上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月04日
免費(fèi)咨詢熱線
133-700-11000
首席律師
上海律師尤辰榮形象照片
  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級(jí)合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號(hào):13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號(hào)上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
  • (溫馨提示:來訪前務(wù)必電話預(yù)約,否則不予接待)
上海律師尤辰榮個(gè)人微信號(hào)
留言咨詢






    在建房屋抵押的效力有多大
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:933 ℃

    已經(jīng)合法現(xiàn)實(shí)取得。抵押權(quán)在在建房屋建成后才有可能取得,亦即條件成熟后才能取得。但是依據(jù)在建房屋抵押合同,在房屋建成后一方可以自動(dòng)取得已建成房屋的抵押權(quán)呢?這一問題值得思考。

    應(yīng)當(dāng)認(rèn)為,在建房屋抵押合同的生效僅在當(dāng)事人雙方之間產(chǎn)生一種拘束力,即待房屋建成后,一方有義務(wù)將建成的房屋現(xiàn)實(shí)地抵押給另一方,并不能產(chǎn)生一方直接取得抵押權(quán)這一后果。亦即在建房屋抵押合同更多地體現(xiàn)這一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系,而不是一種直接設(shè)定某種物權(quán)的行為。在本案中,東大與中行分行簽訂的在建房屋抵押協(xié)議是對(duì)未來建成房屋抵押權(quán)的約定,即房屋建成后,抵押權(quán)應(yīng)由中行分行取得。但在本案中,房屋后來已經(jīng)建成,中行分行是否理所當(dāng)然是抵押權(quán)人呢?我們認(rèn)為,在在建房屋抵押法律關(guān)系中,房屋建成后權(quán)利人并不能在房屋建成后當(dāng)然取得抵押權(quán),權(quán)利人仍應(yīng)履行必要的抵押登記手續(xù)后才可以成為抵押權(quán)人。這是因?yàn)椋诮ǚ课莸盅菏且环N附條件的民事行為,其實(shí)質(zhì)是將未來房屋進(jìn)行抵押的一種約定。嚴(yán)格講來,這時(shí)所附條件是一種履約條件,類似于未來不動(dòng)產(chǎn)的買賣,即買賣合同已生效,但需要在條件成就時(shí)交付,交付仍須進(jìn)行登記。所以,在建房屋抵押的權(quán)利人欲取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán),還需在房屋建成后去房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。如果未進(jìn)行正式登記,在法律上還不能認(rèn)為其依據(jù)抵押合同當(dāng)然享有建成房屋的抵押權(quán)。

    關(guān)于在建房屋抵押合同的效力,也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,既然在建房屋抵押合同是一種附條件的民事行為,那么當(dāng)所附條件成熟時(shí),當(dāng)事人之間還需另行簽訂現(xiàn)實(shí)抵押合同,當(dāng)事人不能僅憑在建房屋抵押合同便去辦理已建好房屋的抵押登記。這種觀點(diǎn)實(shí)際上是把在建房屋抵押合同的所附條件當(dāng)作正式抵押合同簽訂的前提,即待條件成熟后,才可進(jìn)行抵押這種民事行為。這就好比附條件的贈(zèng)與合同,條件成熟后才可進(jìn)行贈(zèng)與這種民事行為。在現(xiàn)實(shí)中的確有這種情形發(fā)生。但就本案而言,我們認(rèn)為,在建房屋抵押合同的所附條件不是民事行為發(fā)生的條件,而是合同履行和交付的條件,這里的條件是已生效抵押合同的一部分,亦即在抵押權(quán)利和義務(wù)已確定的前提下,當(dāng)事人為房產(chǎn)證的交付設(shè)立了一個(gè)條件。如在抵押合同中,當(dāng)事人明確約定:“因該處房產(chǎn)證尚未辦妥,待辦好后補(bǔ)交中行留存。”這實(shí)際上就是一種履約條件。所以,本案當(dāng)事人的在建房屋抵押協(xié)議已確定了當(dāng)事人之間的抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系,只是現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)的取得尚需履行登記手續(xù)。

    (三)在建房屋抵押預(yù)告登記的法律后果

    所謂預(yù)告登記,是指為保全債法上的不動(dòng)產(chǎn)出讓、保全廢止一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或者權(quán)利持有的變更、或者保全這些權(quán)利的順位的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的提前登記。預(yù)先登記為德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度,我國(guó)學(xué)術(shù)界將其翻譯為預(yù)先登記、預(yù)登記、暫先登記等。日本民法稱為假登記,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地法第79條使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別表現(xiàn)在:一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記,也就是說登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記;而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后,并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng),而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán),對(duì)后來發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為,具有排他的效力,以確保將來只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。

    在我國(guó),預(yù)告登記的使用范圍并不廣泛,目前主要適用于房屋預(yù)售買賣中。所謂商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋尚未建成時(shí),將商品房預(yù)先出售給買受人而由買受人支付一定的定金或價(jià)款的行為。從實(shí)踐來看,實(shí)行商品房預(yù)售登記確有利于保護(hù)買受人利益,減少和預(yù)防一些不必要的糾紛。由于商品房預(yù)售的標(biāo)的物價(jià)值較大,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也比較復(fù)雜,法律規(guī)定預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭潜匾摹J聦?shí)上,在建房屋抵押登記也是一種預(yù)先登記,這種預(yù)先登記是否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果呢?

