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在建房屋抵押既然是以后來可能取得的房屋作為標的物，那么在建房屋抵押協(xié)議與一般抵押協(xié)議在性質(zhì)上有何區(qū)別呢？對這一問題，實踐中也有兩種觀點：一種觀點認為，在建房屋抵押與一般房屋抵押有根本的不同。在建房屋抵押為一附期限的民事法律行為，僅在房屋建成時抵押權(quán)方成立，而一般房屋抵押在抵押協(xié)議簽訂后，經(jīng)登記公示，債權(quán)人即取得抵押權(quán)；另一種觀點認為，在建房屋抵押與一般房屋抵押并沒有本質(zhì)區(qū)別，只要雙方自愿簽訂抵押協(xié)議，經(jīng)登記公示，抵押合同即同樣生效。

我們認為，在建房屋抵押與一般房屋抵押肯定是有區(qū)別的，兩者最大的區(qū)別在于抵押權(quán)成立的時間不同。在建房屋抵押是以將來建成的房屋作為抵押標的物的，因此抵押權(quán)只可能在房屋建成后方才成立，亦即在建房屋抵押協(xié)議是以設(shè)定某種將來權(quán)利為目的的協(xié)議，而不是現(xiàn)在即可設(shè)定某種權(quán)利。從這個意義上說，在建房屋抵押協(xié)議是一附條件或附期限的民事法律行為，只有在條件成就時，某種權(quán)利方可設(shè)立。但在建房屋抵押協(xié)議究竟是一種附期限的法律行為，還是一種附條件的法律行為呢？我們認為，附條件的民事行為一說更為合適。因為在建房屋也存在是否一定能按預(yù)期成就的問題，實際生活中存在的胡子工程和爛尾樓便是例證。在存在一個條件不成就的可能性的前提下，還是以附條件的民事行為定性更為恰當(dāng)。

但值得注意的是，以上關(guān)于在建房屋抵押與一般房屋抵押的兩種觀點均有可取之處。第一種觀點關(guān)于在房屋建成后，抵押權(quán)經(jīng)過公示而成立的說法是正確的；第二種觀點關(guān)于兩種抵押協(xié)議均在協(xié)議簽訂后，經(jīng)登記公示抵押合同生效的說法也是正確的。那么這兩種看似矛盾的說法為何能并行不悖呢？我們認為，這是由于理論上和實務(wù)上沒有將抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立區(qū)分開來。應(yīng)當(dāng)認為，抵押合同僅是設(shè)定抵押權(quán)的民事行為，是抵押權(quán)發(fā)生的必要條件，但并不是抵押權(quán)發(fā)生的充分條件。作為物權(quán)，抵押權(quán)是否成立除有抵押合同外還須有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能發(fā)生當(dāng)事人雙方設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利義務(wù)；但抵押權(quán)不成立并不等于抵押合同無效。因此，應(yīng)當(dāng)將抵押合同的成立和生效與抵押權(quán)的成立生效區(qū)分開來。關(guān)于抵押合同成立生效的條件，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的規(guī)定，而對于抵押權(quán)的成立生效則適用物權(quán)法的規(guī)定。就在建房屋抵押合同而言，在有關(guān)抵押合同簽訂后，如同一般抵押合同，抵押合同本身應(yīng)依法生效，但抵押權(quán)是否成立，則要俟房屋建成后履行相應(yīng)程序方可。