另一種是由私人部門提供的抵押貸款保險，作為對政府保險機構的補充，如美國最大的私人抵押保險機構——抵押保證保險公司。住房抵押貸款的類型有兩種：1)抵押物保險，包括住宅保險和產(chǎn)權保險。住宅保險是財產(chǎn)保險的一種，當住房因不可抗力發(fā)生損毀或滅失時由保險公司給與補償。產(chǎn)權保險是以抵押物的優(yōu)先索償權為保險標的的保險，確保抵押權人對抵押物進行優(yōu)先處分的權利。2)借款人風險，包括人壽保險和抵押貸款保證保險。抵押貸款保險一方面降低了貸款償還風險，使銀行有條件在利率、貸款金額及貸款期限上給與借款人一定的優(yōu)惠，使購房者受益。另一方面，在有保險保障的情況下，有助于銀行更方便的轉(zhuǎn)讓債權，分散貸款風險，使銀行的資金運用更為靈活和安全。
目前我國抵押貸款保險機構主要為商業(yè)保險公司，缺少合適的保險體制和政府管理機構的扶持，政策性的保險機構尚未建立。從我國抵押貸款保險的品種來看，主要有三種形式：1)房屋財產(chǎn)保險。中國人民銀行新頒布的《個人住房貸款管理辦法》對房屋保險作了專門規(guī)定。該辦法第25條規(guī)定：“以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。抵押期間，保險單由貸款人保管。”這種保險已隨著抵押貸款的推廣而普遍推行。2)抵押貸款保證保險。新推出的《個人購置住房抵押貸款保證保險條款》中規(guī)定了個人住房抵押貸款保證保險和房屋財產(chǎn)保險“捆綁”銷售，規(guī)定抵押貸款人購買財產(chǎn)險時必須同時購買保證保險，期限為整個貸款期限，擔保金額為全部貸款，保費一次付清，并且繳納30％的首付款。3)住房抵押貸款壽險。該險種是保險公司向借款人提供的一種保額遞減式的人壽保險，購房者在辦理借款手續(xù)時即購買人壽保險。在保單有效期內(nèi)如果被保險人身故或完全殘疾，由保險公司代替貸款家庭償還所欠的貸款余額。已有的住房抵押貸款保險品種單一，保險費用較高，付款方式不夠靈活，并且實施的城市很少，遠遠不能滿足我國的實際需要。
因此，要使我國住房抵押貸款保險切實發(fā)揮作用，需要政府、保險公司以及銀行三方面的共同努力，才能達到促進住房抵押貸款業(yè)務良性發(fā)展，推動住房消費的目的。
