建設部、中國人民銀行和銀監(jiān)會三部門日前聯(lián)合發(fā)出《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，從業(yè)務委托、房地產估價機構選聘、金融機構對房地產抵押貸款額的內部審核以及加強監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價，強調和細化對房地產估價機構和金融機構的獨立性要求。
作為房地產抵押估價的新規(guī)定，這份文件有四大看點。
審慎放貸，科學、合理確定房地產抵押價值
房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產作為抵押物。房地產抵押價值是確定貸款額度的重要依據。房地產抵押價值如果過高，就容易造成信貸風險，如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發(fā)揮。
《通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產抵押貸款前，要確定房地產抵押價值，作為核定貸款發(fā)放額的依據。商業(yè)銀行內部審貸的工作人員，應當具備房地產估價專業(yè)知識和技能，且不能參與信貸決策。同時要求商業(yè)銀行監(jiān)測已抵押房地產的市場價格，及時了解抵押價值變化情況。
處置抵押房地產前，商業(yè)銀行必須委托房估價機構對其市場價值進行評估，防止信貸資產流失。
創(chuàng)造良好市場競爭環(huán)境，維護房地產估價機構的客觀中立
三部門要求各商業(yè)銀行建立房地產估價機構選用機制，制定選用辦法。由商業(yè)銀行內信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，在資質等級高、社會信譽好的房地產估價機構中擇優(yōu)決定。
同時要求房地產估價機構堅持獨立、客觀、公正原則，嚴格執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準，不得以迎合高估或低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業(yè)務。
禁止任何單位和個人非法干預房地產抵押估價活動和估價結果。還要求房地產管理部門進一步加大房地產估價市場監(jiān)管和執(zhí)法監(jiān)察力度。
杜鳴聯(lián)合房地產評估(北京)有限公司董事長杜鳴說：“通知明確了房地產估價師和估價機構的作用，規(guī)范了估價行為，有了明確的操作方法。還提出了防止惡意競爭，雖然一個文件不可能完全消除，但是也算敲響警鐘，有了行為準則。今后還應在對估價方法和估價服務的要求上不斷完善。”
規(guī)范房地產抵押估價委托人及收費
房地產抵押估價為貸款人核定抵押貸款額度提供參考依據。因此，《通知》規(guī)定原則上商業(yè)銀行作為房地產抵押估價的委托人，并按“誰委托，誰付費”的原則，由委托人承擔估價費用。
禁止商業(yè)銀行及其工作人員以任何形式向估價機構收取中間業(yè)務費、業(yè)務協(xié)作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。
考慮到目前房地產抵押估價基本由借款人委托，為實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行和借款人另行約定委托人的，從其約定。
完善房地產估價技術標準體系，明確房地產抵押估價原則
房地產抵押估價新規(guī)定，充分考慮了房地產抵押估價業(yè)務特點，從估價技術的角度，對房地產抵押估價的基本原則、估價目的、估價時點、估價方法選擇、估價參數(shù)選取以及估價報告應當披露的信息等提出了具體要求，并要求估價報告對優(yōu)先受償權等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素作重點分析。
與《通知》配套下發(fā)的《指導意見》是一個技術標準，對指導我們估價師工作，規(guī)范估價行為有著突出作用，和以往相比有很大差異。比如說，評估對象有拖欠工程款現(xiàn)象，我們在做抵押評估時，要把這樣一些因素扣減，為銀行貸款提供更真實可靠的依據。”
