土地抵押權(quán)制度中的幾個(gè)問(wèn)題
1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。
我國(guó)的土地抵押權(quán)實(shí)際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán),但是,隨著社會(huì)的發(fā)展,我國(guó)的法律能否突破這個(gè)界限,把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項(xiàng)權(quán)利,答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項(xiàng)權(quán)利,就應(yīng)允許抵押。例如,空中權(quán)和地下權(quán)。我國(guó)部分學(xué)者也贊成其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以進(jìn)行抵押。
2、關(guān)于“四荒”土地抵押
《擔(dān)保法》第34條規(guī)定:抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一,必須是抵押人對(duì)該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營(yíng)權(quán),筆者認(rèn)為,該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購(gòu)買(mǎi)、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對(duì)于四荒土地使用權(quán),只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的,原則上都可以抵押。
3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回
土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán),在土地使用權(quán)被收回的情況下,土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國(guó)法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認(rèn)為,現(xiàn)行法律規(guī)定,限制了土地使用權(quán)抵押的獨(dú)立性,使抵押的擔(dān)保功能降低,交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一,在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為,是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對(duì)抗抵押人。因?yàn)榈盅菏俏餀?quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為,根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理,抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二,土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后,該抵押即有公信力,它可對(duì)抗任何第三人。抵押公信力旨在保護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠(chéng)信原則的組成而分,且是各部門(mén)立法的基礎(chǔ)。因此,一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時(shí),該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三,土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后,抵押權(quán)人即:(1)可以登記的先后次序享有抵押登記利益(2)可以對(duì)抗任何第三人的主張。(3)可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的(土地使用權(quán))效力。基于上述效力,當(dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時(shí),抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利,并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán),先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。
4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)或同意。
前面已論及劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán),如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押,該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無(wú)法履行其債務(wù)時(shí),必然會(huì)出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。而抵押人自身因?yàn)閷?duì)土地使用權(quán)無(wú)權(quán)作出處分,因此,必須要經(jīng)過(guò)有關(guān)政府土管部門(mén)的審批,轉(zhuǎn)讓方為有效。現(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對(duì)此沒(méi)有加以明確規(guī)定,筆者認(rèn)為是立法的一個(gè)缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進(jìn)行抵押,在法理上也是講不通的。抵押是對(duì)物的一種處分,未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進(jìn)行抵押,顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國(guó)家,政府仍然是地的主人,建筑在這種土地上的房產(chǎn)實(shí)際是與地產(chǎn)一起形成了一種國(guó)家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財(cái)產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分,其處分行為應(yīng)屬無(wú)效。因此,劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無(wú)效的。從實(shí)踐看,未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會(huì)帶來(lái)一些不良的后果。其一,離開(kāi)土地的房屋價(jià)格不好確定,其價(jià)值只減不增,從而使得房屋價(jià)值難以評(píng)估,而評(píng)估抵押物的價(jià)值是抵押的一個(gè)程序,不能準(zhǔn)確地評(píng)估抵押物,必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實(shí)現(xiàn)。其二,國(guó)家對(duì)劃撥土地可以根據(jù)需要收回,如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回,必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會(huì)轉(zhuǎn)讓回收的。其三,影響國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,國(guó)家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃,應(yīng)有計(jì)劃,有步驟地進(jìn)行,而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實(shí)際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定,因?yàn)樵趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無(wú)論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強(qiáng)制拍賣方式,都將影響國(guó)家對(duì)土地的管理,否則又會(huì)影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時(shí),將政府有關(guān)部門(mén)審批作為必要條件,這些問(wèn)題就都可以解決。