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不動(dòng)產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押，債務(wù)不履行或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)的情形發(fā)生，債權(quán)人以拍賣、變賣不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)闹贫取２粍?dòng)產(chǎn)抵押制度中，債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)為抵押物。不動(dòng)產(chǎn)抵押在保障房地產(chǎn)交易安全、增進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道、拉動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展中功不可沒(méi)：開(kāi)發(fā)商先后將國(guó)有土地使用權(quán)、在建工程抵押于銀行，獲取貸款而解決前期資金緊張難題；預(yù)售與按揭制度使開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金、使千萬(wàn)百姓實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)；在建工程法定抵押權(quán)使建筑企業(yè)吃上“定心丸”，萬(wàn)丈高樓平地而起。《物權(quán)法》在融合、完善《擔(dān)保法》與《擔(dān)保法司法解釋》（下稱“解釋”）基礎(chǔ)上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押有諸多新規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有較大影響，本文試從九個(gè)方面解析之。 一、擴(kuò)充了可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍 擴(kuò)充可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍意味著開(kāi)發(fā)商可以拿出更多財(cái)產(chǎn)抵押貸款，這將大大提高其融資能力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入更多資金。《擔(dān)保法》第34、37條以正面肯定和反兩排除方式規(guī)定了可以設(shè)定抵押和不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。《物權(quán)法》180、184條繼續(xù)沿用該方式，除確認(rèn)《擔(dān)保法》上可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，還增加了下列財(cái)產(chǎn)：建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；正在建造的建筑物、船舶、航空器。更為重要的是，《物權(quán)法》180條對(duì)可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍采取了反面排除法，即“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”均可設(shè)定抵押，體現(xiàn)了“法不禁止即為允許”的法治理念，極大地?cái)U(kuò)充了可設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。 二、區(qū)分了抵押合同生效與抵押權(quán)設(shè)立 抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的原因行為，抵押合同生效由合同法調(diào)整，而抵押權(quán)設(shè)立則由物權(quán)法調(diào)整，原因行為效力不受物權(quán)變動(dòng)要件影響。《擔(dān)保法》完全混淆抵押合同生效與抵押權(quán)設(shè)立，其41條規(guī)定：“抵押合同自登記之日起生效”，如果抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則不履行登記義務(wù)，因抵押合同不生效，抵押權(quán)人不僅不享有抵押權(quán)，而且不能要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，為惡意違約制造了“合法”理由！因立法層次局限，《解釋》未能修正該規(guī)則，但其57條第2款將抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則不履行登記義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任轉(zhuǎn)化為賠償責(zé)任是一大進(jìn)步。《物權(quán)法》15條明確區(qū)分了原因行為與物權(quán)變動(dòng)：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”如果抵押人不履行登記義務(wù)，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院判決抵押人履行登記義務(wù)或要求其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、系統(tǒng)了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記制度 不動(dòng)產(chǎn)抵押登記是登記機(jī)關(guān)將抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度有以下規(guī)定：1、登記是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的生效要件，其187條規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記；抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。2、登記是享有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)可取信于社會(huì)公眾的表現(xiàn)方式，第三人通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿可知悉抵押權(quán)存在，進(jìn)而衡量是否繼續(xù)交易，有利于維護(hù)交易安全，《物權(quán)法》6條對(duì)此有明確規(guī)定。3、《物權(quán)法》17條確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。抵押權(quán)記載于登記簿后，即使抵押物權(quán)屬、抵押物承載的其他權(quán)利與事實(shí)不符，抵押權(quán)仍然不受影響；反之，抵押權(quán)未記載于登記簿，抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人可以取得不負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的所有權(quán)。4、《物權(quán)法》還系統(tǒng)規(guī)定了統(tǒng)一登記制度、實(shí)質(zhì)審查制度、登記錯(cuò)誤賠償制度。 四、反思了房與地分別抵押制度 《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》一致強(qiáng)調(diào)房與地一并抵押制度，即“以建筑物抵押的，該建筑物占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有階段性，抵押建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，土地上尚無(wú)建筑物；抵押在建工程時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)抵押，二者完全可能抵押于不同銀行，此種抵押方式貌似違犯了房與地一并抵押制度。而《擔(dān)保法》55條和《物權(quán)法》200條又規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償”，且《物權(quán)法》180條規(guī)定建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)分屬可設(shè)定抵押的不同財(cái)產(chǎn)，這說(shuō)明法律允許建筑物與土地使用權(quán)單獨(dú)抵押，只是新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。由此看出，一并抵押實(shí)質(zhì)為一并處分，強(qiáng)調(diào)建筑物與土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，確保權(quán)利歸屬為同一主體。分別抵押時(shí)，兩份抵押合同均屬有效；實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)分別就建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)估價(jià)，一并處分，再就拍賣價(jià)款分別受償。 