上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月18日
免費(fèi)咨詢熱線
133-700-11000
首席律師
上海律師尤辰榮形象照片
  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級(jí)合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號(hào):13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號(hào)上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
  • (溫馨提示:來(lái)訪前務(wù)必電話預(yù)約,否則不予接待)
上海律師尤辰榮個(gè)人微信號(hào)
留言咨詢






    土地抵押權(quán)制度中的幾個(gè)問(wèn)題
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:917 ℃

      土地抵押權(quán)制度中的幾個(gè)問(wèn)題

      1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

      我國(guó)的土地抵押權(quán)實(shí)際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán),但是,隨著社會(huì)的發(fā)展,我國(guó)的法律能否突破這個(gè)界限,把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項(xiàng)權(quán)利,答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項(xiàng)權(quán)利,就應(yīng)允許抵押。例如,空中權(quán)和地下權(quán)。我國(guó)部分學(xué)者也贊成其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以進(jìn)行抵押。

      2、關(guān)于“四荒”土地抵押

      《擔(dān)保法》第34條規(guī)定:抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一,必須是抵押人對(duì)該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營(yíng)權(quán),筆者認(rèn)為,該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購(gòu)買(mǎi)、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對(duì)于四荒土地使用權(quán),只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的,原則上都可以抵押。

      3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回

      土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán),在土地使用權(quán)被收回的情況下,土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國(guó)法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認(rèn)為,現(xiàn)行法律規(guī)定,限制了土地使用權(quán)抵押的獨(dú)立性,使抵押的擔(dān)保功能降低,交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一,在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為,是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對(duì)抗抵押人。因?yàn)榈盅菏俏餀?quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為,根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理,抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二,土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后,該抵押即有公信力,它可對(duì)抗任何第三人。抵押公信力旨在保護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠(chéng)信原則的組成而分,且是各部門(mén)立法的基礎(chǔ)。因此,一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時(shí),該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三,土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后,抵押權(quán)人即:(1)可以登記的先后次序享有抵押登記利益(2)可以對(duì)抗任何第三人的主張。(3)可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的(土地使用權(quán))效力。基于上述效力,當(dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時(shí),抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利,并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán),先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

      4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)或同意。

      前面已論及劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán),如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押,該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無(wú)法履行其債務(wù)時(shí),必然會(huì)出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。而抵押人自身因?yàn)閷?duì)土地使用權(quán)無(wú)權(quán)作出處分,因此,必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)政府土管部門(mén)的審批,轉(zhuǎn)讓方為有效。現(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對(duì)此沒(méi)有加以明確規(guī)定,筆者認(rèn)為是立法的一個(gè)缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進(jìn)行抵押,在法理上也是講不通的。抵押是對(duì)物的一種處分,未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進(jìn)行抵押,顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家,政府仍然是地的主人,建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財(cái)產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分,其處分行為應(yīng)屬無(wú)效。因此,劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無(wú)效的。從實(shí)踐看,未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會(huì)帶來(lái)一些不良的后果。其一,離開(kāi)土地的房屋價(jià)格不好確定,其價(jià)值只減不增,從而使得房屋價(jià)值難以評(píng)估,而評(píng)估抵押物的價(jià)值是抵押的一個(gè)程序,不能準(zhǔn)確地評(píng)估抵押物,必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)。其二,國(guó)家對(duì)劃撥土地可以根據(jù)需要收回,如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回,必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會(huì)轉(zhuǎn)讓回收的。其三,影響國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,國(guó)家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃,應(yīng)有計(jì)劃,有步驟地進(jìn)行,而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實(shí)際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定,因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強(qiáng)制拍賣方式,都將影響國(guó)家對(duì)土地的管理,否則又會(huì)影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時(shí),將政府有關(guān)部門(mén)審批作為必要條件,這些問(wèn)題就都可以解決。

