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    房屋抵押要注意的問題
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:962 ℃

      國家擔(dān)保法規(guī)定抵押合同自登記之日起生效,當(dāng)事人未經(jīng)登記的,不得對抗第三人。上海市房地產(chǎn)抵押辦法規(guī)定,房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后必須向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記,未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押關(guān)系不得對抗第三人。這些規(guī)定可以規(guī)范抵押行為,同時(shí)保護(hù)了抵押權(quán)人的權(quán)利。如果抵押人因債務(wù)問題引起糾紛時(shí),在眾多的債權(quán)人之間,抵押權(quán)人就有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,而未經(jīng)登記的抵押關(guān)系當(dāng)事人要主張自己的抵押權(quán)就不能得到法律的保護(hù)。

      因此,無論是買賣、租賃、贈(zèng)與,還是抵押,除了簽訂相關(guān)合同,還要到房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。以自己的房屋作為債務(wù)的擔(dān)保,抵押雙方必須同時(shí)去房屋管理部門辦理抵押登記。法律這樣規(guī)定,是因?yàn)橐坏┮l(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,若沒有相尖的證據(jù)資料,處理將十分困難。

      哪些房地產(chǎn)不能抵押?

      我國《擔(dān)保法》規(guī)定:鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押,以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等 建筑物抵押,其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

      另外,土地所有權(quán)不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不抵押,但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可用以抵押。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)軒體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押。所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn)不得抵押。依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)不得抵押。

      建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》也規(guī)定,列入文物保護(hù)范圍的建筑物、有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。為什么要作這樣的規(guī)定呢?因?yàn)榈盅旱姆康禺a(chǎn)隨時(shí)會(huì)因合同得不到履行而被處理,而公共福利事業(yè)關(guān)系百姓民生,把它們作為抵押對象,會(huì)給人們的日常生活造成混亂。

      以上法律規(guī)定要求我們在接受他人以房地產(chǎn)作為抵押時(shí),一定要認(rèn)真審核相關(guān)手續(xù)、證明等,確信設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是否符合法律規(guī)定。因?yàn)橐陨鲜龇康禺a(chǎn)作抵押,該抵押為將因違反法律規(guī)定而無效,屆時(shí)抵押權(quán)人將無法行使抵押權(quán),從而使自己的權(quán)益受到不應(yīng)有的損害。

      有房地產(chǎn)抵押的債權(quán)享有什么特權(quán)?

      a廠因長期經(jīng)營不善,欠債較多,一棟廠房被法院拍賣,債權(quán)人b公司與c銀行先后向法院申報(bào)債權(quán),b公司以先來后到為由,要求法院先將拍賣款項(xiàng)還給他們,而c銀行則竭力反對,認(rèn)為他們才是最有權(quán)首先得到債務(wù)清償?shù)摹7ㄔ褐С至薱銀行的請求,請問這究竟是為什么呢?

      這是面其實(shí)有個(gè)優(yōu)先受償權(quán)問題。原來a廠在向銀行貸款時(shí),曾將廠房作抵押,而a廠與b公司的債權(quán)債務(wù)是業(yè)務(wù)往來中發(fā)生的,也沒有什么擔(dān)保。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定,在債權(quán)逾期得不到清償時(shí),房屋抵押權(quán)人有優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利,而且它優(yōu)先于普通債權(quán),同時(shí)登記在先的房屋抵押權(quán)又優(yōu)先于順序在后的房屋抵押。

      出現(xiàn)哪些情況,抵押權(quán)人可以處分房地產(chǎn):

      1、債務(wù)期滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;

      2、抵押人死亡,或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的,或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的;

      3、抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;

      4、抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定,擅自處分抵押房地產(chǎn)的;

      5.抵押合同約定的其他情況。

      根據(jù)我國法律規(guī)定,抵押合同應(yīng)以書面形式訂立, 并且須辦理登記后方才生效。 未登記的合同無效。

      1、抵押合同的主要條款

      ( 1 )抵押人、抵押權(quán)人的名稱或個(gè)人姓名、住所;

      ( 2 )主債權(quán)的種類、數(shù)額;

      ( 3 )抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地向積及四至:

      ( 4 )抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;

      ( 5 )抵押房地產(chǎn)的占用管理人,占用管理方式,占用管理責(zé)任及意外損毀、滅失的責(zé)任;

      ( 6 )債務(wù)人履行的期限:

      ( 7 )抵押權(quán)滅失的條件;

      ( 8 )違約責(zé)任;

      ( 9 )爭議解決方式;

      ( 10 )抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);

      ( 11 )雙方設(shè)定的其他事項(xiàng)。

      2、簽訂抵押合同的注意事項(xiàng)

      ( 1 )簽訂合同時(shí),必須注意對照主債合同的有關(guān)條款:

      ( 2 )以預(yù)購商品房貸款抵押的,須注意提供生效的預(yù)購房屋合同;

      ( 3 )在簽訂合同前,首先要了解哪些銀行可以辦理抵押、貸款利率、期限、 首忖付款項(xiàng)等,同時(shí),若為預(yù)購房,還必須了解開發(fā)商的資信,銀行是否愿意為該項(xiàng)目發(fā)放貸款等,知彼知己,才能保證申請貸款及時(shí)、成功;

      ( 4 ) 簽訂合同時(shí),還須注意保險(xiǎn)、公證等問題。

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