一、土地使用權與房屋產權在民法權利上是相互獨立的物權
根據(jù)我國現(xiàn)行的立法規(guī)定，可以用于抵押的土地使用權主要是根據(jù)出讓和轉讓合同取得的土地使用權，以及依國家劃撥方式取得的國有劃撥土地使用權。作為集體所有的土地因必須先由國家征用變?yōu)閲宜袡嘁院蟛拍軌蜣D讓，所以一般情形下，農村集體所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用權屬于用益物權。所謂用益物權，是指在他人之物上得以使用收益而設立他物權。用益物權是以物的使用價值之取得為目的的物權。該種物權的法律特征表現(xiàn)為：其主體不是所有人而是使用人，其客體具有永久的不可移，其權利經登記公示具有排他性。
以房產設定抵押物時，抵押人得以自己所有或有權處分的房產進行抵押。房屋產權屬于民法上的所有權，即自物權。根據(jù)《民法通則》第七十一條的規(guī)定，自物權是指所有權人依法對自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權利。該種物權的法律特征：其主體是房屋所有人，其客體也具有不可移動性，其權利經登記公示也具有排他性。
土地使用權和房屋產權是兩種不同性質的，不能相互替代的，各具價值的物權。土地和房屋作為兩類不同的資源和生產資料、生活資料，決定了其抵押是兩種不同的財產抵押，兩者不具有同一性。
二、土地使用權和房屋產權之間的相依關系
土地是任何房產的基礎，是土地上建筑物的本質組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地。因此，房屋產權的取得，必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上，抵押人對房屋產權或土地使用權中的一種權利的處分，往往會涉及到另一種權利的變動。
在解放前，城市房屋買賣當事人之間，簽訂買賣契約時，必須同時簽訂房產與土地兩份契約，房屋買賣才成立。新中國成立后，雖然國家政策與法律法規(guī)規(guī)定，房屋與土地的權利變更，應貫徹執(zhí)行的是“房隨地走”和“地隨房走”的總體原則，但國家并未強制推行這一原則。大概是由于土地和房屋是兩類不同的資源和生產資料、生活資料的原因，我國法律規(guī)定始終未將房屋產權或土地使用權變更的實際辦理手續(xù)歸入一口，而始終堅持了兩個互不相干的相互絕對獨立的部門來主管與辦理。這樣的結果，不但有與“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，同時也帶來了實際中，變更土地使用權而不變更房屋產權，即“兩證”嚴重分離的現(xiàn)象。
三、房地產權利主體出現(xiàn)同一主體、非同一主體、非權利主體并存的狀態(tài)
民事主體只有依法取得土地使用權，才能在土地上依法興建房屋，取得房屋產權，土地使用權主體與房屋產權的主體應當是同一的。但是，隨著我國城市住房制度的改革和大規(guī)模商品房開發(fā)，城市私有房屋的比例呈逐步上升之勢，便出現(xiàn)了房屋產權與土地使用權的權利主體非同一狀態(tài)，即出現(xiàn)了區(qū)分所有的情形。房屋區(qū)分所有，也稱建筑物區(qū)分所有，是指數(shù)人、數(shù)人以上的更多人區(qū)分建筑物而各有其部分。表現(xiàn)為：
（1）、在高層商品樓房中可能住有幾十戶、數(shù)百戶自然人或法人，這些人都應成為房屋區(qū)分所有的主體，并各自有其相應的土地使用權；
（2）、一棟在房屋區(qū)分所有情況下，房屋所占用范圍內的土地使用權則由房屋區(qū)分所有的主體按份共有，便出現(xiàn)了由多個共有人共同行使一個土地使用權，共有人中的一人非經其他共有人同意，無權處分共有物；
（3）、在房屋區(qū)分出售后，土地使用權仍登記在商品房開發(fā)商手中，或對于原單位宿舍以房改后，由于房改政策與國有土地未辦出讓手續(xù)，其原劃撥土地使用權仍在單位手中；
（4）、用農民集體土地建房，包括現(xiàn)各地農村大力開展的農民住房改造所建的農民房，這些房屋不是建在農民的宅基地上，而是建在村上在村屬于農田地中統(tǒng)一劃出的土地上，有的地區(qū)甚至是按每人40平方米土地以“農民失地安置”為由劃地自行建房，其房屋未辦產權證，土地使用權也仍在集體--村上，農民、村民不是房屋所有者，不是土地所有者，更不是土地使用權的所有者。
