合同約定以按揭貸款方式支付房款，并約定如不辦理貸款，應(yīng)一次性補(bǔ)齊全部房款。后因政策變化，無法貸款，導(dǎo)致無法履行。買方應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？
本案法官認(rèn)為，即使買方因政策原因不能貸款，仍屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但考慮到買方也有積極履行合同的誠意，并且也已經(jīng)損失了評估費(fèi)、中介費(fèi)等，因此酌情調(diào)解結(jié)案，相關(guān)損失由雙方共擔(dān)較為符合情理。
案例來源：人民法院報 2010年7月16日
房貸政策調(diào)整無法繼續(xù)履行合同 違約損失買賣雙方共擔(dān)
本報訊 （記者 張曉敏 通訊員 王 琪）賣方李先生按照合同約定條款，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，但買方吳女士認(rèn)為不能履行購房協(xié)議是由于國家政策的改變，并非自己本意，因此要求賣方返回全部定金。天津市河?xùn)|區(qū)人民法院近日調(diào)解了這起紛爭，同時化解了購房人吳女士對政策調(diào)控產(chǎn)生的負(fù)面情緒。
吳蕊女士在一家房地產(chǎn)中介公司看中了賣主李建國名下的一套住房，于是三方簽署了《房屋居間買賣協(xié)議》，約定買方以按揭貸款方式支付房款，中介公司負(fù)責(zé)辦理貸款等相關(guān)事項。同時還約定，如買方不辦理貸款，應(yīng)按照一次性付款的方式補(bǔ)齊全部房款。當(dāng)天，吳蕊向李建國支付了15000元定金，又向中介公司支付了中介費(fèi)、房屋評估費(fèi)、貸款代辦費(fèi)等費(fèi)用10000余元。4月19日，買賣雙方又簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。然而，在中介公司為吳蕊辦理銀行貸款的時候，得知國務(wù)院于今年4月17日出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對房屋貸款政策進(jìn)行了調(diào)整。由于吳蕊名下已有的三套住房都為貸款，按照通知的相關(guān)規(guī)定，已無法再次取得銀行貸款。
賣方李建國認(rèn)為，繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議已不再可能，于是將吳蕊和中介公司一同告上法庭，要求解除《房屋居間買賣合同》和《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并由吳蕊承擔(dān)違約責(zé)任。
按照合同約定，吳蕊作為違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金、中介費(fèi)、房屋評估費(fèi)等多項費(fèi)用，共計25000余元。但吳蕊認(rèn)為，自己是按照本人的支付能力有計劃地購買房屋，不能履行購房協(xié)議并非自己本意，而是因為政策的改變。庭審過程中，她言辭激烈，情緒沖動，表示同意解除購房合同，但由于自己不存在過錯，要求賣方返回全部定金。
承辦法官考慮雙方當(dāng)事人的實(shí)際情況，先化解雙方因合同無法履行產(chǎn)生的怨氣，緩和雙方的對立情緒，再促使原告體諒被告困境，同意解除房屋買賣合同返還定金10000元。調(diào)解結(jié)案后，承辦法官又督促原告盡快履行調(diào)解協(xié)議。目前，被告吳蕊已拿到了原告李建國退回的10000元定金，她再次感謝法官耐心工作幫她彌補(bǔ)了經(jīng)濟(jì)損失，并對國家政策的調(diào)整表示理解。
■法官說法■
這起案件執(zhí)結(jié)之后，記者采訪了審理此案的法官劉辰。劉辰說，本案中，買方是由于受政策限制才不能獲得房屋貸款，而無法繼續(xù)履行合同的，按照合同法的相關(guān)規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。但本案買賣雙方在簽訂《房屋居間買賣協(xié)議》時曾約定：“如因買方不辦理貸款，應(yīng)按照一次性付款的方式補(bǔ)齊全部房款。”因此，即使買方因政策原因不能貸款，如果不能補(bǔ)齊房款仍屬違約。違約自然就需承擔(dān)相應(yīng)的損失。但買方實(shí)際支付了雙方的居間服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、評估費(fèi)，并向賣方支付了定金，足以表明買方購買房屋的誠意。只是因為受國家政策限制才不能獲得房屋貸款，而無法繼續(xù)履行合同。因此，考慮雙方當(dāng)事人的實(shí)際情況，以調(diào)解方式結(jié)案，雙方共擔(dān)損失才能達(dá)到最佳的辦案效果。
劉辰表示，案件雖然以調(diào)解方式審結(jié)，但買方仍然支付了雙方的中介費(fèi)、評估費(fèi)等，房子不但沒有買成，還造成了較大經(jīng)濟(jì)損失。買房人的主要損失是中介服務(wù)費(fèi)用的支出，雖然中介為雙方提供了服務(wù)，居間合同已履行，但因政策性原因?qū)е沦I賣合同無法履行的，中介方仍不退還中介服務(wù)費(fèi)。因此，建議買房人在簽訂合同時要詳細(xì)審查中介方提供的格式合同，對中介的免責(zé)條款要及時進(jìn)行調(diào)整，以保護(hù)自己的合法權(quán)益，減少不必要的損失。
