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    房屋抵押登記中常見的幾個實(shí)務(wù)問題
    發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:966 ℃

      房屋抵押登記中,通常會遇到一些實(shí)務(wù)問題。文章從相關(guān)法律規(guī)定來解答遇到類似問題要如何做。

      一、登記機(jī)構(gòu)不能辦理抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記

      2009年7月,何某因借款將房屋抵押給銀行,辦理了抵押權(quán)登記。2009年10月,何某因病去世,該抵押房屋由其妻吳某繼承。因吳某無法提前還款,經(jīng)與銀行協(xié)商,何某與銀行簽訂的借款合同及抵押合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給吳某,雙方簽訂了協(xié)議予以確認(rèn)。銀行為了確保吳某辦理因繼承產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記后配合辦理抵押登記,要求吳某辦理轉(zhuǎn)移登記時一并申請抵押義務(wù)的轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)構(gòu)能否核準(zhǔn)吳某申請的抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記?

      吳某申請的抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記不能核準(zhǔn),主要理由:

      1、抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移不能登記在房屋登記簿上。

      申請抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記的目的,就是要將抵押義務(wù)記載在房屋登記簿上,但《物權(quán)法》第5條規(guī)定“物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。”第16條第1句規(guī)定“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”質(zhì)言之,房屋登記簿記載的只能是法律規(guī)定的各種房屋物權(quán)及其內(nèi)容、各種房屋物權(quán)的歸屬。按《民法通則》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定,抵押義務(wù)可以轉(zhuǎn)讓,但其畢竟是當(dāng)事人雙方基于意思自治創(chuàng)設(shè)的債權(quán)性質(zhì)的合同或協(xié)議內(nèi)容,不屬于法定的物權(quán)內(nèi)容,若將其記載在房屋登記簿上,不符合《物權(quán)法》的規(guī)定。

      2、在現(xiàn)有的法律規(guī)范內(nèi),吳某因繼承取得的房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記能夠完成,銀行的抵押權(quán)也能夠順利申請登記。

      (1)登記機(jī)構(gòu)對吳某與銀行是否簽訂借款合同、抵押合同作認(rèn)定。吳某與銀行就何某的借款由其負(fù)責(zé)償還,原何某與銀行簽訂的借款合同及抵押合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給她等事項達(dá)成協(xié)議,質(zhì)言之,此協(xié)議與原何某與銀行簽訂的借款合同及抵押合同密不可分。將該協(xié)議與原借款合同相聯(lián)系,可以認(rèn)作吳某與銀行簽訂了借款合同;將該協(xié)議與原抵押合同相聯(lián)系,可以認(rèn)作吳某與銀行簽訂了抵押合同,具備了辦理抵押登記的原因條件。

      (2)銀行要求吳某申請設(shè)立抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記的目的,就在于使抵押人完成轉(zhuǎn)移登記后配合抵押權(quán)人申請抵押權(quán)設(shè)立登記,使銀行規(guī)避抵押權(quán)不能設(shè)立的風(fēng)險。《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不生物權(quán)效力。”據(jù)此規(guī)定和《房屋登記辦法》第67條、第73條的規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)在認(rèn)定銀行與吳某簽訂了借款合同和抵押合同后,可建議吳某和銀行共同申請抵押權(quán)預(yù)告登記,該預(yù)告登記被核準(zhǔn)后可保障銀行抵押權(quán)的設(shè)立。

      (3)按《物權(quán)法》第31條的規(guī)定,吳某因繼承取得的房屋所有權(quán)須記載在房屋登記簿上后才能在此基礎(chǔ)上申請設(shè)立抵押權(quán),因此,在銀行的抵押預(yù)告登記被核準(zhǔn)后,銀行應(yīng)當(dāng)立即申請注銷原來的抵押權(quán),由吳某申請因繼承產(chǎn)生的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,轉(zhuǎn)移登記完成后,根據(jù)《房屋登記辦法》第42條、第43條的規(guī)定,再由銀行和吳某申請抵押權(quán)設(shè)立登記。

      申言之,抵押房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移并繼續(xù)抵押給原抵押權(quán)人的,都可以通過上述辦法解決所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)設(shè)立登記,不必另辟蹊徑設(shè)立抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記。

      二、抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋,但抵押權(quán)未注銷的轉(zhuǎn)移登記登記機(jī)構(gòu)不能辦理

      程某將房屋抵押給銀行,辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。后來,程某因工作調(diào)動,經(jīng)抵押權(quán)人銀行的書面同意,將房屋轉(zhuǎn)讓給張某。在銀行的抵押權(quán)仍然記載在登記簿上的前提下,程某和張某持銀行書面同意轉(zhuǎn)讓的證明及其他必須材料,申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,登記機(jī)構(gòu)可否辦理?

