一、房屋抵押是否必須辦理抵押登記?
債務人將房證交到債權人手中是否就意味著雙方存在抵押關系，如果遇到債務人不能按時付款的情形能否拍賣該抵押房產嗎?
律師回答：不動產設定抵押一定要有書面的抵押合同，另外必須到有關部門辦理抵押登記，否則即使拿到對方的房產證該抵押也是無效的，遇有對方不能償還借款的情形也不能要求拍賣該房產以行使抵押權。
法律依據：《物權法》第一百八十五條規(guī)定：“ 設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。”第一百八十七條規(guī)定：“ 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”
因此個人對房屋進行抵押不但要簽訂書面的抵押合同的，同時要到當地房管部門進行抵押登記才能使抵押權合法成立。
二、如何進行房屋抵押貸款?
(一)提出貸款申請
借款人向銀行提出貸款申請，并且注明貸款用途，金額及年限時間;
(二)準備申房產抵押貸款的資料
借款人及抵押人將貸款申請貸款所需文件、證件按要求準備齊全;
(三)看房評估房產的價值
由相關機構對抵押房進行實地勘查、評(勘)估;
(四)報批貸款
將所有申貸資料連同評估報告或勘估意見書報送銀行審批;
(五)對借款合同進行公證，并辦理抵押登記手續(xù)
借款人級抵押人填寫借款合同及所有相關文件、簽字、蓋手印，由公證人員對其進行公證。然后銀行憑房屋所有權證和借款合同公證書到查拳出辦理抵押登記手續(xù)。
(六)銀行發(fā)放貸款
銀行并不是完全將貸款資金發(fā)放到申請人的賬戶，而是根據借款人所提供的資金用途，將資金下方到相應的收款處。
三、進行房屋抵押貸款時要注意什么問題?
房產主為了保證能申請到貸款，必須注意某些事項，否則即使是符合貸款條件、按照法定流程進行也不見得能夠申請到貸款。具體房產抵押過程中應該注意的事項有：
(一)注意有的房產不能用來抵押貸款
目前常見的不具有抵押貸款申請資質的房產有以下的五類：小產權房、老舊小的二手房、已購公房和在按揭房及未到5年的經濟適用房。
(二)注意房產價值的評估標準
銀行對于房產的價值，并不是以房產的市值為準，而是通過指定的評估公司實地看房，按房產的面積、裝修、朝向、交通狀況等綜合考評后給出的評估值為準的。
(三)注意銀行貸款的發(fā)放
銀行并不是完全將貸款資金發(fā)放到申請人的賬戶，而是根據借款人所提供的資金用途，將資金下放到相應的收款處。
(四)注意房產抵押不登記，抵押權不成立
抵押合同本身不需要辦理登記，但抵押合同簽訂后，抵押人必須依約辦理抵押登記，辦理完抵押登記手續(xù)后，不動產即房產的抵押才成立，債權人才對該不動產即房產享有優(yōu)先受償權。
