以下摘自上海二中院與上海律協(xié)編著的《社區(qū)常見法律糾紛調(diào)處手冊(cè)》,這本手冊(cè)是為了統(tǒng)一基層調(diào)解機(jī)構(gòu)調(diào)解口徑、正確執(zhí)法而推出的，是法院在處理此類糾紛中形成的較為統(tǒng)一和穩(wěn)定的意見，體現(xiàn)了法院就相關(guān)糾紛裁判時(shí)的思路和尺度。參考意義非常大。其中所附相關(guān)法律規(guī)定，也是法院在處理此類糾紛時(shí)所適用的最主要和常用的法律規(guī)范。
房屋抵押糾紛的調(diào)解處理
（一）房屋抵押糾紛概述
抵押是債的擔(dān)保方式之一。房屋抵押則是用房屋作為債的擔(dān)保，即抵押人向抵押權(quán)人提供房屋作為債務(wù)人按期履行債務(wù)的擔(dān)保，在債務(wù)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分該房產(chǎn)，并優(yōu)先得到償還。提供房屋作抵押的是抵押人，接受抵押的人是抵押權(quán)人。房屋抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人向債權(quán)人提供一定的房屋作為清償債務(wù)的擔(dān)保所產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)有關(guān)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有依照法律的規(guī)定將房產(chǎn)折價(jià)或者以變賣的方式在所得的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)是隨著債權(quán)的發(fā)生而發(fā)生，又隨著債權(quán)的消滅而消滅，不能脫離債權(quán)而獨(dú)立存在。
設(shè)定房產(chǎn)抵押權(quán)，首先必須符合我國(guó)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，不得在不允許設(shè)定抵押的房屋上設(shè)定抵押。抵押當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)簽訂抵押協(xié)議，抵押人必須是有權(quán)對(duì)房屋設(shè)定抵押的權(quán)利人，如果抵押人以同一建筑物的部分作為抵押物時(shí)，應(yīng)將比例寫明確；如果以共有的房屋設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具其他共有人表示同意的意見書，并以抵押人本人所有的份額為限。需要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人在抵押合同中不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有。這樣的約定屬于無(wú)效條款，不產(chǎn)生法律效力。同時(shí)，房屋抵押權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之一，以在房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)作為法定生效要件。也就是說，抵押當(dāng)事人達(dá)成了抵押協(xié)議但未辦理登記手續(xù)的，不產(chǎn)生物權(quán)的法律效力。
房屋在抵押期間通常歸抵押人保管，有條件地使用并維修，抵押活動(dòng)涉及的公證、登記等費(fèi)用，由抵押人支付。抵押人將房屋抵押后，并不喪失其所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)。抵押權(quán)人行使清償權(quán)利時(shí)，一般是債務(wù)已到清償期限，而抵押人不履行清償債務(wù)時(shí)。屆時(shí)，抵押權(quán)人可申請(qǐng)法院依法拍賣抵押房產(chǎn)，以抵償其債務(wù)；如有剩余款項(xiàng)則歸抵押人所有，如不足清償時(shí)可繼續(xù)向債務(wù)人追索。當(dāng)?shù)盅核鶕?dān)保的債務(wù)已全部履行，或者抵押權(quán)已完全實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到登記機(jī)關(guān)辦理登記注銷手續(xù)。
（二）房屋抵押糾紛調(diào)解處理的原則和方法
1．房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)并存時(shí)的調(diào)解處理
調(diào)解房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)并存糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)查明抵押權(quán)與租賃權(quán)設(shè)立的先后順序，區(qū)分情況設(shè)置調(diào)解方案：一是法律規(guī)定房屋抵押權(quán)自登記時(shí)生效，因此登記的抵押權(quán)可對(duì)抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系，此時(shí)應(yīng)調(diào)解保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)買受人不具有約束力，若買受人要求承租人遷讓，一般可調(diào)解支持。至于承租人的損失，應(yīng)和出租人協(xié)調(diào)解決。二是房屋抵押權(quán)登記前該房屋已經(jīng)存在租賃關(guān)系且租賃合同登記備案，此時(shí)租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃關(guān)系在租期內(nèi)有效存續(xù)。三是房屋抵押權(quán)登記前，房屋租賃合同雖未登記備案，但租賃關(guān)系實(shí)際存在，且承租人實(shí)際占有使用房屋的，可調(diào)解租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響。
2．房屋買賣無(wú)效對(duì)抵押權(quán)的影響
買受人購(gòu)買房屋后，如以該房屋設(shè)定抵押進(jìn)行借貸的，通常產(chǎn)生三層法律關(guān)系，即房屋買賣合同關(guān)系、借貸合同關(guān)系、房屋抵押合同關(guān)系。若當(dāng)事人以房屋買賣無(wú)效為由主張抵押無(wú)效，調(diào)解時(shí)應(yīng)注意：借貸合同與提供擔(dān)保的抵押合同構(gòu)成主從合同關(guān)系，而買賣合同與抵押合同不形成主從合同關(guān)系。如房屋買賣合同存在無(wú)效因素，買受人設(shè)定房屋抵押權(quán)則成為無(wú)處分權(quán)人，抵押權(quán)人可依據(jù)善意取得制度取得抵押權(quán)。因此調(diào)解時(shí)，應(yīng)考察抵押權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)時(shí)是否善意并支付合理對(duì)價(jià)，以及是否辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記等要素。如果抵押權(quán)人對(duì)房屋登記產(chǎn)生信賴，一般情況下可確認(rèn)其善意，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押物的權(quán)利存在瑕疵的除外。具體可結(jié)合抵押權(quán)人是否知道抵押人對(duì)抵押物無(wú)權(quán)處分、交易是否符合習(xí)慣等方面進(jìn)行判斷。
（三）有關(guān)房屋抵押糾紛的法律規(guī)定
中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（節(jié)錄）
（1995年6月30日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過，自1995年10月1日起施行）
……
第三章 抵押
第一節(jié) 抵押和抵押物
第三十三條 本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。
第三十四條 下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
（六）依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
第三十五條 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。
財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
第三十六條 以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
第三十七條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
（一）土地所有權(quán)；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；
