土地使用權(quán)抵押的有關(guān)規(guī)定
一、土地使用權(quán)抵押及其條件
土地使用權(quán)抵押，是指土地使用權(quán)的受讓人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)其不能履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以抵押的土地使用權(quán)折價(jià)或者以變賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受清償?shù)囊环N債的擔(dān)保形式。
根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地使用人在符合一定的條件的前提下，有權(quán)以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。這些條件主要是：
1、抵押人是該幅土地的使用權(quán)人。亦即土地抵押合同的抵押人必須對(duì)抵押的土地享有使用權(quán)，不享有土地使用權(quán)的人，不能對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。
2、抵押的土地使用權(quán)通常是有償取得的。經(jīng)劃撥取得土地使用權(quán)的，如符合下列條件，并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)的，其劃撥的土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以抵押：
(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;
(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(4)依照法律規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或以出租所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金的。
3、土地使用權(quán)抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
4、抵押人必須未喪失土地使用權(quán)。土地使用權(quán)若因使用期限屆滿(mǎn)或被國(guó)家依法收回而不復(fù)存在的，不得抵押。
5、土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也應(yīng)隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。
6、土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，并應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。
二、土地使用權(quán)抵押合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
土地使用權(quán)抵押合同訂立以后，即在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。
抵押人在土地使用權(quán)抵押合同中依法享有的權(quán)利主要有：
1、以土地使用權(quán)作為抵押物的抵押人，不轉(zhuǎn)移抵押物，抵押人仍然按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定占有、使用土地，并依法享有在抵押期間土地的孳息。但因債務(wù)人不履行債務(wù)后抵押物所產(chǎn)生的孳息除外，該孳息應(yīng)屬于抵押權(quán)的范圍。
2、抵押人有權(quán)處理土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押后，抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。但轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，為了保證抵押權(quán)人的利益應(yīng)征得抵押權(quán)人的同意。否則，抵押人的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
3、抵押人對(duì)土地使用權(quán)抵押價(jià)值的剩余部分有權(quán)再設(shè)立債務(wù)擔(dān)保。一般地說(shuō)，土地使用權(quán)抵押人不得就同一土地使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行重復(fù)抵押。但是，這并不排除抵押人可以就同一土地使用權(quán)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。
抵押人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)就是保證抵押土地使用權(quán)的效力。抵押人應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定積極地開(kāi)發(fā)、利用土地，保持土地利用的實(shí)用價(jià)值，不被他人所破壞。如果有第三人追索土地使用權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，以便保證抵押權(quán)人從抵押財(cái)產(chǎn)中享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
抵押權(quán)人在土地使用權(quán)抵押合同中依法享有的權(quán)利主要有：
1、抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先足額受償?shù)臋?quán)利。也就是說(shuō)，如果債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人即可以抵押物折價(jià)，變賣(mài)抵押物，取得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如果其他人侵害土地使用權(quán)，抵押權(quán)人有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。
2、抵押權(quán)人享有代位請(qǐng)求賠償或補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。如果抵押物受到他人侵害時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人的讓與享有物上代位權(quán)。即可以直接向侵權(quán)人或保險(xiǎn)公司請(qǐng)求賠償損失，取得賠償金或保險(xiǎn)金。
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