商行不急央行急 房貸固定利率等證券化同步走
日前，中國人民銀行貨幣政策委員會主持召開的2005年第3季度例會上，一位與會人員起身發問：“先放開利率，還是先放開(金融)工具(創新)？”
人民銀行廣州分行有關人士列席了此次會議，該行知情人士告訴記者，固定利率個人住房貸款的推進問題正是此次會議的重要內容之一。
“銀行改革要一盤棋。”該人士直言，如此細節的問題都難以定奪，多少說明國內銀行業改革在總體思路上需要檢討。
固定利率遇阻
9月初，光大總行副行長李子卿通過媒體“透露”，該行將于年內推出5年期的固定利率個人房貸，廣州是為首批試點城市。
此前的8月15日，央行發布《中國房地產金融報告》明確“可以考慮允許”發放固定利率房貸。
可是，記者就固定利率房貸推進情況采訪四大國有銀行和光大、招商等多家股份制銀行廣東分行，其業務部門均以“總行未有任何下文”回饋。光大銀行廣州分行個人銀行部總經理陳暉則稱此項業務“至今只是申請，未有任何實質性敲定”。
“(固定利率房貸)這件事我們不急，央行急。”光大銀行廣州分行一位知情人士如是說。
該人士稱，央行此次力推固定利率個人房貸業務，反映了“利率先行”的思路：即通過管住利率下限，放開上限，增加固定利率這類新的定價方式，促使各商業銀行“學會風險定價”，以在形成市場化的利率定價機制后，再相機放開金融創新產品。
可是，此前的數據卻顯示，至少在房貸業務上，商業銀行體系鮮有自主定價實踐：二季度四大國有銀行與股份制商業銀行有關利率數據表明：浮動利率在基準利率及以下的貸款分別占39.96%、32.37%，而央行鼓勵各行基準利率高加點的“風險定價”加起來不到0.15%。至于個中原因，中國銀行廣州分行營業部一位人士解釋說，央行曾在多份文件中強調，商業銀行的本能是根據企業和個人的信用風險確定貸款價格(即利率)，可是，“在缺乏風險轉讓手段的情況下，事實上是一條把風險簡單往借款人身上轉移的路子，銀行并不好操作。”
讓商業銀行頭痛不已的是，個人房貸業務原先采用之浮動利率模式亦非萬全之策。
“(浮動利率)看起來銀行主動，其實不然。”該人士分析，原先模式下，房貸利率雖然可變，但屬于開放式貸款，借款人可提前償還部分或全部貸款。若銀行抬高利率，很容易引發兩個后果：其一，部分借款者提前還款，影響銀行現金流；其二，部分借款者償還負擔增加，無力償還貸款，形成銀行呆賬。至于后一種情況，由于法院民事執行中查封、扣押、凍結財產環節時有“生存權高于債權”條款規定，銀行單方實施住房債權保全非常困難。
“浮動利率并不安全！”中信實業銀行行長陳小憲稱，國外商業銀行不但在貸款到期時進退自如，而且即使是在貸款到期前幾個月發現問題，也可立即作對沖或者賣給保險公司，甚至干脆證券化轉讓。
企業發生了問題，就意味損失，千萬不能指望等貸款到期去談判要回來，“這是德意志銀行的原話。”陳小憲的結論是：“利率市場化必須和資產證券化同步，才能破解房貸利率定價機制困局。”
證券化沖動
“固定利率房貸，必須以信貸資產證券化為前提。”上海工行一位內部人士透露，各行提交的固定利率個人房貸業務申請，“基本上”都附有議案，要求順帶審批包括房貸證券化、人民幣利率掉期期權和遠期等所有與房貸期限相關的衍生產品，“要批就一起批，不批就都不批。”
至于信貸資產和住房抵押貸款證券化試點工作，早在今年3月份就已啟動，盡管監管當局只批了國家開發銀行、中國建設銀行作為證券化的試點單位，但是目前提交房貸證券化申請的銀行已有不下十家，并且均把房貸證券化作為實施固定利率個人房貸的先決條件，“這令央行非常為難。”該人士稱。
該人士還透露，和其他行相似，上海工行設計的固定利率房貸也是組合形式：前5年實施封閉式貸款、商定固定利率，比目前5年期房貸利率高出0.6—1個百分點、不可提前還貸；剩余年限則是開放式貸款，即利率按照市場浮動，借款人可隨時提前償還貸款。并且，主要針對20～30年期、40歲以下的人群的貸款， “根據經驗，這個人群的還貸時間多在5年左右”。
至于在接下來的房貸證券化環節，上海工行主要借鑒國外的清算信托結構的經驗，利用信托法中規定的財產信托作為特殊目的載體，以受益權作為證券化投資工具。經過結構分層，將房貸受益權設計為A、B、C三級不同優先級別，并采用了現金儲備賬戶、B級受益權回購承諾等安排，以吸納整個資產池的風險。
該工行人士稱，目前市場利率水平持續上升，存在通貨膨脹和加息預期，該行通過調研，認定投資者對5年以上期限品種的投資相對謹慎，因此將A級受益權定為3 年期，收益率參照同期貸款利率水平加0.2個百分點；B級受益權為5年期，收益率參照同期利率水平加1個百分點，確保資產池回收預期情況能支持發行期限調整。
“現在的問題，在于證券化試點行的指定和資產支持證券的運作存在脫節。”上述人士表示，房地產信貸資產證券化后，面臨二級市場轉讓問題，在市場上運作房貸證券化資產轉讓，需要機構投資者操刀。今年4月份央行確定首批直接投資設立基金管理公司的試點銀行為工商銀行、建設銀行和交通銀行(資訊行情論壇)，但證券化試點卻只有國開行和建行。
另一值得關注的問題在于，央行規定資產支持證券只能在全國銀行間債券市場上發行和交易，在一些業內人士看來，可能會出現國有銀行間左手換右手的做賬嫌疑，積累系統性危機。
中國銀行某分行內部人士告訴記者，二級市場轉讓應引進銀行之外的其他風險投資基金，只有經營性質不同、盈利目標各異，才能形成產品交換，過于強調單一的銀行主體參與，最終很可能演化為一個內部走賬的問題。比如，目前銀行之間可回售貸款轉讓業務并不少，實際上是銀行間的信貸產品互換，其中不少存在隱患。
“央行對房貸的限制和調控方向，不是針對投資總量而是針對投資方式和結構。”對商業銀行存在的證券化沖動，中國銀監會政策法規部副主任李伏安頗為認同。李伏安指出，投資動機是不可調控的，但是投資方式完全可以靠政策來引導的，其中的關鍵之一是促成投資渠道和方式的市場化，落實到住房證券化和房地產信托基金等具體手段上，使房地產投資由一種具體的、實體的投資，變成一種可分割的、抽象的投資，把過度依賴銀行貸款的方式，轉向包括資本市場的股權、債權融資在內的其他間接融資方式。
