【案情】
2010年11月13日，原告梁某欲購買某小區的商品房，因以其本人名義辦不到按揭貸款，遂借用被告劉某的個人信息，以被告的名義簽訂了《商品房買賣合同》并辦理銀行按揭貸款，購買了商品房一套，價款為人民幣41萬元。原告梁某支付了首付款人民幣9萬元，余款仍以被告劉某的名義由原告梁某繳納月供款，直至2013年5月份。2013年6月，被告劉某掛失更換存折，自行繳納銀行按揭貸款。2013年10月，原告梁某向公安機關提出過控告，本市公安局經偵支隊受理后對被告劉某進行了詢問，被告劉某在公安機關承認登記在其名下的一套某小區商品房的實際買受人、出資人為原告梁某。但被告劉某后來仍不配合原告更換相關購房手續，經多次交涉未果，原告遂提起訴訟。請求確認登記在被告劉某名下的一套商品房實際買受人為原告，并判令該一套房子歸原告所有，剩余按揭貸款由原告償還。
【分歧】
借用他人個人信息辦理按揭貸款，房屋所有權究竟歸誰?
第一種意見認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。不動產以登記為其公示方式，不動產的登記權利人即其所有權人。根據物權的獨立性和無因性原則，無論本案爭議的房屋的實際出資人是誰，其物權依然屬于房屋的登記所有權人，即被告劉某。原告梁某的訴訟請求不能成立，應予駁回。
第二種意見認為，根據購房時雙方當事人的真實意思表示，結合首付款的支付及銀行按揭貸款的償還情況綜合分析，可認定訴爭商品房的實際買受人為原告梁某，該商品房的權屬依法應歸原告所有。
【評析】
筆者同意第二種意見，理由如下：
首先，物權是對于物進行直接支配的權利，具有優先權和物上請求權的效力。基于物權這樣的性質，如果不以一定的可以從外部查知的方式表現物權的產生、變更、消滅，必然糾紛不已，難以保證交易的安全，因此民法上對于物權的變動，確定了公示原則和公信原則。所謂公示原則即要求物權的產生、變更上、消滅，必須以一定的可以從外部查知的方式表現出來。民法上關于物權的變動，以“登記為不動產物權的公示方法，以”交付“為動產物權的公示方法。所謂公信原則，即物權的變動以登記或者交付為公示方法，當事人如果信賴這種公示而為一定的行為，即使登記或者交付所表現的物權狀態與真實的物權狀態不相符合，也不能影響物權變動的效力。公信原則包括兩個方面的內容：其一：記載于不動產登記薄的人推定為該不動產的權利人，動產的占有人推定為該動產的權利人，除非有相反的證據證明。這稱為“權利的正確性推定效力”。其二，凡善意信賴公示的表象而為一定的行為，在法律上應當受到保護，保護的方式就是承認物權變動的效力。《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”本條的規定，是不動產公示原則的具體體現。這表明，原則上不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件，也是不動產物權依法獲得承認和保護的依據。同時，我國《城市房地產管理法》第六十條也規定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”。因此，一般認為，不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。不動產物權登記產生的公示公信效力,是對社會公眾產生的外部效力,即善意第三人有理由相信該登記而與登記的權利人進行交易,法律對善意第三人取得的權利亦予以保護,即善意取得制度。但是,不動產物權登記的效力,僅是一種推定效力,即推定登記的物權人為該不動產的權利人,在該不動產不涉及善意第三人的情況下,當事人有相反證據證明其為真正的權利人時,可以推翻這種推定,從而維護事實上的“公正”。正是基于此種法理,《物權法》第19條規定:“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。”第33條規定:“因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。”是故，第一種意見欠妥。
其次，正確處理本案，前提就是要厘清本案的法律關系。代理分為披露委托人的代理和未披露委托人的代理。前者又可分為顯名代理和隱名代理。顯明代理人既表明為他人代理，又具體指明委托人的姓名。隱名代理中代理人雖表明自己為他人代理的身份，但不指出委托人究竟是誰。未披露委托人的代理指代理人根本不表明自己為他人代理的身份，也不指明委托人。《合同法》第402條規定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。”此即所謂的隱名代理。根據本案事實和相關證據可證明，梁某與劉某之間建立的就是委托合同關系，劉某為隱名代理。梁某征得劉某的同意，要求劉某以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續，并將房屋產權辦至其名下，所以本案可以理解為，劉某系接受梁某的委托，為梁某的利益，以劉某的名義幫助梁某處理購房行為中的相關事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關系，且履行委托合同中，劉某是直接以自己的名義與第三人(開發商、銀行等)開展民事法律行為，未披露梁某為委托人，因此劉某基于該委托關系實施的行為為隱名代理行為。《合同法》第404條規定：“受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財產，有向委托人轉交的義務。因梁某與劉某之間存在隱名代理合同債權，劉某違約不履行轉交因代理所取得的財產義務，是故梁某可以基于該合同債權，根據《合同法》第404條規定請求訟爭房屋的所有權確認為其所有，劉某應將房屋轉交并辦理過戶。
