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    房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制攻略
    發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,011 ℃

      一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險

      1.內(nèi)部操作風(fēng)險。一是信貸人員風(fēng)險意識不夠強(qiáng),總認(rèn)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多,有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?;静粫霈F(xiàn)風(fēng)險。對于我們銀行來說,抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式,當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時,銀行可以通過對抵押物行使權(quán)力而收回款項。正是由于抵押貸款的這種特點,易造成信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的認(rèn)識不夠,不能正確認(rèn)識到抵押貸款風(fēng)險的存在及其程度,忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險會危及信貸資金的安全,若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素,將會影響其法律效力和實現(xiàn),并最終給農(nóng)商行主債權(quán)的實現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù),如在貸款發(fā)放之前不進(jìn)行現(xiàn)場真實性調(diào)查、未進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場價格等因素,往往導(dǎo)致貸款決策失誤,準(zhǔn)入不嚴(yán)謹(jǐn),貸后管理失效。

      2.無效抵押行為風(fēng)險。一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定,學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押,否則屬無效抵押行為,可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾,但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則,抵押行為仍然無效,且存在較大的法律風(fēng)險。二是共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定,共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時,共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人同意,抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時,若貸款人沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字,就會自動喪失抵押權(quán),將會使貸款人行使抵押權(quán)利無效。

      3.抵押登記不完備風(fēng)險。一是銀行未及時辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無效而導(dǎo)致抵押物懸空,抵押權(quán)力無效,在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時,銀行權(quán)利無法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢,或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢,就無法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”,更無法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款,存在較大的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險。

      4.抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險。一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時,若只辦理了房產(chǎn)抵押登記,而未辦理土地使用權(quán)抵押登記,抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押,若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進(jìn)行項目開發(fā),政府會無償收回土地使用權(quán),所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙,即使能夠處置,也要付出非常高昂的成本。

      5.抵押物價值下跌風(fēng)險。一是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場狀況不景氣影響,抵押的房地產(chǎn)價值就可能會大幅度縮水,若借款人不還款,銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范,抵押物在估價過程中也存在一定的人為風(fēng)險,在借款人申請貸款時,評估機(jī)構(gòu)存在任意性,為滿足借款人申請貸款額度的需要,故意抬高房產(chǎn)評估價格,當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評估值高于實際價值,在處置抵押物還貸時,就會出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險。三是貸款人違規(guī)操作,向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款,增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險。

      6.抵押物處置風(fēng)險。一是由于我國法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題,對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債,造成銀行抵押權(quán)有時難于實現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定,當(dāng)借款人違約時,抵押權(quán)人若將抵押物拍賣,必須先與抵押人協(xié)商一致,倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn),抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人,耗時又費財力,常常受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響還會出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價無人競買、流拍等情況,往往得不償失。三是租賃權(quán)對抗的風(fēng)險。按照“買賣不破租賃”的原則,若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”,貸款人不按規(guī)定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協(xié)議,借款人即便不能按期歸還貸款,由于租賃仍然有效,也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時,當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時,按照《合同法》的規(guī)定,承租人基于租賃合同,具有優(yōu)先購買權(quán),將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價格。

      7.抵押物滅失風(fēng)險。若貸款人未按規(guī)定對房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話,一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故,將造成抵押物的價值滅失,導(dǎo)致貸款人對抵押物的完全失控,存在抵押物滅失的損失風(fēng)險。

      二、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制措施

      1.重視信貸業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。提升信貸人員專業(yè)知識水平和業(yè)務(wù)操作能力,轉(zhuǎn)變抵押貸款風(fēng)險小或無風(fēng)險的觀念,增強(qiáng)信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險識別能力,牢固樹立起風(fēng)險防范意識。

      2.重視借款人第一還款來源。發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時,不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產(chǎn)),更要重視第一還款來源,要對借款人的財務(wù)、非財務(wù)和現(xiàn)金流量進(jìn)行深入分析,全面掌握借款人生產(chǎn)經(jīng)營情況、資金合理需求和債務(wù)償還能力,審慎準(zhǔn)入房地產(chǎn)抵押貸款,從源頭上控制貸款風(fēng)險。

      3.重視實地調(diào)查。貸前對借款申請人提供的抵押房地產(chǎn)要深入現(xiàn)場、房管部門和土管部門作徹底的調(diào)查,對抵押物的市場變現(xiàn)價格進(jìn)行必要的分析和風(fēng)險評估,確保抵押物的真實性、合法性。同時,要詳細(xì)調(diào)查抵押人的房地產(chǎn)在貸前和貸后的租賃情況,及時訂補充協(xié)議,確保抵押物處置安全性。

      4.合理評估房地產(chǎn)的價格。農(nóng)商行抵押資產(chǎn)評估中心要加強(qiáng)市場調(diào)查分析,不斷完善抵押資產(chǎn)價值估價制度,按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律及時調(diào)整抵押房地產(chǎn)的參考指導(dǎo)價格;轄內(nèi)機(jī)構(gòu)信貸人員定期對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行重檢,從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現(xiàn)能力,掌握貸款發(fā)放的主動權(quán),根據(jù)風(fēng)險度合理確定抵押率,同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估報告,對估價偏高的貸款提前進(jìn)行回收,并在合理評估基礎(chǔ)上重新發(fā)放。

      5.確保抵押合同的有效性。在簽訂抵押貸款合同前,信貸人員要仔細(xì)核對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料,要特別關(guān)注是否有潛在的財產(chǎn)共有人存在、公司董事會(股東會)權(quán)利義務(wù),杜絕因法律規(guī)定不能抵押的房地產(chǎn)而設(shè)定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。

      6.重視抵押登記手續(xù)的合規(guī)性。發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前或續(xù)貸期間,信貸人員必須親自參與抵押登記手續(xù)的辦理和抵押物登記信息的查詢,并及時對抵押房地產(chǎn)辦理足額保險和續(xù)保手續(xù),確保銀行抵押權(quán)利的有效性和安全性。

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