    我們認(rèn)為,因?yàn)樵诮ǚ课莸盅汉贤喠⒑筮€不能立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),此種預(yù)先登記備案并不是任何確定產(chǎn)權(quán)變更的登記備案,如未履行該手續(xù),不應(yīng)使合同無(wú)效。由于預(yù)先登記主要是為了保護(hù)在先權(quán)利人的利益,如果債權(quán)人不愿意進(jìn)行預(yù)先登記,法律不宜強(qiáng)制其辦理登記手續(xù)。在預(yù)先登記作出以后,將使債權(quán)人取得對(duì)未來房屋抵押權(quán)的期待權(quán),只要債權(quán)人履行完畢了抵押合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了抵押登記手續(xù),便應(yīng)當(dāng)取得房屋的抵押權(quán),這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。只有在債權(quán)人辦理了登記手續(xù),從而對(duì)未來的抵押進(jìn)行了公示,這種期待權(quán)才具有對(duì)抗第三人的效力。也就是說,在辦理了預(yù)先登記以后,出賣人不得將未來房屋設(shè)立數(shù)個(gè)抵押,否則,房屋所有人違反房屋預(yù)先登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。依《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第47條的規(guī)定,“以依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”如《擔(dān)保法》第41條中就規(guī)定,“抵押合同自登記之日起生效。”這里所稱有效,即指抵押合同自身是有效的,并不是指抵押權(quán)已有效取得。

    由此可以看出,在建房屋抵押的預(yù)先登記自動(dòng)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果,而只是對(duì)將來物權(quán)變動(dòng)所作的一種事先約束。它具有的效力是,債務(wù)人負(fù)有將在建房屋抵押給債權(quán)人的義務(wù),第三人不得與債務(wù)人再行簽訂同樣的在建房屋抵押合同。在此情形下,在建房屋抵押中房屋預(yù)先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是一致的,因?yàn)楝F(xiàn)房應(yīng)當(dāng)與預(yù)先登記為準(zhǔn),但有可能預(yù)先登記發(fā)生錯(cuò)誤導(dǎo)致預(yù)先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容不符的,在此情況下,應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。因此,在建房屋抵押登記與現(xiàn)實(shí)房屋抵押登記是有區(qū)別的,它們產(chǎn)生的拘束力和法律后果也不一樣。本案中,當(dāng)事人之間的在建房屋抵押登記僅產(chǎn)生使該抵押合同生效的法律后果,中行分行是否取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)還需以現(xiàn)房登記為準(zhǔn)。

    四 本案?jìng)鶛?quán)人抵押權(quán)的認(rèn)定

    依上述分析,本案當(dāng)事人中行分行究竟是否享有抵押權(quán)?從案情看,中行分行在房屋建成后并沒有辦理現(xiàn)房抵押登記,是否就可以此否認(rèn)其享有抵押權(quán)?事實(shí)上,值得注意的一個(gè)因素是,東大電子城在建成后,業(yè)主因負(fù)債累累,根本就沒申請(qǐng)房產(chǎn)權(quán)屬登記,這使得所有的物權(quán)變動(dòng)缺乏載體,中行分行無(wú)法完成抵押登記。我們認(rèn)為,就本案合同雙方當(dāng)事人而言,存在著一個(gè)合同未履行完畢的問題。即在房屋建成后,東大集團(tuán)應(yīng)對(duì)之進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記。但在房屋已建成的情況下,東大集團(tuán)并沒有及時(shí)實(shí)施權(quán)屬登記,也沒有獲得房產(chǎn)證,這導(dǎo)致中行分行無(wú)法進(jìn)行抵押登記。但現(xiàn)在各債權(quán)人已向法院申請(qǐng)本案?jìng)鶆?wù)人破產(chǎn),并就中行分行是否對(duì)該建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)提出異議,而該建筑物的產(chǎn)權(quán)證仍未辦理,此種情形如何認(rèn)定?

