導讀：房屋時先出售后抵押還是先抵押后出售，對消費者和抵押權(quán)人的受償是有影響的，具體房屋抵押與出售順序的影響有哪些呢?請看本文詳細介紹：
一、房屋先出售后抵押，消費者與抵押權(quán)人受償順位問題
在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標的房屋上設置了抵押權(quán)，購房消費者起訴請求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：
(1)如果商品房買賣合同未為登記，由于該房屋上沒有權(quán)利設定的外觀顯征，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對抗購房消費者的權(quán)利。但如果購房消費者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為債權(quán)的實現(xiàn)就該房屋設定抵押權(quán)的，由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠實信用的基本原則，該抵押權(quán)不受法律保護。
(2)如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對抗購房消費者的請求權(quán)。因為登記的主要目的在于確保房地產(chǎn)管理部門對商品房預售活動的監(jiān)管以及有效防范出賣人重復預售損害購房人利益的行為，登記的合同具有對抗第三人的效力，抵押權(quán)人應當通過登記簿查詢抵押物的權(quán)屬狀況，其未盡審查義務所致?lián)p失不能由購房消費者承擔。
(3)如果商品房的所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購房人，出賣人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，就購房人的房屋設定抵押，由于購房人已取得房屋所有權(quán)成為所有權(quán)人，出賣人對他人房屋設定抵押權(quán)的行為屬于無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，除非該行為經(jīng)所有權(quán)人追認或者無處分權(quán)人取得處分權(quán)，該合同無效。
二、房屋先設定抵押后又出售，消費者與抵押權(quán)人的受償順位問題
房屋設定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購房消費者權(quán)益沖突的，
(1)如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據(jù)《擔保法》第49條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押物登記的，應通知抵押權(quán)人并告知受讓人抵押物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。不動產(chǎn)設定抵押權(quán)，應辦理抵押物登記，登記的目的在于確保財產(chǎn)的穩(wěn)定和交易的安全，購房消費者應通過登記簿查詢房屋上的權(quán)屬狀況，其疏于審查而遭致的損失不應轉(zhuǎn)嫁給抵押權(quán)人承擔。根據(jù)《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，買賣合同的效力不因此而受影響，抵押權(quán)人仍可就經(jīng)登記的抵押物行使物上追及權(quán)實現(xiàn)其債權(quán)，受讓人亦可行使滌除權(quán)以取得抵押物的所有權(quán)，因此，不管該房屋已轉(zhuǎn)移至何人之手，即使已轉(zhuǎn)移給了消費者，消費者的所有權(quán)仍然不能對抗該房屋的抵押權(quán)，受讓人可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆眨匀〉梅课菟袡?quán)，然后就滌除房屋上負擔所支付的價款向抵押人追償。
(2)如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實現(xiàn)其債權(quán);如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔風險，自無反悔并受法律保護的依據(jù)。
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