上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月11日
免費咨詢熱線
133-700-11000
房屋產權抵押與土地使用權抵押的相關法律問題
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:893 ℃

  房屋產權抵押與土地使用權抵押之間的相關法律問題

  1、土地使用權與房屋產權在民法權利上是相互獨立的物權:

  根據我國現行的立法規定,可以用于抵押的土地使用權主要是根據出讓和轉讓合同取得的土地使用權,以及依國家劃撥方式取得的國有劃撥土地使用權。作為集體所有的土地因必須先由國家征用變為國家所有權以后才能夠轉讓,所以一般情形下,農村集體所有的土地不得用于抵押。在民法角度上,土地使用權屬于用益物權。所謂用益物權,是指在他人之物上得以使用收益而設立他物權。用益物權是以物的使用價值之取得為目的的物權。該種物權的法律特征表現為:其主體不是所有人而是使用人,其客體具有永久的不可移,其權利經登記公示具有排他性。

  以房產設定抵押物時,抵押人得以自己所有或有權處分的房產進行抵押。房屋產權屬于民法上的所有權,即自物權。根據《民法通則》第七十一條的規定,自物權是指所有權人依法對自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權利。該種物權的法律特征:其主體是房屋所有人,其客體也具有不可移動性,其權利經登記公示也具有排他性。

  土地使用權和房屋產權是兩種不同性質的,不能相互替代的,各具價值的物權。土地和房屋作為兩類不同的資源和生產資料、生活資料,決定了其抵押是兩種不同的財產抵押,兩者不具有同一性。

  2、土地使用權和房屋產權之間的相依關系:

  土地是任何房產的基礎,是土地上建筑物的本質組成部分,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地。因此,房屋產權的取得,必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上,抵押人對房屋產權或土地使用權中的一種權利的處分,往往會涉及到另一種權利的變動。

  在解放前,城市房屋買賣當事人之間,簽訂買賣契約時,必須同時簽訂房產與土地兩份契約,房屋買賣才成立。新中國成立后,雖然國家政策與法律法規規定,房屋與土地的權利變更,應貫徹執行的是“房隨地走”和“地隨房走”的總體原則,但國家并未強制推行這一原則。大概是由于土地和房屋是兩類不同的資源和生產資料、生活資料的原因,我國法律規定始終未將房屋產權或土地使用權變更的實際辦理手續歸入一口,而始終堅持了兩個互不相干的相互絕對獨立的部門來主管與辦理。這樣的結果,不但有與“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖,同時也帶來了實際中,變更土地使用權而不變更房屋產權,即“兩證”嚴重分離的現象。主管部門的規定也出現了類似的情形,1992年3月8日為貫徹實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,(國家土地管理局令(92)第1號《劃撥土地使用權管理暫行辦法》作出了“土地使用權轉讓,是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。”的規定,實質上就是不執行“房隨地走”和“地隨房走”原則。

  【問題】值得注意的是,2001年8月5日建設部公布了《城市房地產抵押管理辦法(2001修正)》部門行政規章,《辦法》第四條規定“以依法取得的房屋所有權抵押的,該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押”,該條款作出了“必須同時抵押”的規定,它表明建設部堅決貫徹“房隨地走”和“地隨房走”原則的態度。但十分遺憾的是,國家對其并未作為國務院行政法規出臺(注:至少也應兩部聯合出臺),由于房屋與土地使用權抵押分別登記,建設部無權、也無法要求國土資源部怎樣做,而國土資源部也“有權”不理睬這部門規章,致使各行其政的狀況加劇。

  2004年7月5日公布并施行的,距本文最近的抵押登記法規--國家林業局《森林資源資產抵押登記辦法(試行)》規定“森林或林木資產抵押時,其林地使用權須同時抵押,但不得改變林地的屬性和用途(第8條2款)。”、“經營國家無償劃撥森林資源資產的單位,以其經營的森林資源資產申請抵押時,應先辦理相關的森林、林木出讓手續。否則,抵押無效(注:第14條;第8條規定的森林資源資產包括林地使用權)。”它的公布表明我國法律貫徹與強調“房隨地走”和“地隨房走”原則的態度。

  3、房地產權利主體出現同一主體、非同一主體、非權利主體并存的狀態:

  民事主體只有依法取得土地使用權,才能在土地上依法興建房屋,取得房屋產權,土地使用權主體與房屋產權的主體應當是同一的。但是,隨著我國城市住房制度的改革和大規模商品房開發,城市私有房屋的比例呈逐步上升之勢,便出現了房屋產權與土地使用權的權利主體非同一狀態,即出現了區分所有的情形。房屋區分所有,也稱建筑物區分所有,是指數人、數人以上的更多人區分建筑物而各有其部分。表現為:

  (1)、在高層商品樓房(含營業用房、寫字辦公房、住宅)中可能住有幾十戶、數百戶自然人或法人,這些人都應成為房屋區分所有的主體,并各自有其相應的土地使用權。

  (2)、一棟在房屋區分所有情況下,房屋所占用范圍內的土地使用權則由房屋區分所有的主體按份共有,便出現了由多個共有人共同行使一個土地使用權,共有人中的一人非經其他共有人同意,無權處分共有物。

  (3)、在房屋區分出售后,土地使用權仍登記在商品房開發商手中,或對于原單位宿舍以房改后,由于房改政策與國有土地未辦出讓手續,其原劃撥土地使用權仍在單位手中。

  (4)、用農民集體土地建房,包括現各地農村大力開展的農民住房改造所建的農民房,這些房屋不是建在農民的宅基地上,而是建在村上在村屬于農田地中統一劃出的土地上,有的地區甚至是按每人40平方米土地以“農民失地安置”為由劃地自行建房,其房屋未辦產權證(注:能否按現行法律規定辦到房屋產權證,在政策與法律上還是個空白),土地使用權也仍在集體--村上,農民--村民不是房屋所有者,不是土地所有者,更不是土地使用權的所有者。

  不同狀態情形下的抵押權:(1)、在明確土地使用權和房屋產權的權利主體非同一主體時,土地使用權人和房屋產權人均可就其所享有的土地使用權或房屋設定抵押權。(2)、明確土地使用權和房屋產權的權利主體為同一主體時,應當允許抵押人僅就土地使用權或房屋產權分別向不同的債權人設定抵押權。(3)明確土地使用權和房屋產權為同一權利主體時,抵押人先就土地使用權或房屋產權設定抵押時,應就房屋或土地使用權一并辦理抵押登記,否則,允許抵押人就房屋產權或土地使用權另行設定抵押。(4)、明確抵押合同并法律允許的范圍內另有約定的,按照約定。

房屋抵押相關知識,推薦閱讀:

個人房屋抵押登記

按揭房能不能抵押貸款?

