關于房屋抵押貸款合同糾紛案例
案情介紹
原告（上訴人）：楊某
被告（被上訴人）：張某
第三人（被上訴人）：**典當行。
海口市博愛北路12號房屋系原告于1994年3月25日所購買的私有房屋，該房屋的所有權及使用權均屬原告。由于原告已年老，其身份證、華僑親屬證及海口市博愛北路12號的房產證由其兒子李某保管。1994年10月12日，被告因急需用錢，便與原告的兒子李某私自達成用原告的身份證、房產證及華僑親屬證向第三人辦理典當貸款的有關協議。被告并于1994年10月14日私自以原告名義寫下委托書，與第三人簽訂了房屋抵押貸款合同。合同規定：以原告坐落于海口市博愛北路12號三層樓房屋全部抵押給第三人，第三人提供貸款6萬元，該房的典期為一個月。原告對此毫無所知。典期屆滿后，第三人于1995年9月25日函告原告。為此，原告以被侵權為由訴至法院，請求判令合同無效，返還辦理典當手續的房產證及身份證、華僑親屬證等。被告張某以被告被關押在**縣看守所為由，未將借款償還第三人。第三人則以合同合法有效為由請求法院駁回原告的訴訟請求。
一審法院認為：
1．原告的房產證、身份證及華僑親屬證由其兒子李某保管，故李某對所有證件均有保管權，其本人將證件借給被告與第三人簽訂抵押貸款合同，應確認被告取得原告的證件是合法取得，不存在欺騙行為。
2．鑒于合同的簽訂是被告與第三人真實意思的表示，且又經海南省公證處公證，故該抵押貸款合同應視為合法有效合同，第三人不應負本案糾紛的任何責任，其請求本院應予支持。
3．現原告提出被告騙取其證件與第三人簽訂的抵押合同無效，因未能提出相應的證據證明，故不予支持。
二審法院認為：
（1）本案的房屋抵押貸款合同的效力問題。被上訴人張某未經上訴人楊某授權，私自書寫授權委托書，以楊某的名義與被上訴人典當行簽訂房屋抵押貸款合同，且又未辦理房屋他項權利登記，該合同應為無效。
（2）無效合同的責任歸屬問題。造成合同無效的主要責任應由張某承擔。典當行審查核實不嚴，也負有一定責任。
（3）一審查明的事實是清楚的，但認定侵權責任上存在錯誤。上訴人將房產證等有關證件交其子存放，其子只是對證件有保管權而不享有對該房產的處分權。上訴人與其子之間并不存在法定代理關系或委托代理關系。因而李某將上訴人一系列證件提供給被上訴人張某進行抵押貸款的行為是無效的，一審認定被上訴人張某合法取得這些證件是錯誤的。再者，一審法院認定張某與典當行簽訂的合同是雙方真實意思表示，且又經海南省公證處公證，故該合同有效，典當行不負任何責任是錯誤的。在抵押貸款合同上，房產所有人一方是楊某，而張某所謂的委托書系其私自書寫的，楊某對此一無所知，張某是在無權代理的情況下簽訂此合同的，且典當行也明知張某不是房產所有人，卻未向楊某核實。該合同雖進行了公證，但因所公證的合同違法，所以其公證也是無效的。
律師點評：1．本案訴訟主體之一是典當行，典當行是經各省人民銀行批準成立的股份制金融企業，是獨立核算的企業法人。我國的典當業實際上從事的是一種質押借款活動，屬金融業務范疇。隨著我國當前典當業的發展，以房屋等不動產作為出質物從事典當活動的現象正逐漸增多。嚴格地說，房屋等不動產是絕不能成為質押物的，因此也不是純粹意義上的典當，實際上是一種抵押借款。該類案件在審理中也應以抵押借款合同糾紛進行定性為宜。如1991年最高人民法院關于金德輝訴佳木斯市永恒典當商行房屋典當案件應如何處理問題的復函，對此曾有明確的批復。作為海南經濟特區窗口的海口市，典當行以其迅捷、簡便地融通資金的特色如雨后春筍般發展起來。但由于典當業剛剛興起和恢復，在經營機制和管理辦法上尚待完善。張某與典當行簽訂合同后，雙方并未按規定辦理他項權利登記，因此抵押關系無效。且被告張某陳述稱其是在典當行經理要求下，在典當行以楊某的名義寫下了委托書。典當行并未對該委托書進行認真審查核實，即將6萬元現金交與無代理權的張某。典當行自身審查不嚴，違規操作，致使貸款合同無效，其自身也應承擔相應責任。
2．張某未經授權，即以楊某的名義私自寫下委托書，屬無權代理，其代理行為無效，應由其承擔民事行為無效的民事責任。
本案爭議的焦點之一即張某是從楊某的兒子李某手中拿到房產證、身份證等證件的，即李口頭同意張去貸款，并不能認定張是得到楊的授權。首先，楊某是完全民事行為能力人，李某不是她的法定代理人，也不是她的委托代理人。楊某只是讓李樹鈞保管證件，李對這些證件沒有處分權。其次，本案沒有證據證實楊某知道李樹鈞拿其證件給張去貸款一事。還有，張某所持委托書系其在典當行所寫 。以上幾點足以說明張為無權代理。我國《民法通則》明確規定沒有代理權、超越代理權或代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任，未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。
3．本案在主體問題上有一定爭議。有的意見認為，楊某之子李某擅自處分其母房產證等證件也應列為被告，承擔相應民事責任。筆者認為，行使訴權是原告的基本民事權利，原告并未起訴其子為被告。《民事訴訟法》規定起訴必須是有明確的被告，與本案有直接的利害關系，有具體的訴訟請求。原告訴張某為被告，是因為張未經原告授權，即以原告的名義簽訂房屋抵押貸款合同，將原告的房產證抵押并從典當行拿走6萬元現金；原告訴典當行為第三人是因為典當行掌握著原告的身份證、華僑親屬證、房產證等，原告要通過訴訟從其手中要回這些證件；而李某既沒有拿到現金，也未持有原告的房產證等證件，本案的處理結果與李某也沒有法律上的利害關系，因而李某不應是本案的當事人。
