上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

隨著我國市場經濟的發展，特別是房地產業的迅速突起，近年來，房地產抵押作為債權擔保的形式，正為越來越多的債權人所運用。抵押作為債的擔保方式的一種，由于能夠較好地擔保債的履行，在實踐中被廣泛采用，而房地產又以其現實性、穩定性、保值性、安全性成為普遍采用的抵押物。實踐中，房地產抵押后，根據我國現行法律的相關規定，房地產管理部門會對辦理抵押登記的房屋在《房屋所有權證》、《土地使用權證》上進行他項權記載，并同時頒發《房屋他項權證》、《土地使用權他項權證》，但是對于辦完抵押登記后，這證件到底應該由誰保管，是抵押人處還是抵押權人處？放在哪方保管更能平衡抵押人和抵押權人的權利，實踐中雙方當事人態度上存在著一定的分歧。本文即針對此問題，提出一些自己的看法，以期實現雙方利益最大限度的平衡，給予雙方權利以更好的保護。
一 我國現行法律規定
《房屋所有權證》和《土地所有權證》是房地產管理機關頒發給權利人的法定憑證，權利人依法憑證行使房屋的所有權。《房屋他項權證》和《土地他項權證》）是房地產管理機關頒發給抵押權人等他項權利人的法定憑證。他項權利人依憑證行使他項權利，受國家法律保護。對于這兩證具體應放哪方保管，我國現行的法律法規（《擔保法》、《城市房地產管理法》等）并沒有作出具體規定。但建設部1997年6月1日頒發的《城市房地產抵押管理辦法》第98號第34條中規定：“以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。”根據此規定，我們可以得知，房屋進行抵押后，《房屋所有權證》由抵押人進行保管，《房屋他項權證》由抵押權人保管。建設部《城市房地產抵押管理辦法》屬國務院部門規章。部門規章的調整范圍和法律效力都是有限的。根據我國《立法法》的有關規定，首先，國務院各部委只能根據法律和國務院的行政法規、決定、命令，“在本部門的權限范圍內”制定部門規章，也就是說，其制定的規章一般不能調整與其他機關、部門之間的社會關系；其次，部門規章規定的事項應當屬于執行法律或者國務院的行政法規、決定、命令的事項，也就是說，部門規章的內容應該是實施性的，一般不宜創制新的法律制度；再次，部門規章的效力極其有限，且不能作為法院審判的依據。
二 實踐中具體操作情況
在實踐中，對于《房屋所有權證》和《房屋他項權證》（包括土地的兩證，以下同）由誰保管，抵押人、抵押權人分別保管，還是一并由抵押權人保管，不同的抵押權人其采取的做法是不同的。由于實踐中銀行作為抵押權人的情況更多一些，所以筆者對幾家知名銀行的房屋抵押情況進行了了解。調查的結果是各家銀行作為抵押權人時，對于《房屋所有權證》和《房屋他項權證》由誰保管，具體的做法由各家銀行決定。有的銀行只保管《房屋他項權證》，有的銀行連同《房屋他項權證》一并收取保管。例如中國建設銀行某分行規定：“《房屋他項權證》于辦妥抵押登記后交由乙方保管，抵押房產的房產證同時交由乙方保管。” 中國銀行某行規定：“借款人在抵押物之抵押權設定后，應將《商品房買賣合同》（或《房地產證》和《房屋他項權證》）及其他文件的正本交由貸款人執管，直至貸款本息及相關費用清償完畢時止。” 中國農業銀行某行規定：“借款人應將抵押房產的房地產所有權證明文件及其他相關文件正本貸款人收執和保管。” 民生銀行規定：“辦妥抵押登記過戶后的《房地產證》正本由甲方（銀行）保管。” 只有中國工商銀行規定：“抵押人在本合同抵押設定并登記完畢之日，將該抵押物的他項權利證書及抵押登記證明交存于抵押權人保管。” 換言之，只有中國工商銀行無需收取借款人的《房地產證》，而其他銀行兩證都要收。