    本文對(duì)我有幫助?點(diǎn)擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
    【上一篇】
    【下一篇】
    相關(guān)文章:
    滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
    上海律師咨詢熱線
    主站蜘蛛池模板: 西安生殖医学医院_陕西省老医协生殖医学医院【官方网站】 | 金亨木业建筑模板_清水模板_覆膜板_金亨木业建筑模板厂家批发 | 中深世纪广告公司 深圳标志设计,深圳logo设计公司,包装设计公司,深圳商标设计,深圳画册设计公司 中商信息网-商务数据网-中文商务数据网 | 四方光电(武汉)仪器有限公司_四方仪器首页-烟气分析仪|尾气分析仪|煤气分析仪|沼气分析仪|天然气分析仪|超声波流量计|在线气体分析系统|红外气体传感器 | 徐州护栏,铝艺栏杆,铝艺大门,铝艺栏杆门,别墅铝艺大门-徐州桂丰金属科技有限公司 | 推拉雨棚,防雨棚,遮阳遮雨棚,伸缩雨棚,移动雨棚,电动雨棚,雨棚制作厂家 - 山东创力篷业 | 厦门海为科技有限公司 - 工业物联网|国产PLC|HMI|SCADA | 数控机床市场网-专业的数控机床网站 | 激光切割加工,佛山激光切割加工,钣金加工,机加工-佛山市华锐达金属制品有限公司 | 拓普思(常州)智能科技有限公司-青少年无人机教育培训比赛课程加盟拓活力 | 直膨式空调机组_风冷恒温恒湿_转轮式热回收_屋顶式空调机组_德州瑞尼森环保科技有限公司 | 橡皮艇_冲锋舟_充气钓鱼船_橡皮艇价格_海威龙橡皮艇生产厂家-首页 | 围挡厂家_施工围挡_PVC围挡_建筑工程围挡_深圳市旭东钢构技术开发有限公司【官网】 | 仪器仪表维修_示波器维修_进口分析仪维修_热像仪维修_上海仰光电子仪器仪表维修部 | 西安网站建设,西安网站设计制作,西安短视频拍摄_短视频运营就选动力无限网络推广公司 | 无塔供水设备_无负压供水设备_变频供水设备_净化过滤设备_加油站油罐_S/F双层油罐_开封市东方供水设备有限公司 | 锁螺丝机_自动螺丝机_手持式自动锁螺丝机_自动打螺丝机-普思自动化 | 潍坊晨硕机械设备有限公司| 塑料凹版印刷机-干式复合机-分条机-涂布机生产厂家温州华印机械有限公司 | 化工招聘网 化工人才网|化工英才网-化工企业招聘首选网站 | 手动叉车|电动搬运车|电动升降平台-牛力机械制造有限公司官网 | 矿用三环链|锻打/焊接三环链|矿车万能环|三环链销子-济宁卓力工矿设备有限公司 | 豪顺物流官网-南京物流公司,南京货运公司「全国专线配送」 | 天然气车船展、氢能装备展、氢燃料汽车展、核电装备展、国防信息化装备展---北京企发展览服务有限公司 | 食品油炸机_葱酥油炸机_蒜酥油炸机-山东世联机械厂家 | 上海视研装饰工程有限公司-上海标识公司,上海标识设计 | 易众拍卖行-事故车拍卖,残值车拍卖,水淹车拍卖,全损车拍卖,修复车拍卖,碰橦车拍卖,瑕疵车拍卖,报废车拍卖,泡水车拍卖,拆车件拍卖,配件拍卖,火烧车拍卖,二手车拍卖专业线上平台 | 呼吸家官网|肺功能检测仪生产厂家|国产肺功能仪知名品牌|肺功能检测仪|肺功能测试仪|婴幼儿肺功能仪|弥散残气肺功能仪|肺功能测试系统|广州红象医疗科技有限公司|便携式肺功能仪|大肺功能仪|呼吸康复一体机|儿童肺功能仪|肺活量计|医用简易肺功能仪|呼吸康复系统|肺功能仪|弥散肺功能仪(大肺)|便携式肺功能检测仪|肺康复|呼吸肌力测定肺功能仪|肺功能测定仪|呼吸神经肌肉刺激仪|便携式肺功能 | 木材粉碎机,木头木材破碎机,大型木材粉碎机多少钱一台-晨红木材粉碎机厂家-巩义市晨红机械厂 | 柱塞泥浆泵|压滤机专用泵|陶瓷泥浆泵_咸阳华星泵业有限公司 | 生物柴油设备,乙醇精馏塔,醋酸精馏塔生产厂家-无锡弘鼎华化工设备有限公司 | 液化气密度测定仪,原油有机氯测定仪-泰州市姜堰分析仪器厂 | 装备升级改造I成都星迅通科技有限公司-成都星迅通科技有限公司官方网站 | 无石棉纤维增强水泥板厂家_水泥纤维装饰板_河北埃尔佳建材科技有限公司 | 四川川亚电子科技有限公司 | 西安木包装箱出口托盘定做价格-抽真空实木包装箱免熏蒸木箱多层板木箱哪家好-模压托盘及白松原木-西安宇森木业 | 养殖污水处理设备厂家-废水处理设备-固液分离设备-诸城市赛瑞环保 | 辽宁华宇设备安装有限公司--朝阳消防安装公司,朝阳机电安装公司,朝阳电力安装公司 | 数据采集卡_北京科尔特兴业测控技术研究所 | 临沂网站建设,临沂网站制作,临沂网络公司,临沂小程序开发,临沂网站设计,沂水网站建设,沂南网站建设,蒙阴网站建设,平邑网站建设,费县网站建设,兰陵网站建设,郯城网站建设,临沭网站建设,莒南网站建设,兰山网络公司 | 武汉办公室装修公司-展厅装修_湖北今泰装饰工程有限公司官网_今泰装饰 |