五、漠視了人保與物保之間相互追償 為確保債的履行，債權(quán)人可以要求債務(wù)人同時(shí)提供物保（包括抵押與質(zhì)押）與人保。二者并存時(shí)，《擔(dān)保法》與《解釋》確立如下規(guī)則：1、由主債務(wù)人提供物保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，保證人處于絕對(duì)優(yōu)待地位；2、第三人提供物保的，債權(quán)人享有選擇權(quán)，既可以就物保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任；3、對(duì)人保或物保的擔(dān)保范圍沒(méi)有約定或約定不明的，承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保人既可向債務(wù)人追償，又可要求其他擔(dān)保人清償其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的份額。《物權(quán)法》176條與之不同的是：未規(guī)定保證人與提供抵押物的第三人之間的相互追償權(quán)。有學(xué)者解釋為：二者之間無(wú)共同擔(dān)保的意思表示；無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算出某擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額。但既然債權(quán)人可任意行使選擇權(quán)，結(jié)果可能是某擔(dān)保人承擔(dān)全部責(zé)任，其他擔(dān)保人意外免除責(zé)任，的確違背誠(chéng)信與公平原則。考慮到《物權(quán)法》未禁止相互追償，故同一債務(wù)由第三人提供不同類型擔(dān)保時(shí)，各擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)明確約定擔(dān)保范圍以及相關(guān)追償權(quán)。 六、簡(jiǎn)化了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程 《擔(dān)保法》規(guī)定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)程序?yàn)椋簜鶆?wù)人不履行到期債務(wù)，抵押權(quán)人必須先向法院提起給付之訴；債務(wù)人不履行生效判決，抵押權(quán)人再請(qǐng)求拍賣、變賣抵押物。此種方式一則時(shí)間太長(zhǎng)，二則費(fèi)用太高。《物權(quán)法》195條簡(jiǎn)化了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)程序，表現(xiàn)在：增加了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件，除債務(wù)人不履行到期債務(wù)外，當(dāng)事人還可自由約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件；簡(jiǎn)化了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的途徑，債務(wù)不履行時(shí)抵押權(quán)人可以直接請(qǐng)求法院拍賣、變賣抵押物，以其價(jià)款優(yōu)先受償。《物權(quán)法》出臺(tái)之前，曾有公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行力的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，抵押權(quán)人根據(jù)公證書請(qǐng)求法院直接拍賣抵押物的判例，亦為便捷實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)提供思路一條。 七、縮短了抵押權(quán)的實(shí)行期間 抵押權(quán)的實(shí)行期間是抵押權(quán)人請(qǐng)求法院拍賣、變賣抵押物的最長(zhǎng)期限。依物權(quán)法定原則，抵押權(quán)消滅原因必須法定，《物權(quán)法》177條規(guī)定了四種情形，期間經(jīng)過(guò)不屬其中之一。但若允許抵押權(quán)長(zhǎng)期怠于行使，則抵押物亦長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)抵押權(quán)，嚴(yán)重抑制財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)和損害抵押人利益，故必須對(duì)抵押權(quán)實(shí)行期間加以限制。《司法解釋》第12條采用訴訟時(shí)效加除斥期間模式：即擔(dān)保權(quán)人在主債務(wù)訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。《物權(quán)法》則采用主債務(wù)訴訟時(shí)效模式，縮短了抵押權(quán)實(shí)行期間，其第202條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”立法理由為：主債務(wù)時(shí)效屆滿，債務(wù)人可行使抗辯權(quán)拒絕履行債務(wù)；若抵押權(quán)依然存在并可以實(shí)現(xiàn)，之后抵押人能否再向債務(wù)人追償？如能追償，意味著強(qiáng)迫主債務(wù)人履行自然之債；如不能追償，則損害抵押人利益和違背擔(dān)保制度！ 八、完善了抵押權(quán)保全制度 擔(dān)保物權(quán)旨在支配物的交換價(jià)值，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值減少或喪失時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)賦予抵押權(quán)人保全權(quán)。《物權(quán)法》上的保全制度包括：1、抵押物價(jià)值維護(hù)權(quán)。抵押人的行為足以使抵押權(quán)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求其停止；抵押物價(jià)值實(shí)際減少時(shí)，抵押權(quán)人可以要求恢復(fù)價(jià)值或提供相應(yīng)擔(dān)保，抵押人拒絕的，抵押權(quán)人可以要求提前清償債務(wù)（193條）。2、抵押物價(jià)值代位權(quán)。當(dāng)?shù)盅何餃缡Аp或被征用，抵押權(quán)人可就保險(xiǎn)金、賠償金、補(bǔ)償金優(yōu)先受償。主債務(wù)履行期未屆滿的，代位物可以提存（174條）。3、抵押權(quán)順序維持權(quán)。物權(quán)法不禁止重復(fù)抵押，故同一抵押物上可能存在不同抵押權(quán)，抵押權(quán)順序直接決定債權(quán)受償額度。某抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押順位及被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額時(shí)，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響（194條）。 九、協(xié)調(diào)了抵押權(quán)與其他權(quán)利的沖突 抵押權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，不轉(zhuǎn)移占為，旨在支配物的交換價(jià)值，在與之不矛盾情況下，抵押物上可存在和設(shè)定多種權(quán)利。為解決各種權(quán)利之間沖突，《物權(quán)法》提供了如下規(guī)則：1、抵押權(quán)設(shè)定后抵押人并不喪失抵押物所有權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但必須經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，且價(jià)款應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或者提存（191條）；未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押權(quán)人可以行使追及力，繼續(xù)實(shí)行抵押權(quán)，可惜《物權(quán)法》對(duì)此未做規(guī)定。2、抵押權(quán)設(shè)定前租賃關(guān)系已經(jīng)存在的、該關(guān)系不受影響，即使影響抵押物變現(xiàn)，亦不得要求除去；抵押權(quán)設(shè)定后抵押物出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)，租賃合同未屆滿但影響抵押物變現(xiàn)的，抵押權(quán)人仍可請(qǐng)求除去(190條)。3、重復(fù)抵押時(shí)，同一抵押物上存在多個(gè)抵押權(quán)。抵押物變現(xiàn)后按照下列順序清償：登記在先優(yōu)先受償，順序相同按比例受償；已登記的優(yōu)先于未登記的；均未登記按債權(quán)比例受償（199條）。