導讀：銀行為在建工程辦理抵押貸款業務存在一定的風險，因為一旦工程爛尾，則可能很多資金都難以回收，那么，銀行在應對在建工程抵押風險方面有哪些可操作的措施呢?請看本文為您詳細介紹：
在建工程與在建工程抵押釋義：
在建工程是指正在建設中的固定資產建設或工程，包括成套或單項建設的生產性和非生產性固定資產以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。
建設部《城市房地產抵押登記管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第3條規定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”
在建工程抵押，其抵押人為房地產開發商，抵押權人為提供在建工程繼續建造資金貸款的銀行，抵押目的在于獲得繼續建造資金，抵押物為可以轉讓的在建工程，因為只有通過轉讓才能實現在建工程的價值，保證抵押權的實現。
在建工程抵押必須符合下列條件：
(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
銀行應對在建工程抵押風險的措施有：
1、設定合理的抵押率。
放貸前對相應房地產抵押價值的評估應當考慮到建筑工程款清償的影響，確定抵押物價值時剔除未支付的工程價款，盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔保，設定合理的抵押率。
2、對開發商行為實施有效控制。
銀行應嚴格實行房地產開發貸款封閉管理，堅持項目自籌資金與銀行資金先期或同期到位的原則，在查實開發商自有資金投入已達到項目總投資35%的基礎上再簽訂借款合同。在簽訂借款合同時，明確約定發包人的財務報表、稅務報表、貸款項目建設工程等合同及其變更、重大簽證、預售方案、投資收回方案、有關在建工程項目的訴訟、仲裁、執行程序(如長期拖延會增加承包人的罰息請求額)等的具體披露方式。及時了解發包人的資金流動狀況、財務經營狀況，嚴密監測貸款資金的使用，確保房地產貸款的投向是用于在建工程。及時了解工程款的支付進度，當出現發包人怠于行使權力或對承包人遲延履行義務的情形，根據銀行與發包人的約定，銀行可保留采取相應措施的救濟余地。
3、要求開發商提供承包人自愿放棄優先權的書面承諾。
在建工程款已經結清的，銀行應要求開發商提供在建工程價款已經付清的證明。在建工程款尚未結清或竣工未滿6個月的，銀行應要求承包人出具書面承諾，做出放棄優先受償權的意思表示，并由開發商簽章確認。但是，在國家大力解決拖欠工程款的大背景下，不排除法院根據《合同法》第五十四條授予承包人撤銷權。因此，在目前尚無明確規定和判例的情況下，銀行不應完全依賴于承包人放棄“優先受償權”這一途徑，而應結合前述的其他方法，保障銀行的貸款安全。
4、有效掌握和利用優先權實現時間。
建設工程竣工交付驗收后，發包人雖未按約支付價款，但這并不立即使承包人能夠得以實現優先權。承包人還需對發包人進行催告，給發包人規定支付價款的合理期限，在期限屆滿后仍不支付的，承包人方可行使優先權。由于《合同法》對優先權的產生時間并未作出明確規定，因此，銀行應有效利用上述期限及立法特點，對貸款債權文書進行公證或在貸款合同中約定仲裁條款，爭取在較為保密的非公開狀態下以最短時間實現債權。在抵押人與承包人發生訴訟時，及時向法院要求以第三人身份參加訴訟，對建筑工程價款的數額和是否在六個月內行使權利進行核實。
為防止發包人與承包人惡意串通虛報工程款，承包人的工程款額應實行預先登記制度，該登記的工程款也是承包人法定抵押權實現的最高數額。如果實際結算的工程款高于登記數額，則以登記為準;如果低于登記數額，則以實際結算數額為準。這樣做便于銀行等一般抵押權人知悉在建工程是否拖欠承包人工程款，是否存在法定抵押權等狀況。如果事先知道存在法定抵押權，那么一般抵押權人可能不會同意發包人以在建工程作為抵押標的。若其明知而為之，則表明銀行自愿承擔因法定抵押權優先受償而使其抵押權不能實現的風險。其他一般抵押權人也可從登記的工程款中預先了解可能發生的法定抵押權，更顯公平。
相關法條：
《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”
