導(dǎo)讀：當(dāng)在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，哪個(gè)先行使?工程款受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)絕對(duì)地優(yōu)先于抵押權(quán)?下面小編與您一起來解開這個(gè)疑惑。
在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問題。
《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”
《合同法》在該條中對(duì)工程款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定，但法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰先行使，《合同法》中未作明確。但是，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))則采納了工程款法定優(yōu)先權(quán)說，并從字面上與抵押權(quán)區(qū)別開來。批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”由此看出，工程款受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)絕對(duì)地優(yōu)先于抵押權(quán)，而無論抵押權(quán)登記與否、成立的時(shí)間是否在工程款法定優(yōu)先權(quán)之前。
按照該司法解釋，對(duì)銀行來說，在建工程抵押貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問題。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定的，而且無須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)測(cè)和控制。
銀行在審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)要把握以下三點(diǎn)：
1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同約定工程的總造價(jià)、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況。
2、確定在建工程可抵押擔(dān)保額度時(shí)，應(yīng)將尚欠施工單位的工程款從抵押物價(jià)值中剔除。對(duì)尚欠工程款的情況，應(yīng)要求工程施工單位出具書面證明材料。
3、要求工程施工單位對(duì)銀行貸款提供擔(dān)保或書面承諾放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。
銀行在辦理貸款時(shí)除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如出現(xiàn)施工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時(shí)，銀行可要求施工單位承擔(dān)抵押物不足清償部分的保證責(zé)任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾，從源頭上避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。
如果在建工程與商品房預(yù)售沖突，又應(yīng)如何解決?如何才能防范這樣的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生?請(qǐng)看下文介紹：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常常在開發(fā)的過程中就進(jìn)行預(yù)售，一般說來，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時(shí)并存，也就是說，商品房預(yù)售時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，否則購(gòu)房人將無法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要“按揭供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，就可以向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，進(jìn)而進(jìn)行商品房預(yù)售。
預(yù)售是一種轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”此時(shí)，由于在建工程已經(jīng)抵押給銀行，如果銀行同意開發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售，作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將被逐步地分割出去，銀行的抵押權(quán)就逐步落空，而銀行的債權(quán)尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時(shí)同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，成為銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。另外，如果購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)需向銀行申請(qǐng)貸款的，根據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》第14條：“借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。”這樣，怎樣部分地解釋原有的在建工程抵押并辦理按揭貸款的新的抵押，也成為銀行必須面對(duì)的問題。
已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項(xiàng)目的商品房的預(yù)售，可按如下步驟操作：
首先，要理清法律關(guān)系，預(yù)售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預(yù)售合同，否則，簽訂的預(yù)售合同將是無效合同。即先由開發(fā)企業(yè)向銀行支付與解除預(yù)售房屋所需償還貸款額度相當(dāng)?shù)目铐?xiàng)，或提供與該款項(xiàng)等值的其他財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保后，銀行同意解除預(yù)售部分的抵押關(guān)系，開發(fā)企業(yè)再將已解除抵押關(guān)系的部分商品房預(yù)售給購(gòu)房人。如此反復(fù)，流動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
其次，銀行要深度介入預(yù)售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點(diǎn)庫(kù)存商品房、向房地產(chǎn)管理部門查詢驗(yàn)證銷售進(jìn)度等，防止不法開發(fā)企業(yè)隱瞞真情、賤價(jià)拋售。
第三，也是最重要的，銀行應(yīng)該盡可能地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存售房款。開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證明時(shí)，即選定抵押權(quán)銀行作為監(jiān)管銀行，在該行設(shè)立一個(gè)專門用于在收存預(yù)售款的監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。預(yù)售許可證載明該監(jiān)管賬戶，預(yù)售款包括其他銀行為購(gòu)房人提供的購(gòu)房抵押貸款均必須存入該指定的監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度核定意見書撥付預(yù)售款。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照施工計(jì)劃組織施工，在實(shí)際工程進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度一致的前提下，允許根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算方案使用預(yù)售款，實(shí)際工程進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)禁止使用預(yù)售款。
知識(shí)關(guān)聯(lián)：
下列在建工程不得設(shè)定抵押：
一、在建工程存在建筑承發(fā)包合同爭(zhēng)議的；
二、行政罰沒、司法裁定和依法查封的；
三、無擔(dān)保人的公益性質(zhì)的(學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等)在建工程；
四、法律、法規(guī)規(guī)定不得設(shè)定抵押的其它情形。
