住房抵押貸款，又稱(chēng)按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。
簡(jiǎn)介
抵押房屋貸款實(shí)際上是指用客戶(hù)已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓 置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶(hù)已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途專(zhuān)款專(zhuān)用，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。
另外，抵押房屋貸款[1]客戶(hù)的信用記錄很重要，是反映客戶(hù)的還款意愿的歷史證據(jù)，如果，信用不好，房產(chǎn)再足值，銀行也不會(huì)受理抵押房屋貸款的，也就是說(shuō)一分錢(qián)不借。
從目前中國(guó)的民事立法來(lái)看，我國(guó)的房產(chǎn)抵押貸款登記制度還存在著很多的不完善，顯然這還沒(méi)有做到一定的重視程度，那么，如何才能完善房產(chǎn)抵押貸款登記制度呢，兩個(gè)方面：
(一)房產(chǎn)抵押貸款登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一
房產(chǎn)抵押貸款的登記需要按照兩個(gè)原則：登記機(jī)關(guān)的司法性質(zhì)和登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。調(diào)研過(guò)很多國(guó)家，得出結(jié)論是：房產(chǎn)權(quán)屬登記基本上是由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一辦理登記，房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)都是司法機(jī)關(guān)，那么，登記行為屬于司法行為，具有很強(qiáng)的法律效力，我國(guó)《擔(dān)保法》第42條對(duì)各種不同抵押物的相應(yīng)登記部門(mén)作了規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，登記機(jī)關(guān)為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)。授權(quán)縣級(jí)以上地方人民政府是為了與《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定保持一致，目的是維護(hù)法律的統(tǒng)一性。而《城市房地產(chǎn)管理法》之所以沒(méi)有明確規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押的登記部門(mén)，是因?yàn)槿珖?guó)各地實(shí)行的房地產(chǎn)管理體制不完全相同，實(shí)行房產(chǎn)地產(chǎn)分管體制，房產(chǎn)地產(chǎn)合一的管理體制等等，各不一致。這種狀況就使各登記機(jī)關(guān)無(wú)章可循，各行其是，為各類(lèi)虛假登記開(kāi)了方便之門(mén)，極大地影響了抵押登記的權(quán)威性，此后必然涉及到土地政策的貫徹，甚至阻礙中國(guó)房產(chǎn)的發(fā)展，政府的形象和威信。
(二)房產(chǎn)抵押貸款登記審查內(nèi)容不統(tǒng)一
房產(chǎn)抵押貸款登記的意義在于房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示和公信，其目的是使社會(huì)公眾相信該登記權(quán)利而為交易行為，維護(hù)交易安全，而不是對(duì)抵押合同的效力進(jìn)行確認(rèn)。因此，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)在受理抵押當(dāng)事人的登記申請(qǐng)后，只能在自己的職責(zé)范圍內(nèi)就申請(qǐng)的形式進(jìn)行審查，而不能超越登記權(quán)限對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容進(jìn)行審查，更不可以利用職權(quán)強(qiáng)制收費(fèi)或指令當(dāng)事人到其指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，搞壟斷經(jīng)營(yíng)，損害抵押當(dāng)事人的利益。當(dāng)前的房地產(chǎn)抵押登記過(guò)程中，存在著種種不合理的現(xiàn)象，其中房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)不適當(dāng)?shù)匦惺构珯?quán)力，造成對(duì)私權(quán)利的侵犯就是主要表現(xiàn)。
總之，房地產(chǎn)抵押制度是擔(dān)保物權(quán)制度的重點(diǎn)，而由于我國(guó)尚無(wú)完善的民事基本法，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)登記的規(guī)定往往有語(yǔ)焉不詳之感，不合理之處頗多。因此，要完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度來(lái)考慮，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序的要求，以期提高我國(guó)登記的公信力、進(jìn)一步保護(hù)債權(quán)、保障交易安全、減少房地產(chǎn)糾紛。在新《物權(quán)法》出臺(tái)的情況下，我們更急切期待我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)單行法律的早日出臺(tái)，并期待中國(guó)《民法典》的早日公布與實(shí)施。
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