      《物權(quán)法》第191條規(guī)定,抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。有同行據(jù)此認(rèn)為,抵押權(quán)人銀行同意抵押人程某轉(zhuǎn)讓抵押房屋,實(shí)際上就是同意解除抵押權(quán),登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)移登記程序為程某和張某辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。筆者對此大不以為然。

      何為房屋轉(zhuǎn)讓?房屋轉(zhuǎn)讓即房屋買賣。《房地產(chǎn)管理法》第41條規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。《合同法》第130條規(guī)定,買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。據(jù)此可知,房屋轉(zhuǎn)讓僅是轉(zhuǎn)讓方與受讓方就出賣房屋所有權(quán)達(dá)成一致意見,簽訂書面的房屋買賣合同,以明確相互的權(quán)利義務(wù)的法律行為,并不包含轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)。質(zhì)言之,房屋轉(zhuǎn)讓只是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的原因行為。

      房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申請人的申請,依法定程序予以審核后,將滿足轉(zhuǎn)移登記要求的事項記載在登記簿上的行為,該行為對申請人而言,是一種物權(quán)行為;對登記機(jī)構(gòu)而言,是一種行政行為。《物權(quán)法》第9條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,非經(jīng)登記不生效力。因此,受讓人張某要取得法律意義上的房屋所有權(quán),須實(shí)施物權(quán)行為,即在程某的配合下向登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記,以實(shí)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)讓合同出賣房屋所有權(quán)的終極目標(biāo)。但是,轉(zhuǎn)讓的房屋申請轉(zhuǎn)移登記,按《房屋登記辦法》第 20條的規(guī)定,申請轉(zhuǎn)移登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突。那么,程某和張某申請轉(zhuǎn)移登記的所有權(quán)與登記簿上記載的房屋權(quán)利是否沖突?

      《物權(quán)法》第9條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,非經(jīng)登記不生效力。本案中,抵押權(quán)人銀行雖然出具了同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的書面證明,證明的指向?qū)ο笫堑盅喝耍⒉皇窍虻怯洐C(jī)構(gòu)提出的抵押權(quán)注銷申請,因此,登記登記機(jī)構(gòu)不能憑抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的書面證明注銷銀行的抵押權(quán),該抵押權(quán)仍然記載在登記簿上。

      《物權(quán)法》第179條規(guī)定,抵押權(quán)的設(shè)立是為了擔(dān)保債務(wù)的履行,在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)就該抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償,質(zhì)言之,作為定限物權(quán)的抵押權(quán),嚴(yán)格限制了抵押房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所以,存在于登記簿上的銀行的抵押權(quán)與程某和張某申請轉(zhuǎn)移登記的所有權(quán)相沖突,所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記不能被核準(zhǔn)。

      綜上所述,即使抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋,但因此產(chǎn)生的抵押權(quán)未注銷的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,登記機(jī)構(gòu)不能辦理。

      三、土地使用證明是抵押登記的必收要件

      《房屋登記辦法》第43條規(guī)定:“申請抵押權(quán)登記,應(yīng)當(dāng)提交下列文件:(一)登記申請書; (二)申請人的身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;(四)抵押合同;(五)主債權(quán)合同;(六)其他材料。”沒有將土地使用權(quán)證明列入抵押登記的必收要件,其中的房地產(chǎn)權(quán)證書,是指房地合一的登記機(jī)構(gòu)核發(fā)的集房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)于一體的權(quán)利證書。有同行據(jù)此認(rèn)為,抵押登記中無須查驗土地使用權(quán)證明原件并收取其復(fù)印件。此種認(rèn)為正確嗎?

      《物權(quán)法》第182條規(guī)定,以建筑物抵押的,該建筑物范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,未一并辦理抵押登記的土地使用權(quán),視為一并抵押。質(zhì)言之,房屋辦理了抵押登記,該房屋占用范圍內(nèi)的土地?zé)o須再辦理抵押登記,一并視為抵押物。據(jù)此可知,如果登記機(jī)構(gòu)在不驗證土地使用權(quán)原件并收取其復(fù)印件的情況下就辦理了抵押登記,會出現(xiàn)抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不能一并抵押的情況。如:何某將房屋轉(zhuǎn)讓給范某,辦理了將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到范某名下的登記手續(xù)。因何某名下的土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥,范某不愿意承擔(dān)上萬元的土地使用權(quán)出讓金,就沒有辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),形成了何某的土地使用權(quán)上有范某的房屋所有權(quán)的事實(shí)。試問:何某的土地使用權(quán)能一并視為抵押物嗎?

      《房地產(chǎn)管理法》法第61條規(guī)定之精神,就是房屋所有權(quán)與房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致。在房屋登記實(shí)務(wù)中,《房屋登記辦法》第8條規(guī)定,辦理房屋登記,遵循房屋所有權(quán)與房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。因此,筆者認(rèn)為,《物權(quán)法》第182條規(guī)定的建筑物抵押,建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,是指建筑物所有權(quán)人與建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)人同一的情況。辦理抵押登記時,《房地產(chǎn)管理法》第49條規(guī)定“房地產(chǎn)抵押,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理”,明確了土地使用證明是辦理抵押登記的必收要件。在房屋登記實(shí)務(wù)中,《房屋登記辦法》第43條雖然沒有把土地使用證明列入抵押登記的必收要件,但結(jié)合該辦法第8條的規(guī)定考慮,土地使用證明是抵押登記的必收要件。

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