一、土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)在民法權(quán)利上是相互獨(dú)立的物權(quán)
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的立法規(guī)定，可以用于抵押的土地使用權(quán)主要是根據(jù)出讓和轉(zhuǎn)讓合同取得的土地使用權(quán)，以及依國(guó)家劃撥方式取得的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。作為集體所有的土地因必須先由國(guó)家征用變?yōu)閲?guó)家所有權(quán)以后才能夠轉(zhuǎn)讓，所以一般情形下，農(nóng)村集體所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。所謂用益物權(quán)，是指在他人之物上得以使用收益而設(shè)立他物權(quán)。用益物權(quán)是以物的使用價(jià)值之取得為目的的物權(quán)。該種物權(quán)的法律特征表現(xiàn)為：其主體不是所有人而是使用人，其客體具有永久的不可移，其權(quán)利經(jīng)登記公示具有排他性。
以房產(chǎn)設(shè)定抵押物時(shí)，抵押人得以自己所有或有權(quán)處分的房產(chǎn)進(jìn)行抵押。房屋產(chǎn)權(quán)屬于民法上的所有權(quán)，即自物權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條的規(guī)定，自物權(quán)是指所有權(quán)人依法對(duì)自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。該種物權(quán)的法律特征：其主體是房屋所有人，其客體也具有不可移動(dòng)性，其權(quán)利經(jīng)登記公示也具有排他性。
土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是兩種不同性質(zhì)的，不能相互替代的，各具價(jià)值的物權(quán)。土地和房屋作為兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料，決定了其抵押是兩種不同的財(cái)產(chǎn)抵押，兩者不具有同一性。
二、土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間的相依關(guān)系
土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ)，是土地上建筑物的本質(zhì)組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，抵押人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的一種權(quán)利的處分，往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。
在解放前，城市房屋買賣當(dāng)事人之間，簽訂買賣契約時(shí)，必須同時(shí)簽訂房產(chǎn)與土地兩份契約，房屋買賣才成立。新中國(guó)成立后，雖然國(guó)家政策與法律法規(guī)規(guī)定，房屋與土地的權(quán)利變更，應(yīng)貫徹執(zhí)行的是“房隨地走”和“地隨房走”的總體原則，但國(guó)家并未強(qiáng)制推行這一原則。大概是由于土地和房屋是兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料的原因，我國(guó)法律規(guī)定始終未將房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)變更的實(shí)際辦理手續(xù)歸入一口，而始終堅(jiān)持了兩個(gè)互不相干的相互絕對(duì)獨(dú)立的部門來(lái)主管與辦理。這樣的結(jié)果，不但有與“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，同時(shí)也帶來(lái)了實(shí)際中，變更土地使用權(quán)而不變更房屋產(chǎn)權(quán)，即“兩證”嚴(yán)重分離的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)權(quán)利主體出現(xiàn)同一主體、非同一主體、非權(quán)利主體并存的狀態(tài)
民事主體只有依法取得土地使用權(quán)，才能在土地上依法興建房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)主體與房屋產(chǎn)權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是同一的。但是，隨著我國(guó)城市住房制度的改革和大規(guī)模商品房開發(fā)，城市私有房屋的比例呈逐步上升之勢(shì)，便出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體非同一狀態(tài)，即出現(xiàn)了區(qū)分所有的情形。房屋區(qū)分所有，也稱建筑物區(qū)分所有，是指數(shù)人、數(shù)人以上的更多人區(qū)分建筑物而各有其部分。表現(xiàn)為：
(1)、在高層商品樓房中可能住有幾十戶、數(shù)百戶自然人或法人，這些人都應(yīng)成為房屋區(qū)分所有的主體，并各自有其相應(yīng)的土地使用權(quán);
(2)、一棟在房屋區(qū)分所有情況下，房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)則由房屋區(qū)分所有的主體按份共有，便出現(xiàn)了由多個(gè)共有人共同行使一個(gè)土地使用權(quán)，共有人中的一人非經(jīng)其他共有人同意，無(wú)權(quán)處分共有物;
