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房地產抵押存在種種誤區，直接或間接影響了房地產抵押業務的開展。最大的誤區是抵押權人過分小心，總希望辦理的手續越全越好，索取的證件越多越好，擔心債務人償還不了債務時遭受損失。這種擔心是可以理解的，但這樣做往往會增加抵押人的麻煩，增加抵押費用，容易引起抵押人的反感，甚至把業務搞丟了。

誤區之一：鄉（鎮）、村所在地的房產不能抵押，有的直接提出抵押房地產只限在縣（市）以上城區范圍之內。鄉（鎮）、村所在地的房地產有多種情況，一是鄉（鎮）、村集體土地使用權不能單獨抵押，但《擔保法》規定，“以鄉（鎮）、村的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”，因此鄉（鎮）、村企業的廠房及占用土地可以抵押；二是建制鎮和有的鄉政府所在地，就有國有土地，少數也有以出讓方式取得的土地使用權；三是《擔保法》規定，宅基地等集體所有的土地使用權不能抵押。沒有說宅基地上的房屋不能抵押，只是抵押人債務清償不了時，抵押物難變現。司法部2002年2月20日通過的68號令“公證機構辦理抵押登記辦法”明確，“位于農村的個人私有房產”，“辦理抵押登記”應是“抵押人所在地的公證機構”。“抵押權人自公證機構出具《抵押登記證書》之日起獲得對抗第三人的權利”。

也有些抵押權人，在設立宅基地上的房產抵押時，只要在宅基地所在地有未享受過宅基地權利的第三人做擔保，并交一定數量的擔保金，辦理房屋抵押貸款。當抵押人還款后，第三人交的擔保金由抵押權人補償不低于銀行利息的費用。當抵押人清償不了貸款本金和利費時，直接將房產轉讓給第三人。但要預先在抵押合同中協商好轉讓變現的價格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒灘等土地使用權，只要經過發包人同意，就可以抵押，但要注意抵押物的估價和抵押金額的確定。

誤區之二：國有企業資產抵押要經主管部門批準；集體企業資產抵押，要憑職代會的決議；股份制企業資產抵押要憑董事會決議。我國企業早已實施法人治理結構。各種企業類型的企業所擁有的資產屬于企業的法人財產，根據《公司法》和《企業法人登記管理條例》的有關規定，企業依法享有對這些資產的所有權、占有權、使用權、處分權等民事權利。而企業的法定代表人是代表企業行使職權的簽字人，完全有權利行使上述各種民事權利，根本不需要這個批復，那個決議。最近最高人民法院“關于國有工業企業以機器、設備等財產為抵押物與債權人簽定的抵押合同的效力問題的批復”指出，“國有工業企業以機器設備、廠房等財產與債權人簽定的抵押合同，如無其它法定的無效情形，不應當僅以未經政府主管部門批準為由認定抵押合同無效。”明確指出了，企業用企業資產抵押的行為，不能以政府主管部門是否批準來確定抵押效力。

誤區之三：住宅房產抵押合同必須都要到房管部門登記，所有共有人都要簽字。共有房產抵押要登記，共有人都要到場并簽字同意抵押，這是辦理手續的必要程序。但在實際操作中，還要分別具體情況：一、幾萬元或十幾萬元的房產，客戶急要幾千元、或近萬元的錢用，只要信譽好，用途正當，有還款能力，典當行了解的，有些典當行直接收了房產證就放款了，也有的典當行只要共有人到場簽字就放款的。抵押人還不了債務時，賴帳不劃算，重新辦房產證可能花的錢不比貸款本金少，萬一要訴諸法院，只是不能對抗第三人，債權還是保護的。這樣更符合方便、快捷的特點。二、有些客戶房產共有人出差或長期在外做生意，急等錢用，要以房地產權抵押怎么辦？有些典當行，按共有人份額，對屬于持證人的部份進行抵押給予貸款。《擔保法》解釋第五十四條“按共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。”

“其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。”因此，對共有人的財產抵押，共有人不能到場的，不能簡單的視為能抵押、不能抵押，重要在我們事前和事后做好工作。安徽蚌埠興達典當行陳孝凱同志在大連研討會上講，“手續要完備，我認為必須要完備，但不能為要求完備把典當行的小、快、靈的特點丟掉，否則人家就不會到典當行來了。”這是有道理的。

誤區之四：公共事業單位的房產不能抵押。《擔保法》中規定：“學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其它公益設施”不能抵押。

這里講的是“以公益為目的”的“公益設施”。近些年來，學校、醫院、機關、團體等行政事業單位，大部分利用自身的特點和優勢創辦了不少企業，以經營性的資產抵押，有何不可？《擔保法》解釋第五十三條明確，“學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療設施和其它公益設施以外的財產為自身債務設定的抵押，人民法院可以認定抵押有效。”司法部68號令也明確，“……事業單位、社會團體和其他非生產性企業組織所有的機械設備……等生產資料”抵押，經公證機構抵押登記后，能獲得對抗第三人的權利。我們遇到一個司法機關，新建辦公區，資金不夠，經政府和國資部門批準，以舊辦公區整體出售資金，補償資金缺口，但新辦公區未建好，舊辦公區出售不了，以政府和國資部門的批文將舊辦公區整體抵押取得資金，使新辦公區很快完工，這種抵押能說不可嗎？

誤區之五：關于抵押房產騰空和過戶問題。現在有不少抵押權人，為了萬無一失，在房產抵押時，要求抵押人將抵押物騰空或過戶給抵押權人，再辦理貸款。這樣不僅增加了工作的麻煩，一個抵押物兩次過戶，要多交多少稅費？無形中增加了抵押人的負擔，減少了抵押權人的效益。同時與房地產抵押的法定含意不符，“房地產抵押，是指抵押人以合法的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供擔保的行為。”要人家騰空、過戶，不能叫“不轉移占有”；同時“債務人不履行債務時，債權人有權依照《擔保法》的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”要求房產騰空、過戶后再放款，是于理不通、于法不符的。抵押就是要按抵押的法規辦事，不能附帶其他任何條件。