個(gè)人住房抵押貸款的基本內(nèi)容
住房涉及人的生存權(quán)。任何一國(guó)，其住房的分配都有國(guó)家的干預(yù)。我國(guó)住房制度改革，盡管國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)居民的住房已經(jīng)不再實(shí)行大包大攬，但是，對(duì)于切實(shí)解決其住房也有相應(yīng)的若干政策。我國(guó)商業(yè)銀行正是以國(guó)家相關(guān)信貸政策為依據(jù)，向城鎮(zhèn)居民發(fā)放個(gè)人住房貸款。《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《中行住房貸款管理辦法》)第2條規(guī)定：“個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。”“信貸是指不同形式的有償財(cái)務(wù)資助。”銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款能夠拓寬信貸業(yè)務(wù)、從存貸利息差中獲取利潤(rùn)。但是，個(gè)人住房貸款的數(shù)額可以多達(dá)購(gòu)房總價(jià)款的70% ，時(shí)間可長(zhǎng)達(dá)20年。我國(guó)近二十年來(lái)，個(gè)人債務(wù)很少有比住房貸款債務(wù)的數(shù)額更大、延續(xù)的時(shí)間更長(zhǎng)。需要借款購(gòu)買自用普通住房的人，往往無(wú)房無(wú)錢;加之借款還款時(shí)間的距離很長(zhǎng)，銀行貸款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)不可避免的存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，沒(méi)有哪種債權(quán)適用擔(dān)保比個(gè)人住房貸款更嚴(yán)。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》)在羅列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中需要以擔(dān)保方式保障實(shí)現(xiàn)的債權(quán)中，將借貸列于首位 ，這決不是立法者不經(jīng)意的杰作，是借貸與擔(dān)保之間的聯(lián)系十分緊密、在人們的生活中占據(jù)重要地位的反映。借款人向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款提供的擔(dān)保，借貸雙方通常最多適用的方式是抵押。《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及全國(guó)性的行政法規(guī)、開(kāi)展住房貸款抵押業(yè)務(wù)的各大個(gè)銀行制定的相關(guān)法規(guī)，有“抵押”、“房地產(chǎn)抵押” 、“房產(chǎn)抵押貸款”、“貸款抵押”、“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押” 等概念，卻沒(méi)有直接的“個(gè)人住房抵押貸款”的概念。“個(gè)人住房抵押貸款”作為抵押的下位概念，當(dāng)然要符合《擔(dān)保法》的規(guī)定。個(gè)人住房抵押貸款與抵押相同之處在于：二者的抵押權(quán)人都是債權(quán)人;二者的“抵押”人，既可以是債務(wù)人也可以是債務(wù)人以外的第三人;二者的生效除需要訂立主合同外，還需要有專門的抵押合同或者抵押條款;都需要進(jìn)行抵押物登記;在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人都有權(quán)對(duì)抵押物采取折價(jià)、拍賣、變賣的方式優(yōu)先受償，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。
但是，“個(gè)人住房抵押貸款”絕不等同于《擔(dān)保法》規(guī)定的“抵押”，如果完全等同，就只須研究“抵押”而沒(méi)有必要對(duì)個(gè)人住房抵押進(jìn)行研究。二者的明顯區(qū)別在于：“抵押”擔(dān)保的債權(quán)不只限于貸款，比“個(gè)人住房抵押貸款”涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系廣泛得多。“抵押”所貸款項(xiàng)的用途比較寬泛，“個(gè)人住房抵押貸款”只能用于購(gòu)買自用普通住房。“抵押”只要抵押標(biāo)的物特定、權(quán)利能夠即時(shí)物化，辦理相關(guān)抵押登記手續(xù)即可;“個(gè)人住房抵押貸款”，除需要買受人與出賣人簽訂有效的住房買賣合同、用于抵押的個(gè)人住房特定化外，還須交付不低于一定比例的首期購(gòu)房款。
傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，“抵押權(quán)之標(biāo)的，民法上以不動(dòng)產(chǎn)為限。”不動(dòng)產(chǎn)是指土地及房屋、林木等地上定著物。就個(gè)人尤其是城鎮(zhèn)居民而言，所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，主要是房屋而不會(huì)是單純的土地或者林木。隨著抵押權(quán)標(biāo)的范圍的擴(kuò)展，“抵押”的標(biāo)的物包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)綜合財(cái)產(chǎn) ;用個(gè)人住房作抵押貸款的權(quán)利標(biāo)的物確定地是個(gè)人住房。對(duì)貸款抵押的標(biāo)的物的“個(gè)人住房”，我國(guó)相關(guān)法規(guī)的表述有：抵押人的“合法的房地產(chǎn)”、抵押人“本人在本市自有產(chǎn)權(quán)房”、借款人所購(gòu)“自用普通住房”、借款人的“預(yù)購(gòu)商品房”。這些表述可以看出，個(gè)人住房抵押貸款都是抵押人以自己享有所有權(quán)或者處分權(quán)的房屋、自有產(chǎn)權(quán)房、所購(gòu)商品房作為個(gè)人住房抵押貸款標(biāo)的物。歸納起來(lái)，用于個(gè)人住房貸款抵押的住房，從抵押人來(lái)看有兩種情況：一是借款人即債務(wù)人本人，一是第三人即借款債務(wù)人之外的個(gè)人住房權(quán)利人;作為抵押標(biāo)的物的住房主要有兩種情況：一是借款買受人所預(yù)購(gòu)的尚未建成的商品房期房;二是第三人享有產(chǎn)權(quán)的房屋、借款人本人的自有產(chǎn)權(quán)房屋(包括原有的房屋和貸款購(gòu)買的商品現(xiàn)房或二手現(xiàn)房)。這樣，個(gè)人住房抵押貸款的定義可以表述為：個(gè)人住房抵押貸款是指借款人或者第三人以個(gè)人住房作抵押，向銀行申請(qǐng)用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。