(3)、在房屋區(qū)分出售后，土地使用權(quán)仍登記在商品房開發(fā)商手中，或?qū)τ谠瓎挝凰奚嵋苑扛暮?，由于房改政策與國(guó)有土地未辦出讓手續(xù)，其原劃撥土地使用權(quán)仍在單位手中;
(4)、用農(nóng)民集體土地建房，包括現(xiàn)各地農(nóng)村大力開展的農(nóng)民住房改造所建的農(nóng)民房，這些房屋不是建在農(nóng)民的宅基地上，而是建在村上在村屬于農(nóng)田地中統(tǒng)一劃出的土地上，有的地區(qū)甚至是按每人40平方米土地以“農(nóng)民失地安置”為由劃地自行建房，其房屋未辦產(chǎn)權(quán)證，土地使用權(quán)也仍在集體--村上，農(nóng)民、村民不是房屋所有者，不是土地所有者，更不是土地使用權(quán)的所有者。
不同狀態(tài)情形下的抵押權(quán)
(1)、在明確土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利主體非同一主體時(shí)，土地使用權(quán)人和房屋產(chǎn)權(quán)人均可就其所享有的土地使用權(quán)或房屋設(shè)定抵押權(quán);
(2)、明確土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利主體為同一主體時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許抵押人僅就土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)分別向不同的債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán);
(3)明確土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)為同一權(quán)利主體時(shí)，抵押人先就土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)就房屋或土地使用權(quán)一并辦理抵押登記，否則，允許抵押人就房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)另行設(shè)定抵押;
(4)、明確抵押合同并法律允許的范圍內(nèi)另有約定的，按照約定。
四、房地產(chǎn)抵押的形式
(1)、房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時(shí)抵押
房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時(shí)抵押，即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權(quán)結(jié)合為一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)作為抵押物向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
(2)、房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押
房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押，即抵押人以其合法的房屋和地產(chǎn)作為各自獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)而分別抵押給不同的抵押權(quán)人，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，可將房產(chǎn)和地產(chǎn)并付拍賣，但僅就抵押物賣得的價(jià)金優(yōu)先受償。
在實(shí)踐中，房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別依法抵押給不同的債權(quán)人時(shí)，其效力是沒有問題的。 抵押人將房屋和土地使用權(quán)分別抵押給不同的債權(quán)人，并經(jīng)過抵押物登記公示，具有對(duì)抗第三人的效力。只有認(rèn)定兩個(gè)抵押合同均為有效，才符合物權(quán)公示原則，才不會(huì)動(dòng)搖抵押登記的公信力。并且，對(duì)一物兩押或一物多押認(rèn)定為無(wú)效亦缺乏法律依據(jù)，而是采用“設(shè)立在先，效力優(yōu)先”的原則?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十四條規(guī)定，也承認(rèn)一物多押的效力，對(duì)一物多押的情況，只要第二抵押權(quán)人及其后的抵押權(quán)人是明知的、自愿的，就不應(yīng)予以限制，不應(yīng)否定房屋和土地使用權(quán)兩物兩押的效力。
房地產(chǎn)權(quán)利人為同一抵押人時(shí)，抵押人只以房屋或土地使用權(quán)中的一物抵押給一個(gè)抵押權(quán)人，而抵押權(quán)人在簽訂合同時(shí)又未依法要求抵押人將兩物同時(shí)抵押，以至于該抵押人有機(jī)會(huì)將另一物另設(shè)一個(gè)抵押，應(yīng)視為前一抵押權(quán)人放棄同時(shí)抵押的權(quán)利，后一抵押權(quán)人對(duì)兩物未能同時(shí)抵押亦無(wú)異議。對(duì)同一抵押人的兩物兩押合同進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)把兩物同時(shí)拍賣，分別計(jì)算拍賣價(jià)值，分別按兩個(gè)合同的約定受償。
