房屋抵押的法律問題
一、怎樣了解土地使用權是否設定抵押
以土地使用權設定抵押，法律規(guī)定應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。購房人可以依法到房地產登記部門了解自己希望購買的房屋是否設定抵押，也可以查看開發(fā)商的土地使用權證書的原件看是否有設定抵押的記載。
二、土地使用權設定抵押的房屋還能不能買
一些開發(fā)商為解決資金不足問題，一般會將已經取得的土地使用權抵押給銀行以獲得貸款。因為土地和房屋的不可分割性，法律規(guī)定二者須同時抵押;如果購房人購買了土地使用權已經設定抵押的房屋并且在購買時開發(fā)商并未將該抵押解除(解押)，就會給購房者帶來巨大的風險。
滿足如下條件可以購買：
(1)根據(jù)《擔保法》規(guī)定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。所以，開發(fā)商首先應征得銀行的同意并將抵押事項告之購房人。
(2)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。所以，購房人在簽訂合同時，開發(fā)商應根據(jù)其與銀行之間的事先約定向銀行支付對應款項，并向購房人出示關于所購房屋已經解押的證明文件。
三、那些房地產不得設定抵押
下列房地產不得設定抵押：
(一)權屬有爭議的房地產;
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產;
(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;
(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;
(六)依法不得抵押的其他房地產。
四、貸款買房，抵押房地產的保險由誰承擔、受益人是誰
根據(jù)相關規(guī)定：貸款買房，保險費由買房人承擔，銀行為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
五、開發(fā)商應履行那些主要告知義務以避免風險
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相應條款的規(guī)定：
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
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