房屋在建工程抵押權的轉移

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關文章:
滬上找律師,就上滬律網~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 交通标志牌-交通标牌-铝圆牌-铝三角片-铝滑槽-公路警示指示牌-方牌-高速道路反光牌毛坯-交通设施安全警示标识牌-路名指示限速限高牌-厂家加工交通标牌铝板半成品毛坯-上海吕盟铝业有限公司 | 辽宁华宇设备安装有限公司--朝阳消防安装公司,朝阳机电安装公司,朝阳电力安装公司 | 机器人码垛机-纸箱套袋机-水平缠绕机-贴标机-开箱机-装盒机-杭州贝立智能设备有限公司 | 实木运动地板价格_运动木地板厂家-欧氏实木运动地板网 | 食品厂净化工程-无尘车间装修改造-净化工程-洁净工程-苏州远盈净化公司 | 纸袋机|多层纸袋机|高速纸袋机|无锡市天天友情机械有限公司 | 西安西雷脉冲功率技术有限公司-高压调制器/加速器与脉冲功率系统的研发/生产/应用推广/高压脉冲电源的应用研究/设计/生产和销售/高功率脉冲器件/材料与仪器设备的研发/生产和销售/高电压/大电流/强磁场环境的模拟及测试服务/会议会展服务/货物及进出口的业务/脉冲功率技术领域类的技术转让 | 衢州装饰公司_衢州装修公司_衢州创美装饰工程有限公司 - Powered by www.qzcmzs.com | 沥青灌缝胶-路面贴缝带-灌缝胶厂家-山东晟辉工程材料有限公司 | 郑州建网站,郑州做网站,郑州网站建设,郑州网站制作,郑州高端定制网站,郑州APP开发 | 郑州网站建设_郑州网站制作_郑州网络公司-三猫网络 | 亚克力游泳池_透明/空中/无边泳池_别墅亚克力泳池设计生产厂家_瑞地格乐-深圳他拍档 | 无锡防火门-防火窗-防火卷帘门-福臣门业科技有限公司 | 南通市通州区锦标建材有限公司-排水板,塑料排水板,植草格厂家 | 氢能展,氢能展会,燃料电池展,加氢设备_氢气储运_制氢设备_氢燃料汽车_加氢站成套设备 | 优质课网_收录全国及各省市最新优质课视频,说课视频,名师课例课堂实录,高效课堂教学视频,观摩展示公开示范优秀课视频,教学大赛视频! | 曙海培训-仿真培训Linux培训html5培单片机培训PCB培训python培训PLC培训C语言培训android培训物联网培训无线电培训欧姆龙培训工业机器人培训5G培训Hadoop培训CFD培训项目外包开发咨询 | 校服定做厂家-屹奥校服-无限能量·校园绽放 | 四边封包装机_蒸汽眼罩机_暖宝宝/足贴/热灸贴生产设备_浙江硕源机械有限公司 | 混凝土布料机,隧道布料机,衬砌台车布料装置 - 河北聚力智能装备有限公司 | 售后服务认证-五星级物业售后服务体系认证证书-ISO27001信息安全管理体系认证证书查询认E云-湖北省贯标企业管理咨询有限公司 | 三机一体除湿干燥机,色母机,称重式拌料机,工业冻水机,中央集中供料-东莞市瑞达机械科技有限公司(瑞达国际) | 泰安铭德机械有限公司,有机肥设备,山东有机肥设备厂家,铭德机械 泰安华特玻璃钢有限公司|泰安玻璃钢|泰安华特玻璃钢 | 天津实验室纯水机-GMP认证制药纯化水设备-天津开发区瑞尔环保科技有限公司 | 苏州拆除公司_太仓拆除公司_常熟拆除公司_昆山拆除公司--苏州伊诺尔拆除工程有限公司 | 真空工业炉-真空油淬炉-真空气淬炉-高温石墨化炉-江苏华弘真空科技有限公司 | 耐磨锤头|合金锤头|高铬耐磨锤头|破碎机锤头|双金属双液复合锤头_巩义东辰实业 合金耐磨锤头铸造厂 | 山东万利精密机械制造有限公司-高速金属圆锯机,数控高速圆锯机,高速圆锯机生产厂家 | 山东向阳电子科技有限公司-多用户集中式电能表生产厂家,NB物联网水表,刷卡水电表生产厂家,泰安智能水电表价格 | 视觉检测设备_CCD光学筛选机_分度盘光学筛选机-无锡精质智能装备 | 每天一篇励志文章,每晚一个励志故事—励志人生网 | 金酱酒_金酱酒代理加盟招商_OEM贴牌企业定制! – 金酱酒代理加盟!茅台镇较早的酿酒烧坊,年产优质酱香白酒5000余吨,仁怀市十强白酒企业,主营主品:金酱酒、金酱陈香酒、酱香老酒等系列品牌产品 | 山东腾达源金属材料官网-耐磨板nm400,nm400耐磨钢板,nm500耐磨钢板切割,耐候板批发,高强板现货【价格】 | 买化工,找万创!泉州万创化工贸易有限公司 | 湖南长沙癫痫病医院_湖南癫痫病专科医院_湖南治疗癫痫病专业医院_长沙和谐医院有限公司 | 武汉办公室装修公司-展厅装修_湖北今泰装饰工程有限公司官网_今泰装饰 | 宣城安安橡塑有限责任公司 | 暖通家-中国暖通空调及热泵产业资讯平台,专业为厂家和商家提供价值服务 | 智能电磁流量计-超声波流量计-涡街流量计-液体涡轮流量计-大连计测机器有限公司 | 垃圾分类,北京垃圾分类,有机废弃物处理,智慧环卫,垃圾分类展 | 深圳办公室装修_高端写字楼设计费用_企业装修报价公司-深圳长红装饰 |