    本文對(duì)我有幫助?點(diǎn)擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
    【上一篇】
    【下一篇】
    相關(guān)文章:
    滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
    上海律師咨詢熱線
    主站蜘蛛池模板: 油压缓冲器-缓冲器-重庆佑旺机械有限公司[官网]西捷克重庆办事处 | 洒水车|冷藏车|LED广告车|油罐车|道路救援车|垃圾车|程力专用汽车股份有限公司销售九分公司 | 宁波宝新不锈钢有限公司| 数控机床市场网-专业的数控机床网站 | 自动烘干线,工业烘箱生产厂家-湖南耐美特智能装备有限公司官方网站 | 江门市振达机械制造有限公司_散货输送系统_全密封带式输送机 | 兰舍硅藻泥 -- 深圳硅藻泥|深圳兰舍硅藻泥|深圳硅藻泥品牌|深圳硅藻泥价格|深圳硅藻泥厂家|深圳硅藻泥施工| | 精密电动平移台|光学隔振平台|手动位移台|隔振平台|电动滑台-北京集科仪器 | 两面针(江苏)实业有限公司-原两面针(扬州)酒店用品有限公司 | 南通众诚数控机床有限公司-液压机,剪板机,折弯机,卷板机,液压冲床,路灯杆设备专业制造商 | 上海前 傲信息技术有限公司-企业信息化建设及品牌推广服务商 | 西安logo设计公司/西安包装设计公司/西安画册设计公司/西安广告公司/西安品牌设计公司/泰勒广告 雾度计-雾度仪-透光率测试仪-3nh品牌雾度仪生产厂家 | 太原万通汽车学校[官网]-太原好的汽修培训学校,学新能源汽车技术,学汽修,学汽车检测与维修技术 | 烟台金海药业有限公司| 嘉兴中诚环保科技股份有限公司_PVC_润滑剂_抗氧剂_辅助热稳定剂 嘉兴市南湖斋食品股份有限公司_南湖斋 | 徐州户外广告,标识标牌,展陈空间,精神堡垒-徐州雅努思文化发展有限公司 | 通信系统-通信人在线 | 上海便携式液体_日本理音液体_HACH液体颗粒计数器,metone尘埃粒子计数器-上海翰森科学仪器有限公司 | 渣浆泵厂家/潜水-渣浆泵过流件-管道增压泵 - 河北聚洪泵业有限公司 | 显微镜|金相显微镜|光学显微镜专业生产商-上海光学仪器厂 | 洗地机,洗地机价格,扫地机,工业吸尘器,手推式洗地机,驾驶式洗地机,北京洗地机【北京高美环保科技有限公司】 | 洛阳轴承研究所有限公司 | 真空烘箱-高低温试验箱-防爆烘箱-防爆高低温试验箱-老化房-恒温恒湿箱-高低温试验箱-高低温冲击试验箱厂家—上海标承实验仪器有限公司 | 永康微网站建设、永康手机网站建设、永康营销型网站建设、永康外贸网站建设、永康网站托管、永康网络公司—英汇网络 - 永康市英汇网络技术有限公司 | 两面针(江苏)实业有限公司-原两面针(扬州)酒店用品有限公司 | 无塔供水设备_无负压供水设备_变频供水设备_净化过滤设备_加油站油罐_S/F双层油罐_开封市东方供水设备有限公司 | 自动超声波清洗机_五金超声波清洗机厂家_超声波模具价格_东莞劲荣自动化 | 垃圾桶_垃圾桶厂家_临沂市旭宏塑料有限公司 | 自恢复保险丝_贴片保险丝_插件保险丝_力特保险丝_力特经销商_SMD贴片保险丝_一次性保险丝厂家—深圳市集电通实业有限公司 | 涂塑复合钢管,大口径涂塑钢管,内外涂塑钢管厂家-沧州友诚管业有限公司 | 重庆木门_重庆木门十大品牌_重庆套装门_重庆烤漆门_重庆套装门十大品牌_重庆木门一线品牌_重庆川田木门 | 苏子富春品牌馆 抚顺市富春农业科技开发有限公司 抚顺特色农产品 抚顺市特色馆 | 讨债公司_要债公司_要账公司[18年讨债要债经验]讨账公司 | 上海办公室装修公司|办公室装修设计|上海写字楼装修【半尺砚装饰】 | 医药招商 千虹医药网-专业的医药招商-医药代理-药品招商-药品代理信息发布平台 | 上海鑫鹏塑料制品有限公司 | 深圳人才网_深圳招聘网_【官方网站】 | 污泥处理设备|污泥固化固液分离压泥机压滤机厂家-山东冠诚开山贸易 | 深圳同步带轮_东莞齿轮加工_东莞同步轮厂家-东莞东城精胜机械配件厂 | 湖州搬家公司_档案搬迁_货物运输_钟点搬运价格「湖州蓝天家政综合服务有限公司」 | 文化艺术网-专注文化,服务艺术|