房屋抵押，經房管部門登記后生效。抵押人即房屋所有人仍享有對該房屋所有
權的各項權能，包括占有、使用、收益、處分，只是使用、收益、處分權受到了一
定的限制。具體而言，所有人在房屋抵押后，享受什么權利，主要表現在以下幾個
方面：?
一、房屋的占有、使用權(即居住權)。?
法律規定，抵押權的成立不轉移標的物的占有為特征。因此，房屋抵押后，所
有人享有占有，使用房屋的權利，并承擔相應的義務。?
所有人占有，使用房屋，也同時負有妥善保管該房屋義務。因為所有人的占有、
使用、不僅是為了自己的利益，而且關系到抵押權人的利益。所以，所有人不得侵
害抵押物，不得實施使房屋價值減少的行為。若有此種行為，抵斬權人有權要求停
止此種行為；由于此種行為使房屋價值減少，抵押權人還有權要求所有人恢復其價
值，或者提供與減少的價值相當的擔保。?
二、房屋的余額價值出抵權?
依據我國擔保法的規定，抵押后的房屋，如果其價值大于所擔保的債權，可以
再次設定抵押，但不得超出其余額部分。依據法律的一般原則，無論后一序位的抵
押價值大小，在實現抵押權時(房屋折從或者折賣，變賣該房屋)，前一序位的抵押
權要優先于后一序位的抵押權。
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三、房屋的出租權?
房屋抵押后，所有人仍有使用收益權。所有人可以自己使用收益(居住)，也可
以將房屋出租給他人使用，自己收取租金。在這種情形下，房屋承租人的租賃權不
能對抗抵押權，如果租賃期限長于抵押權行使之時，則在實現抵押權時（房屋折價
或者折賣，變賣該房屋)，租賃關系自然消滅。?
四、房屋的處分權?
房屋抵押后，所有人仍可讓與該房屋的所有權，即將房屋賣給他人，但受到一
定的限制。?
所有人將房屋抵押，應當在政府房屋主管部門辦理房屋抵押登記，方為有效。
因某種事由，所有人需要轉讓該房屋的，應當通知抵押權人并告知受讓人該房屋已
經抵押的情況，未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。另外，轉讓
房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權人有權要求提供相應的擔保，所有人不提供
的，不得轉讓該房屋。?
所有人轉讓房屋所得之價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與
抵押權人約定的第三人提存。?
依據法律的一般原則，抵押權具有追及力和不可分性，在主合同之債務人完全
清償債務之前，無論房屋轉讓與何人，也不論轉讓價款多少，抵押權對新的所有人
(即受讓人)依然有效，抵押權人仍可依法對該房屋與受讓人協商折價或者以拍賣、
變賣該房屋所得之價款優先受償；與受讓人協議不成的，抵押權人可以向法院起訴。
